¿Hace falta el NIE para empezar una reforma?
Para la obra en sí no; para documentos a tu nombre, sí. El NIE es el número de identidad de extranjero y el propietario de un piso en España suele tenerlo desde la compra. Hace falta donde el documento se emite a tu nombre: solicitud de licencia, contratos de suministros, facturas a persona física.
Si no tienes NIE, se solicita en la Policía en España o en el consulado de España de tu país, indicando el motivo. Los plazos dependen del lugar y de la cita previa, así que conviene hacerlo antes de firmar el contrato para no parar la obra en la fase de licencias. Si lo tramita un representante, aclara qué poderes necesita: lo vimos en la guía del poder notarial.
No es asesoramiento fiscal: la tributación del propietario no residente la resuelve un asesor fiscal, y aquí no la tratamos.
¿Se puede pagar al contratista desde una cuenta extranjera?
Sí, una transferencia desde una cuenta extranjera al IBAN español de la empresa se acepta como pago normal. Lo importante es que los datos coincidan con el contrato y la factura: beneficiario persona jurídica, IBAN del contrato y concepto con el número de factura o de fase.
Antes de la primera transferencia, contrasta los datos por dos canales: por ejemplo, el contrato y una llamada a un teléfono que ya conozcas. La suplantación de datos bancarios en la correspondencia es el fraude más frecuente en pagos importantes. Conviene pagar solo a la cuenta de la empresa indicada en el contrato y no a cuentas personales de empleados.
En una transferencia internacional elevada el banco puede pedir documentos: contrato, factura, explicación del origen de los fondos. Es un control habitual y conviene tenerlos a mano. Si pagas en euros dentro de la UE, la transferencia circula como pago SEPA interno; desde fuera de la eurozona se añaden conversión y comisión de un banco intermediario. El orden de pago de las fases lo describimos en la guía de pagos por fases.
¿Qué límites hay para pagar en efectivo en España?
El límite general es de 1.000 euros cuando una de las partes actúa como empresario o profesional, y de 10.000 euros para particulares con domicilio fiscal fuera de España. Se deriva de la Ley 7/2012 con las modificaciones de 2021, y así lo describe la Agencia Tributaria (AEAT).
En la práctica significa que no se pueden pagar cantidades importantes de la reforma en efectivo. Incluso donde el límite lo permite, el efectivo es mala idea: no queda registro bancario y la empresa tiene problemas con su contabilidad. Un contratista que pide efectivo manda una señal de alarma; por qué hay que desconfiar lo vimos en la guía sobre pagos en efectivo en reformas.
Excepción: los pagos a través de entidades de crédito y las operaciones en las que ninguna parte es empresario. Dividir un pago en partes para esquivar el límite se trata como una sola operación. Las normas pueden cambiar, así que consulta la redacción vigente en la web de la agencia tributaria y confírmala con un asesor.
¿Hace falta una cuenta bancaria española?
Para pagar la reforma no es imprescindible, pero facilita la vida. Con una cuenta española es más fácil pagar por IBAN sin conversión, domiciliar agua, luz e internet y abonar las cuotas de la comunidad y los impuestos locales. Sin ella, los recibos de suministros hay que pagarlos con tarjetas y transferencias del extranjero, y al cambiar de proveedor surgen retrasos.
Un no residente puede abrir cuenta en bancos que trabajan con clientes extranjeros; suelen pedir pasaporte, NIE y justificante de domicilio, a veces documentos del inmueble o una explicación del fin de la cuenta. Cada banco decide cómo tratar a los no residentes y los plazos varían, así que conviene acudir con antelación y no una semana antes del primer pago.
Si abrirla resulta difícil, la reforma puede pagarse con transferencias internacionales. Entonces conviene guardar, para cada pago, la orden con el sello del banco y la factura. Cómo emparejar fases y pagos lo vimos en la guía del anticipo razonable.
¿Cómo se pagan las fases y qué comprobar en la factura?
El pago se hace según el contrato, por fases: al terminar y recibir la fase se emite la factura, la revisas y transfieres el importe. En la factura se comprueban los datos de la empresa, los tuyos, la descripción de los trabajos, el importe sin IVA, el tipo y la cuota de IVA, el número y la fecha. El IVA en nuestros presupuestos de reforma de vivienda de segunda mano suele ser del 21 % y en obra nueva residencial del 10 %; el tipo depende de la naturaleza de los trabajos.
Contrasta la factura con el presupuesto y el acta de fase. Si en la factura aparecen partidas nuevas que no estaban en el presupuesto, es una modificación y debe aprobarse por escrito antes de pagar. Transfiere el importe exacto de la factura e indica su número en el concepto.
Guarda todas las facturas y justificantes de pago junto con el contrato, en una carpeta en la nube: harán falta para la garantía, para siniestros de seguro y para tu asesor fiscal. El anticipo y la vinculación del pago al avance real los vimos en las guías de pagos por fases y de anticipo, y el IVA, en la de tipos del 21 % y el 10 %.
¿Cuánto tarda una transferencia y cómo fijar el tipo de cambio?
Una transferencia en euros dentro de la UE suele tardar de unos segundos a un día hábil, y una internacional por SWIFT de uno a cinco días hábiles. Son orientaciones: festivos, fines de semana y revisiones del banco alargan el plazo. Por eso el pago se envía varios días antes de la fecha de la fase y no el día en que se necesita el resultado.
El tipo de cambio. Si tu cuenta no está en euros, conviene mantener el contrato en euros: el precio queda fijado en el presupuesto y la conversión la haces tú. El cambio del día del pago no se puede adivinar, así que es buena práctica no dejar la conversión para el último día y repartir los pagos por fases: parte de los importes se transfiere según avance la obra. Si necesitas cobertura frente a las oscilaciones, háblalo con tu banco o un intermediario de divisas; no damos asesoramiento financiero.
Guarda el justificante de la transferencia con importe, fecha y número de operación: el contratista podrá conciliar el pago con la factura antes y a ti te queda un documento para un posible litigio.
¿Cómo organiza BCN YARD los pagos de propietarios desde el extranjero?
El pago se hace por contrato y por fases, y las facturas las emite BCNYARD, SLU con los datos que figuran en el contrato. Llevamos las obras en ruso y en español, con un único responsable que concilia fases, actas y pagos. Escríbenos y, tras la visita y la medición, prepararemos el presupuesto y el calendario de pagos. Como referencia, el nivel Luxury parte de 3.000 €/m² sin IVA.
Preguntas frecuentes
¿Necesito NIE para empezar la reforma?
Para el trabajo físico no, pero sí para documentos a tu nombre: licencias, contratos de suministros, facturas. El propietario de un piso casi siempre lo tiene desde la compra. Si no, solicítalo con antelación, en la Policía en España o en el consulado, para no frenar la fase de licencias.
¿Puedo pagar al contratista con tarjeta?
Para importes grandes las tarjetas son incómodas: límites, comisiones y dificultad de conciliación. El método principal es la transferencia por IBAN indicando el número de factura. La tarjeta puede servir para compras pequeñas o un pago de reserva, si el contratista la acepta. Déjalo fijado en el contrato.
¿Qué hago si me equivoco con los datos bancarios en una transferencia?
Avisa de inmediato a tu banco para que solicite la anulación o devolución del pago, y comunícaselo después al contratista. Cuanto antes, más posibilidades de detenerlo o recuperarlo, sobre todo dentro de SEPA. Por eso los datos se contrastan antes y conviene que el primer pago sea una pequeña transferencia de prueba.