Сколько стоит ремонт квартиры в Барселоне
Комплексный ремонт квартиры в Барселоне у нас начинается от 1 000 €/м² без IVA на уровне Basic: квартира 100 м² обойдётся от 100 000 €. Standard начинается от 2 000 €/м², Luxury от 3 000 €/м².
Уровни различаются не ценой одной плитки. Меняется всё сразу: класс сантехники и кухни, сложность потолков и света, объём мебели на заказ, количество скрытых решений вроде дверей в плоскости стены. Точную сумму даёт только смета после выезда и замеров. Две квартиры по 100 м² в одном квартале могут разойтись в цене на треть из-за состояния стояков, перекрытий и того, сколько стен вы хотите перенести. Разбор цены по статьям есть в отдельных материалах, а здесь речь о том, как устроен сам ремонт.
Что обычно находят за стенами старого барселонского дома
В центре Барселоны много домов конца XIX и первой половины XX века: Эшампле, Грасия, Сант-Жерваси. У таких квартир высокие потолки, деревянные или металлические балки с каталонским сводом, тонкие перегородки из кирпича на ребро и коммуникации, которые разные владельцы меняли кусками.
После демонтажа обычно находят электрику без заземления или три поколения проводки в одной штробе, старые трубы до общего стояка, выравнивающие слои пола толщиной в несколько сантиметров, следы давних протечек у балок под санузлом и кухней. На просмотре квартиры ничего из этого не видно.
Поэтому на замере имеет смысл вскрыть пол и стену в паре точек, если собственник разрешает, и посмотреть стояки из общих зон. Узнать о проблеме до подписания сметы дешевле, чем на третьей неделе работ.
Частичный или комплексный ремонт
Если электрика в порядке, трубы меняли в последние годы и планировка вас устраивает, можно ограничиться кухней, санузлом или полами. Если коммуникациям 30–40 лет, частичный ремонт почти всегда заканчивается тем, что через пару лет вы вскрываете свежую плитку ради новой трубы.
Правило простое: всё, что идёт в стенах и полу (электрика, вода, канализация, трассы кондиционера), меняют один раз и сразу во всей квартире. Отделку можно делать по очереди. Как при этом меняется цена, разобрано в статье о частичном и комплексном ремонте.
Порядок работ от замера до приёмки
Выезд и замеры. Смотрим квартиру, стояки, электрощит, окна, доступ для материалов.
Планировка и решения. До сметы фиксируют, где будет кухня, сколько санузлов, какие стены переносятся, где стоят блоки кондиционера. После демонтажа планировку уже не «докрутить» без денег и потерянных недель.
Смета и договор: позиции, материалы, этапы оплаты.
Разрешение. Его тип зависит от объёма: замена отделки оформляется проще, перенос стен и коммуникаций сложнее. Какой режим нужен, определяют по проекту, а сроки и сборы уточняются в аюнтамьенто.
Дальше демонтаж, черновые коммуникации, перегородки, стяжки, потолки, отделка, монтаж кухни и сантехники, уборка и приёмка.
Позиции с долгой поставкой (кухня, сантехника, паркет, двери) заказывают до начала отделки, а не когда до них дошла очередь.
Дом, соседи и логистика
Квартира в Барселоне почти всегда входит в comunidad de propietarios. Администратору дома сообщают о начале работ, согласуют защиту лифта и подъезда, часы шумных работ и место для мусора. Контейнер на улице или леса на фасаде оформляются в аюнтамьенто отдельно.
В узких улицах Готики или Грасии грузовик не подъедет к подъезду, а лифт в старом доме не возьмёт лист гипсокартона длиной 2,5 м. От этого зависит, как и когда завозят материалы, а значит, цена и сроки. Мы смотрим это на замере, а не в день первой доставки.
Жить в квартире во время комплексного ремонта не получится: неделями нет воды, света и ни одной чистой комнаты. Закладывайте аренду на весь срок работ.
Пример: квартира Urgel в Эшампле
Квартира Urgel в Эшампле: 109,80 м², четыре спальни, два санузла, открытая кухня, паркет ёлочкой. На таком объекте ключевые решения завязаны друг на друга.
Открытая кухня видна из гостиной целиком, поэтому трассы под вытяжку, свет и розетки острова прокладывают до стяжки. Два санузла означают две точки подключения к стоякам, уклоны канализации и конкретную высоту пола. Паркет ёлочкой требует ровного основания и выдержки досок в помещении, его укладывают после мокрых работ, и график строят под это заранее.
Прими любое из этих решений по ходу работ, и пришлось бы резать стяжку или заново штробить стены. Поэтому планировку, кухню и полы согласовывают до демонтажа.
Ошибки, которые обходятся дороже всего
Заказать кухню по старым размерам. После выравнивания стен и новой стяжки размеры уходят на сантиметры, и модули не встают. Кухню перемеряют после черновых работ.
Выбирать плитку и сантехнику, когда бригада уже на объекте. Поставка некоторых позиций занимает недели, и работы стоят.
Не проверить общий стояк. Новая разводка, подключённая к старой чугунной трубе дома, течёт в том же месте, что и раньше. Состояние стояка обсуждают с администратором до начала работ.
Экономить на электрощите ради дорогой отделки. Кондиционер, индукция, духовка и тёплый пол вместе требуют мощности, которой у старой квартиры часто нет, и её увеличение согласуют с энергокомпанией заранее.
Менять решения после того, как штукатурка закрыла трассы.
Как мы ведём ремонт и с чего начать
На объекте работает своя бригада. Узкие работы, например каменные столешницы или сложную столярку, делают проверенные субподрядчики. За квартиру отвечает один человек: он знает, что сделано, что заказано и что будет на следующей неделе. Объекты ведём на русском и испанском.
Оплата идёт по договору, этапами, привязанными к выполненным работам.
Чтобы начать, пришлите адрес, площадь и несколько фото квартиры. На заявку отвечаем в течение часа, потом договариваемся о выезде и замерах. Смету готовим после выезда, а не по телефону.