Нужен ли NIE, чтобы начать ремонт?
Для самой стройки нет, для документов на ваше имя да. NIE это идентификационный номер иностранца; владелец квартиры в Испании, как правило, получил его при покупке. Он нужен там, где документ оформляется на вас: заявление на разрешение, договоры на воду, свет и интернет, счета на физическое лицо.
Если NIE нет, его получают в полиции Испании или в консульстве Испании в вашей стране, указав причину обращения. Сроки зависят от места и записи на приём, поэтому лучше сделать это до подписания договора, чтобы не остановить работы на этапе разрешений. Если оформление идёт через представителя, уточните, какие полномочия нужны: об этом мы писали в статье о доверенности.
Это не налоговая консультация: вопросы налогообложения владельца-нерезидента решает налоговый консультант, и мы их здесь не разбираем.
Можно ли платить подрядчику с иностранного счёта?
Да, перевод с иностранного счёта на испанский IBAN компании принимается как обычная оплата. Главное, чтобы реквизиты совпадали с договором и счётом: получатель юридическое лицо, номер IBAN из договора, назначение платежа с номером счёта-фактуры или этапа.
Перед первым переводом сверьте реквизиты по двум каналам: например, договор и звонок на известный вам номер. Подмена реквизитов в переписке самый частый способ мошенничества при крупных платежах. Платить стоит только на счёт компании, указанный в договоре, а не на личные счета сотрудников.
Банк при крупном международном переводе может запросить документы: договор, счёт, пояснение источника средств. Это обычная проверка, и документы лучше иметь под рукой. Если вы платите в евро внутри ЕС, перевод проходит как внутренний платёж SEPA; из-за пределов еврозоны добавляется конвертация и комиссия банка-посредника. Порядок оплаты этапов мы описали в статье о поэтапной оплате.
Какие ограничения на оплату наличными в Испании?
Общий предел 1 000 евро, если одна из сторон действует как предприниматель или профессионал, и 10 000 евро для физических лиц с налоговым домицилием за пределами Испании. Это следует из закона 7/2012 с изменениями 2021 года, и именно так описывает налоговая служба Испании (AEAT).
Практически это значит, что платить подрядчику за ремонт крупными суммами наличными нельзя. Даже там, где предел позволяет, наличные плохая идея: у вас не остаётся банковской записи, а у компании возникают вопросы к её учёту. Подрядчик, который просит наличные, подаёт тревожный сигнал; почему стоит насторожиться, мы разбирали в статье о наличных при ремонте.
Исключение: платежи через банки и расчёты, где ни одна сторона не занимается предпринимательством. Разбивка платежа на части для обхода лимита рассматривается как единая операция. Нормы могут меняться, поэтому актуальную редакцию смотрите на сайте налоговой службы и уточняйте у консультанта.
Нужен ли испанский банковский счёт?
Для оплаты ремонта не обязательно, но он упрощает жизнь. Через испанский счёт проще платить по IBAN без конвертации, подключать автоплатежи за воду, свет и интернет, платить взносы comunidad и местные налоги. Без него коммунальные счета придётся оплачивать с зарубежных карт и переводов, а при смене поставщика возникают задержки.
Открыть счёт нерезиденту можно в банках, которые работают с иностранными клиентами; обычно нужны паспорт, NIE и подтверждение адреса, иногда документы на недвижимость или объяснение цели счёта. Банки сами решают, как работать с нерезидентами, и сроки открытия бывают разными, поэтому лучше обращаться заранее, а не за неделю до первого платежа.
Если открыть счёт сложно, ремонт можно оплачивать международными переводами. Тогда удобно хранить для каждой оплаты платёжное поручение с отметкой банка и счёт-фактуру. О том, как сопоставлять этапы и платежи, мы писали в статье о разумном авансе.
Как проводят оплату этапов и что проверить в счёте?
Оплата идёт по договору, по этапам: после завершения и приёмки этапа выставляется счёт-фактура, вы его проверяете и переводите сумму. В счёте проверяют реквизиты компании, ваши данные, описание работ, сумму до НДС, ставку и сумму НДС, номер и дату. НДС в наших сметах на ремонт вторичного жилья обычно 21%, на строительство нового жилья 10%; ставку определяет характер работ.
Сверяйте счёт со сметой и актом этапа. Если в счёте появились новые позиции, которых не было в смете, это изменение: оно должно быть согласовано письменно до оплаты. Переводите точную сумму по счёту, в назначении указывайте его номер.
Храните все счета и подтверждения платежей вместе с договором, в одной папке на облаке: они нужны для гарантии, для страховых случаев и для налогового консультанта. Порядок аванса и привязку оплаты к реальному прогрессу мы разбирали в статьях о поэтапной оплате и об авансе, а НДС в статье о ставках 21% и 10%.
Сколько занимает перевод и как зафиксировать курс?
Перевод в евро внутри ЕС обычно идёт от нескольких секунд до одного рабочего дня, международный перевод через SWIFT от одного до пяти рабочих дней. Это ориентиры: праздники, выходные и проверки банка удлиняют срок. Поэтому платёж отправляют за несколько дней до даты этапа, а не в день, когда нужен результат.
Курс. Если ваш счёт не в евро, договор лучше держать в евро: цена фиксируется в смете, а конвертацию вы делаете сами. Курс на день платежа не угадать, поэтому хорошая практика не откладывать конвертацию на последний день и распределять платежи по этапам: часть сумм вы переводите по мере готовности. Если нужна защита от колебаний, обсудите её с банком или валютным посредником; мы не даём финансовых советов.
Сохраняйте подтверждение перевода с суммой, датой и номером операции: подрядчик сможет сопоставить платёж со счётом быстрее, а у вас останется документ на случай спора.
Как BCN YARD организует платежи для владельцев из-за границы?
Оплата идёт по договору, по этапам, а счета выставляются компанией BCNYARD, SLU с реквизитами, которые указаны в договоре. Мы ведём объекты на русском и испанском, с одним ответственным, который сопоставляет этапы, акты и платежи. Напишите нам, и после выезда и замеров мы подготовим смету и график платежей. Ориентир по уровню Luxury начинается от 3 000 €/м² без НДС.
Частые вопросы
Нужен ли NIE, чтобы начать ремонт?
Для физических работ нет, но он нужен для документов на ваше имя: разрешений, договоров на услуги, счетов. Владелец квартиры чаще всего уже его имеет с покупки. Если нет, подайте заявку заранее, в полиции в Испании или в консульстве, чтобы не остановить стадию разрешений.
Можно ли платить подрядчику картой?
Для крупных сумм карты неудобны: лимиты, комиссии и сложность сверки. Основной способ банковский перевод по IBAN с указанием номера счёта-фактуры. Картой можно оплатить небольшие закупки или резервный платёж, если подрядчик принимает карты, но комиссию обычно несёт плательщик. Способ оплаты и реквизиты фиксируйте в договоре заранее.
Что делать, если я ошибся реквизитами при переводе?
Сразу обратитесь в свой банк и попросите отозвать или запросить возврат платежа, затем сообщите подрядчику. Чем раньше, тем больше шансов остановить или вернуть деньги, особенно в рамках SEPA. Поэтому реквизиты сверяют до перевода, а первый платёж лучше сделать небольшим тестовым.