Cuánto cuesta reformar un piso en Barcelona
En BCN YARD una reforma integral de piso en Barcelona empieza en 1.000 €/m² sin IVA en el nivel Basic: un piso de 100 m² parte de 100.000 €. El nivel Standard arranca en 2.000 €/m² y el Luxury en 3.000 €/m².
La diferencia entre niveles no está en el precio de un azulejo. Cambia todo a la vez: la gama de sanitarios y de cocina, la complejidad de techos e iluminación, la cantidad de mobiliario a medida, las soluciones ocultas como puertas enrasadas con la pared. La cifra exacta solo sale del presupuesto que se prepara después de la visita y las mediciones. Dos pisos de 100 m² en la misma manzana pueden diferir en un tercio por el estado de las bajantes, de los forjados y por cuántos tabiques quiera mover. El desglose del precio por partidas está en otros artículos; aquí explicamos cómo funciona la reforma en sí.
Qué suele aparecer detrás de las paredes de una finca antigua
El centro de Barcelona está lleno de fincas de finales del siglo XIX y de la primera mitad del XX: Eixample, Gràcia, Sant Gervasi. Son pisos con techos altos, vigas de madera o metálicas con bovedilla catalana, tabiques finos de ladrillo a panderete e instalaciones que cada propietario ha ido cambiando a trozos.
Al demoler suele aparecer una instalación eléctrica sin toma de tierra o tres generaciones de cable en la misma roza, tuberías antiguas hasta la bajante comunitaria, capas de nivelación de varios centímetros en el suelo y marcas de fugas antiguas en las vigas bajo el baño y la cocina. Nada de esto se ve cuando se visita el piso.
Por eso, en la visita de medición conviene hacer una o dos catas en suelo y pared, si el propietario lo permite, y revisar las bajantes desde las zonas comunes. Descubrir un problema antes de firmar el presupuesto sale mucho más barato que descubrirlo en la tercera semana de obra.
Reforma parcial o integral
Si la instalación eléctrica está bien, las tuberías se cambiaron hace pocos años y la distribución le funciona, puede limitarse a la cocina, al baño o a los suelos. Si las instalaciones tienen treinta o cuarenta años, una reforma parcial casi siempre acaba igual: al cabo de un par de años se rompe alicatado nuevo para cambiar una tubería vieja.
La regla es sencilla: todo lo que va dentro de paredes y suelos (electricidad, agua, desagües, conductos de climatización) se cambia una sola vez y en todo el piso. Los acabados sí se pueden hacer por fases. Cómo cambia el precio entre una opción y otra lo explicamos en el artículo sobre reforma parcial frente a integral.
El orden de trabajo, de la medición a la entrega
Visita y mediciones. Revisamos el piso, las bajantes, el cuadro eléctrico, las ventanas y el acceso para el material.
Distribución y decisiones. Antes del presupuesto se fija dónde irá la cocina, cuántos baños habrá, qué tabiques se mueven y dónde se colocan las máquinas de climatización. Una vez demolido, retocar la distribución cuesta dinero y semanas.
Presupuesto y contrato: partidas, materiales y calendario de pagos.
Permiso municipal. El tipo depende del alcance: cambiar acabados se tramita de forma más sencilla que mover tabiques o instalaciones. Qué régimen corresponde se decide con el proyecto delante; plazos y tasas se confirman en el ayuntamiento.
Después vienen la demolición, las instalaciones en bruto, los tabiques, las soleras, los techos, los acabados, el montaje de cocina y sanitarios, la limpieza y la revisión final.
Lo que tiene plazos de entrega largos (cocina, sanitarios, parquet, puertas) se pide antes de empezar los acabados, no cuando le llega el turno en obra.
La finca, los vecinos y la logística
En Barcelona un piso casi siempre forma parte de una comunidad de propietarios. Hay que avisar al administrador del inicio de obra y acordar la protección del ascensor y del portal, el horario de trabajos ruidosos y dónde se dejan los escombros. El contenedor en la calle o el andamio en fachada se tramitan aparte en el ayuntamiento.
En las calles estrechas del Gòtic o de Gràcia el camión no llega hasta el portal, y el ascensor de una finca antigua no admite una placa de pladur de 2,5 m. Eso decide cómo y cuándo entra el material, y por tanto afecta a precio y plazos. Lo revisamos en la visita de medición, no el día de la primera entrega.
Vivir en el piso durante una reforma integral no es realista: pasa semanas sin agua, sin luz y sin una sola habitación limpia. Cuente con un alquiler temporal para toda la obra.
Un ejemplo: el piso Urgel en el Eixample
El piso Urgel, en el Eixample, tiene 109,80 m², cuatro dormitorios, dos baños, cocina abierta y parquet en espiga. En una vivienda así las decisiones importantes están encadenadas.
La cocina abierta se ve entera desde el salón, así que las canalizaciones de la campana, la iluminación y los enchufes de la isla se llevan antes de hacer la solera. Dos baños suponen dos conexiones a bajante, pendientes de desagüe y una cota de suelo concreta. El parquet en espiga pide una base muy plana y que la madera se aclimate en la vivienda; se coloca después de los trabajos húmedos y el calendario se organiza en función de eso desde el principio.
Si cualquiera de estas decisiones se hubiera tomado sobre la marcha, habría que cortar solera o volver a abrir rozas. Por eso la distribución, la cocina y los suelos se cierran antes de demoler.
Los errores que más caros salen
Encargar la cocina con las medidas antiguas. Al aplomar paredes y hacer solera nueva las cotas cambian unos centímetros y los módulos ya no encajan. La cocina se vuelve a medir tras las instalaciones en bruto.
Elegir azulejo y sanitarios con la cuadrilla ya en obra. Algunos productos tardan semanas en llegar y la obra se para.
No revisar la bajante comunitaria. Una instalación nueva conectada a una bajante vieja de fundición vuelve a fallar en el mismo punto. Su estado se habla con el administrador antes de empezar.
Recortar en el cuadro eléctrico para pagar un acabado más caro. Climatización, inducción, horno y suelo radiante juntos piden una potencia que muchos pisos antiguos no tienen contratada, y el aumento se gestiona con la compañía con antelación.
Cambiar decisiones cuando el yeso ya ha tapado las instalaciones.
Cómo trabajamos y por dónde empezar
En obra trabaja nuestra propia cuadrilla. Los oficios muy específicos, como encimeras de piedra o carpintería compleja, los hacen subcontratistas de confianza. Una sola persona es responsable del piso: sabe qué está hecho, qué está pedido y qué toca la semana siguiente. Llevamos las obras en ruso y en castellano.
Los pagos siguen el contrato, por fases ligadas al trabajo realizado.
Para empezar, envíenos la dirección, los metros y unas fotos del piso. Respondemos a cada solicitud en menos de una hora y después acordamos la visita de medición. El presupuesto se prepara tras la visita, no por teléfono.