Reforma de un piso en el Putxet y el Farró: edificios racionalistas de 1930 a 1970

¿Qué particularidades tienen los edificios de 1930 a 1970 en el Putxet y el Farró?

Son edificios en pendiente con una zona noble separada de la de servicio, ventanas de aluminio de la época y terrazas que suelen definir el proyecto. Los tabiques normalmente se cambian; las ventanas, a través de la comunidad; en la terraza deciden la impermeabilización y la barandilla. El lujo se construye con la distribución, no con la decoración.

El Putxet y el Farró se extienden por una colina entre Vallcarca y Sant Gervasi, en la parte este del distrito de Sarrià-Sant Gervasi, junto a Gràcia. Los edificios racionalistas se levantaron con volúmenes simples, fachadas largas, ventanas en banda y terrazas. Un ejemplo claro para situarse es el edificio La Costa, en el Putxet, construido por el estudio MBM (Martorell, Bohigas, Mackay) entre 1974 y 1977. En él, el estudio vilablanch reformó un piso de 115 m²; el proyecto se presentó en la Barcelona Design Week en noviembre de 2020 y Metalocus lo publicó en abril de 2021.

¿Se puede cambiar la distribución de un piso en un edificio racionalista?

Normalmente sí, si no tocas elementos estructurales, bajantes comunes ni partes protegidas; el límite lo marca el proyecto técnico. La distribución de estos edificios divide la vivienda en una zona noble y otra de servicio, y es la de servicio la que más se rehace.

En el piso de La Costa, el estudio unió la cocina con el antiguo lavadero, eliminó tres puertas y abrió la cocina al salón con un panel corredero de tres posiciones. Los baños pasaron de dos a tres, la terraza se incorporó a la zona de estar, el antiguo cuarto de servicio se convirtió en habitación infantil y los distintos acabados (parquet, rasilla, terrazo) se sustituyeron por un único material. Este conjunto de decisiones es típico de edificios de esa edad. Qué comprobar: por dónde van los elementos portantes (en edificios de 1950 a 1970 es frecuente una estructura de pilares con cerramiento de ladrillo, pero se confirma con el proyecto del archivo), dónde están las bajantes y patinillos comunes, y si el grosor del forjado permite trasladar zonas húmedas. Si la finca está catalogada, mira la ficha: indica qué se protege. Cualquier modificación de elementos portantes o de fachada requiere licencia.

¿Qué hacer con las ventanas de aluminio antiguas?

Cambiarlas, pero acordar con la comunidad un aspecto uniforme y elegir un perfil que conserve las proporciones de la fachada. Las ventanas de los años 60 y 70, con marcos de aluminio sin rotura de puente térmico y vidrio simple o doble muy fino, suelen dejar pasar aire, enfriarse por el perfil y aislar mal del ruido.

Qué se coloca en su lugar. Aluminio con rotura de puente térmico y un perfil fino, de proporciones próximas al original; vidrio laminado acústico, sobre todo en calles con tráfico; sistemas correderos hacia la terraza con umbral bajo. La ventana de fachada es un elemento común del edificio, por eso hacen falta el acuerdo de la comunidad, un aspecto igual en todas las viviendas y la licencia (hay más detalle en nuestra guía sobre el cambio de ventanas en fachada). En una finca catalogada, la ficha puede determinar el tipo de perfil y el color. Si no se puede o no se acuerda cambiar la fachada, queda la segunda ventana por el interior: no toca la fachada y amortigua bien el ruido. Al elegir las ventanas, piensa también en la terraza: el acceso debe ser plano, sin un umbral que haga tropezar.

¿Cómo montar una terraza en una pendiente?

Empezando por la impermeabilización y la evacuación del agua, después la barandilla según el CTE, y solo luego el pavimento y las plantas. La terraza suele estar sobre una vivienda ajena o sobre un garaje, y un error en la impermeabilización acaba en una gotera del vecino.

La impermeabilización va en una capa continua, subida por las paredes, con una evacuación que funcione: sumideros con sección holgada y rebosadero de emergencia, y pendiente hacia ellos. El pavimento se coloca sobre soportes regulables para que el agua pase por debajo y el forjado pueda inspeccionarse. Los muros de contención y las terrazas ajardinadas en pendiente requieren drenaje detrás del muro y cálculo; la carga de las jardineras y la tierra la calcula un técnico.

Barandilla. Según el DB SUA 1 (CTE), la barrera de protección hace falta donde el desnivel supera 55 cm. La altura mínima es 0,90 m si el desnivel protegido no excede de 6 m, y 1,10 m en el resto de casos. En una pendiente, el desnivel por el lado exterior puede superar 6 m, y entonces hacen falta 1,10 m. En viviendas no puede haber aberturas por las que pase una esfera de 10 cm de diámetro, ni, entre 30 y 50 cm de altura, puntos de apoyo en los que un niño pueda subirse. Por eso, en casas con niños se eligen barrotes verticales o vidrio.

¿Qué se acuerda con la comunidad y qué con el Ayuntamiento?

Con la comunidad, la fachada, las ventanas, las unidades exteriores de climatización, las salidas de extracción, las losas de terraza que hacen de cubierta de la vivienda inferior y las bajantes comunes. Con el Ajuntament, la licencia, cuando las obras afectan a la estructura, la fachada o la distribución de modo que haga falta proyecto.

En las pendientes, las entradas a los edificios están a distintos niveles, y los ascensores de los edificios de los años 60 y 70 existen, pero las cabinas suelen ser pequeñas: comprueba si pasan un panel, una bañera o una plancha de piedra y decide con antelación cómo entran las piezas grandes en la vivienda. Si piensas llevar el acristalamiento al borde de la terraza para ampliar el salón, como en el ejemplo anterior, es una modificación de la fachada y quizá de la superficie, y un técnico la comprueba antes del proyecto. Reúne los estatutos de la comunidad, las actas de las juntas y el informe de inspección técnica del edificio (ITE), si existe, antes de la visita del arquitecto.

¿Qué significa lujo en un edificio de los años 60 y 70?

Luz, vistas y superficies serenas, no decoración. Estos edificios se construyeron con grandes acristalamientos y vistas abiertas, y la mejor reforma lo refuerza en lugar de esconderlo.

Un material único en el suelo que una las estancias (en el ejemplo de vilablanch, una microresina en lugar del parquet, la rasilla y el terrazo de cada zona). Puertas ocultas enrasadas y perfiles de ventana finos para que las líneas queden limpias. Una cocina abierta al salón y un dormitorio con vestidor y baño propio. Silencio: suelo sobre base acústica, vidrios acústicos y aislamiento de las paredes con los vecinos, tratado en nuestra guía sobre el aislamiento acústico. Climatización con ventilación: los techos de estos edificios son más bajos que en el Eixample, por eso los conductos se piensan de antemano y se esconden en cajeados. A todo esto lo llamamos lujo: se siente, pero no se ve.

¿Cómo trabaja BCN YARD en estos casos?

Empezamos con la visita técnica y las mediciones: revisamos forjados, bajantes, ventanas y terraza, confirmamos la distribución con el proyecto de la finca y buscamos la ficha del catálogo y los documentos de la comunidad. Después, el presupuesto. El proyecto lo firma un arquitecto independiente. Trabaja una cuadrilla propia con subcontratistas de confianza, la obra tiene un responsable y el pago va por fases según contrato. Llevamos las obras en ruso y en español y respondemos a la solicitud en una hora.

Referencia por nivel: Premium desde 1.000 €/m², Luxury desde 2.000 €/m², Signature desde 3.000 €/m² sin IVA; en reformas de vivienda de segunda mano el IVA de nuestros presupuestos suele ser del 21 %. El 21 % se aplica porque en nuestras reformas los materiales suelen superar el 40 % de la base imponible; si no la superan, la reforma de la vivienda de un particular tributa al 10 % (Ley 37/1992, art. 91). Un ejemplo: un piso en la calle Urgell, en el Eixample, de 109,80 m², con cuatro dormitorios, dos baños, cocina abierta, parquet en espiga, paneles de madera de lamas y una pared de mármol. El precio exacto llega en el presupuesto tras la visita y las mediciones.