Cómo vincular los pagos al avance real
Cada pago se vincula a un hito comprobable y no a una fecha del calendario: demolición terminada, instalaciones tendidas y probadas, tabiques y recrecidos listos, acabados terminados, obra entregada. Antes de cada pago, el contratista emite una certificación de obra con fotos y el importe por partidas del presupuesto. Una parte pequeña se retiene hasta que se resuelvan los repasos de la entrega.
Así usted paga lo que está hecho, y el contratista cobra en un momento claro, sin discusiones sobre «qué porcentaje hay hecho».
Qué es una certificación de obra
Una certificación es una tabla por partidas del presupuesto: qué se ha ejecutado hasta una fecha, qué porcentaje de cada partida, cuánto vale, cuánto se ha pagado antes y cuánto toca pagar ahora. Se acompaña de fotografías.
La forma de certificar depende del tipo de presupuesto. Con un presupuesto cerrado se suele pagar por hitos. Con un presupuesto por medición, se mide lo ejecutado y se paga a precios unitarios. La diferencia entre ambos sistemas la explicamos en otra guía. En los dos casos, la certificación es la base de la factura, y los importes tienen que coincidir.
Qué hitos elegir
Un buen hito se ve a simple vista y se comprueba en una sola visita. «50 % de la obra hecha» es un mal hito, porque no hay forma de verificarlo. «Toda la fontanería tendida y con prueba de presión superada» es un buen hito.
Preste especial atención al momento antes de cerrar paredes. Después del enlucido las instalaciones ya no se ven, así que el hito de «instalaciones en bruto» conviene revisarlo en persona o con un vídeo detallado: recorridos, prueba de presión y electricidad hasta el cuadro. Ese pago mejor no hacerlo hasta haber visto lo que luego quedará oculto.
Un calendario de ejemplo
Tomemos un piso de 100 m² en nivel Standard: con nuestros precios, desde 200.000 € sin IVA. Es una ilustración de la lógica, no un modelo de contrato. Las proporciones cambian en cada proyecto.
Anticipo a la firma: 10 %. Cuánto es razonable adelantar lo tratamos en una guía aparte. Demolición y replanteo de tabiques: 15 %. Fontanería y electricidad en bruto tendidas y probadas: 20 %. Tabiques, enlucidos y recrecidos terminados: 20 %. Cerámica, pavimentos y carpintería interior colocados: 20 %. Entrega de la obra: 10 %. El 5 % restante se paga cuando se cierra la lista de repasos.
Con este esquema, en ningún momento el cliente ha pagado más de una fase por delante del avance real, y normalmente ocurre lo contrario.
Cómo revisar una certificación antes de pagar
Compárela con la anterior: los porcentajes de cada partida deben crecer de forma lógica, no dar saltos. Compruebe que el importe de la certificación y el de la factura coinciden y que el IVA aplicado es el del contrato. Si una partida aparece al 100 % y en la obra no se ve, pregunte antes de transferir.
Un caso aparte son los materiales entregados pero no colocados. Si se pueden certificar o no, se decide de antemano en el contrato. Si se acepta, solo lo que está físicamente en su obra, no en el almacén del proveedor.
Cambios durante la obra
Los trabajos adicionales no se mezclan con el calendario de hitos. Cada cambio se aprueba por escrito, con su precio, antes de ejecutarlo, y aparece en una línea propia de la certificación. Si no, dentro de dos meses nadie sabrá explicar por qué una fase cuesta más que en el contrato. Qué hacer si el presupuesto empieza a subir lo explicamos en otra guía.
Pago final y retención
El pago final se vincula a la entrega: obra limpia, trabajos del contrato terminados y lista de repasos redactada. La retención se paga cuando esos repasos están resueltos. Junto con ella recibe la documentación: certificados de la instalación eléctrica y de los equipos, garantías de los fabricantes e instrucciones.
La retención no es una forma de ahorrar, sino un incentivo para cerrar los detalles. Su importe y su plazo se fijan en el contrato desde el principio.
Si le piden un pago antes de tiempo
Si le reclaman un pago y en la obra no se ve el avance correspondiente, pida la certificación y visite la obra antes de transferir. Retrasar el pago hasta aclarar la diferencia no debería tener consecuencias si el calendario del contrato está hecho por hitos.
En nuestras obras los pagos van por contrato y por fases, hay un único responsable de obra y trabajamos en ruso y en español. Si quiere hablar del calendario de pagos de su reforma, envíenos el plano y una descripción de los trabajos. Le respondemos en menos de una hora.