En resumen: 21% en reforma, 10% en obra nueva
En nuestros presupuestos de reforma de vivienda de segunda mano el IVA es, por norma, del 21%. La construcción de una vivienda nueva para un particular tributa al 10%.
La ley también permite el 10% en la reforma de vivienda, pero solo si se cumplen todas las condiciones a la vez: el cliente es un particular que usa la vivienda para sí mismo o una comunidad de propietarios; el edificio tiene más de dos años; y los materiales que aporta el contratista no superan el 40% de la base. En una reforma premium esta última casi nunca se cumple: piedra, parquet, sanitarios y carpintería a medida pesan más que la mano de obra. Por eso conviene planificar con el 21%, y que tu gestor confirme si el 10% aplica en tu caso.
Quién encarga y para qué es la vivienda
La ventaja está pensada para vivienda particular. Si la reforma la encarga una empresa, incluida su propia SL titular del piso, el tipo es el general. Si el piso se alquila, la condición de uso particular puede no cumplirse; es la primera pregunta para el gestor si compra una vivienda para alquilar.
Los locales comerciales no tienen tipo reducido. El centro de psicología infantil de 250 m² en el Eixample que reformamos en 2026 es un ejemplo de obra al tipo general: es actividad sanitaria, no vivienda. Lo mismo ocurre con oficinas, tiendas y clínicas.
La regla del 40%: cómo se calcula
La base imponible es todo lo que el contratista factura por la obra: mano de obra y materiales juntos. Si los materiales que compra y aporta no pasan del 40% de esa cantidad, el 10% se aplica a toda la factura. Si pasan, el 21% se aplica también a todo, no solo al exceso.
Un ejemplo. Reforma de 100.000 € sin IVA con 38.000 € de materiales del contratista. Proporción del 38%, IVA al 10%: 10.000 €. La misma reforma con baldosa y sanitarios más caros, 45.000 € de materiales. Proporción del 45%, IVA al 21%: 21.000 €. Una diferencia de 11.000 € por una elección de acabados. Por eso conviene mirar la proporción de materiales antes de aprobar la especificación.
Por qué en reformas premium el tipo suele ser el 21%
Cuanto más caros son los materiales, antes superan el umbral del 40%. Piedra natural, porcelánico de gran formato, parquet en espiga, sanitarios de diseño: en un piso de nivel Luxury, desde 3.000 €/m², los materiales a menudo pesan más de la mitad del coste. En una reforma así es más honesto presupuestar con el 21% que contar con el 10%.
El mueble a medida y los electrodomésticos suelen ir como suministro aparte al tipo general. Cómo computarlos y si tiene sentido separar contratos lo decide el gestor para su caso. No ajustamos el tipo a la cifra deseada: un IVA mal aplicado da problemas al contratista y al propietario en una inspección.
Si compra usted los materiales
A veces el cliente compra la baldosa y los sanitarios para que los materiales del contratista queden por debajo del 40%. Formalmente funciona, pero en la tienda paga esos materiales al 21%, así que el ahorro afecta solo a la mano de obra. Además, la responsabilidad sobre cantidades, lote, plazos de entrega y compatibilidad pasa a ser suya.
En una reforma premium, en la práctica, suele salir más caro de lo que parece: una caja de baldosa que falta y llega de otro lote, o una grifería que no encaja con el empotrado, paran a la cuadrilla varios días. Si opta por esta vía, acuerde de antemano con el contratista la lista, los plazos y la recepción del material.
Qué debe figurar en presupuesto y factura
Nuestros precios por m² son sin IVA, y en el presupuesto el tipo aplicado va en una línea aparte. Si se aplica el 10%, el presupuesto o el contrato deben dejar claro en qué se basa, y el contratista suele pedirle una confirmación escrita de las condiciones. Si es el 21%, también debe constar, y no aparecer por sorpresa en la primera factura.
Antes de firmar, revise tres cosas: qué tipo figura, si la proporción de materiales del presupuesto es coherente con él y si la dirección y el cliente del contrato coinciden con quien realmente vive en el piso. Si hay dudas, consulte al gestor antes del contrato, no después del primer pago.