¿Qué se revisa en una casa de los 50 antes de reformar?
Primero la estructura, la humedad y las instalaciones: estado de muros y forjados, cimentación y zócalo, cubierta, cableado, tuberías y presencia de amianto. La inspección se hace antes del proyecto y, mejor, antes de comprar, porque sus resultados cambian el presupuesto y el plan.
La lista para una casa de esa época: grietas y asientos; muros de ladrillo o estructura mixta; forjados sobre viguetas metálicas u hormigón, a veces con madera; humedad en el zócalo por agua del terreno y falta de impermeabilización; cubierta, cerchas de madera, insectos xilófagos; placas y tuberías de fibrocemento; instalación eléctrica sin toma de tierra; tuberías galvanizadas o de plomo; calefacción y caldera antiguas.
Para parcelas grandes se hacen catas geotécnicas, sobre todo si se prevé sótano, piscina o ampliación. La inspección la hacen un técnico de estructuras y un ingeniero de instalaciones, y la humedad se comprueba con aparatos y abriendo muros.
El coste de esta inspección es pequeño frente a la reforma, y las sorpresas que aparecen en obra son caras. Es el primer paso más sensato para quien compra una casa para reformar.
¿Se puede ampliar en altura una casa en Tres Torres?
Depende del planeamiento y de la parcela concreta: una ampliación en altura es posible si se permiten altura y número de plantas y no se supera la ocupación, e imposible si la casa está protegida. No hay respuesta universal: hace falta el certificado de condiciones urbanísticas.
En Tres Torres y Bonanova las casas están en jardines, y el planeamiento suele limitar la ocupación y el número de plantas para conservar el carácter verde. Si la casa tiene volumen edificable sin usar, se puede aprovechar: sobreelevación, ampliación, buhardilla. Si no lo tiene, no se podrá ampliar aunque se quiera.
Aparte hay que comprobar si la casa tiene protección: parte de las casas de los años 30–60 está en el catálogo, y entonces volumen y fachada están protegidos. Se averigua con una consulta al Ajuntament.
Aunque la sobreelevación esté permitida, hay que comprobar si muros y cimentación aguantan una planta más. El técnico de estructuras calcula los refuerzos. Suele costar más de lo que parece, por eso recomendamos compararlo con la ampliación dentro del volumen existente. Más sobre ampliación de vivienda en nuestro artículo.
¿Cuánto se puede construir en la parcela?
Lo determinan la ocupación y la edificabilidad del planeamiento: porcentaje de ocupación de la parcela y superficie total por plantas. Las cifras de tu parcela las da el certificado del Ajuntament, no el agente inmobiliario ni el propietario anterior.
Parámetros que hay que conocer: ocupación máxima de la parcela, superficie total edificable por plantas, altura, número de plantas, retranqueos a lindes y calle, parte reservada a jardín. A ello se suman las reglas del sótano: si computa en la edificabilidad y si se puede usar como vivienda o solo como garaje e instalaciones.
Muchas casas de los años 30–60 están construidas al límite o ya superan las normas actuales: entonces no se puede ampliar y la reforma se queda en el volumen existente. Si la casa tiene ampliaciones ilegales, pueden ser un problema en la venta o en la licencia.
Comprueba también el catastro y la superficie real. Conviene descubrir la discrepancia entre documento y realidad antes de comprar, no después. El procedimiento está en nuestro artículo sobre consultar las condiciones urbanísticas.
¿Se puede hacer sótano garaje y piscina?
Normalmente sí, si el planeamiento admite sótano y no hay obstáculos por terreno, nivel freático o edificios vecinos. Un sótano garaje exige movimiento de tierras, muros de contención, impermeabilización, rampa y ventilación. Es más complejo de lo que parece en el plano.
Se comprueban: geología y nivel freático, efecto sobre las cimentaciones de los vecinos, ancho y pendiente de la rampa, radio de giro, altura libre de paso y uso del sótano permitido por el planeamiento. Hacen falta informe geotécnico y proyecto de contención de la excavación. Los costes suben mucho en parcelas con nivel de agua alto y en pendientes, como ocurre más arriba de Bonanova.
La impermeabilización y el drenaje del sótano deben funcionar décadas: aquí los errores no se corrigen barato. Para la ventilación del garaje se prevén renovaciones de aire y detectores de monóxido según la normativa.
La piscina puede quedar sobre el sótano o a su lado. Si es cubierta, se añaden deshumidificación y ventilación. Más en nuestros artículos sobre permisos de piscina y sus etapas de construcción.
¿Cómo se trata la humedad del zócalo y las instalaciones viejas?
La humedad del zócalo se trata diagnosticando el origen y con un sistema: drenaje perimetral, impermeabilización de muros, humedad capilar tratada con inyecciones o soluciones capilares y acabados transpirables. Pintar la pared no sirve mientras el agua siga entrando.
En casas de los años 30–60 la humedad viene del terreno a través de cimentación y muros, y también de tuberías rotas y cubiertas con goteras. Por eso primero se mide la humedad y se determina la causa. Después se hace drenaje alrededor de la casa, impermeabilización, trasdosado ventilado en la parte baja de los muros y enlucidos transpirables de base cal. Más sobre humedad capilar en nuestro artículo sobre muros antiguos.
Las instalaciones se cambian por completo: electricidad con toma de tierra y cuadro nuevo, tuberías de materiales actuales, calefacción y caldera, ventilación. En una casa con jardín se prevén también riego, iluminación de jardín y tomas exteriores.
En una reforma integral la casa se abre hasta la estructura y se vuelve a montar. Cuesta más que una reforma cosmética, pero da muros secos y décadas de vida.
Cómo trabajamos con torres en BCN YARD
Empezamos con la visita y las mediciones, organizamos la inspección de estructura e instalaciones y solo después calculamos el presupuesto por etapas. Brigada propia, subcontratas de confianza y un único responsable de la obra, en ruso y en español. En casas particulares tenemos experiencia de ciclo completo, incluidas piscina y paneles solares.
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