¿Qué garantía tiene una reforma de vivienda en España?
La ley fija tres plazos de responsabilidad por defectos: un año para acabados, tres años para defectos que afecten a la habitabilidad y diez años para la estructura. Se cuentan desde la recepción de la obra. Es el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999). El contrato suele añadir condiciones por encima de lo que dice la ley.
Una advertencia desde el principio: la LOE no se aplica a cualquier reforma. Más abajo verás dónde está el límite, porque de él depende qué plazos puedes invocar.
¿Qué cubren exactamente los plazos de uno, tres y diez años?
El año cubre defectos de ejecución en elementos de terminación o acabado; los tres años, defectos en elementos constructivos o instalaciones que impidan la habitabilidad; los diez años, cimentación, soportes, vigas y forjados. Así lo redacta el artículo 17 LOE. Cómo encaja una avería concreta lo decide un perito.
En la práctica, un alicatado que se despega, juntas abiertas o defectos de pintura y lacado suelen ir al plazo de un año. Una fuga en el baño por mala impermeabilización, humedad persistente, ruido de instalaciones por encima de lo admisible o una extracción que no funciona suelen entrar en los tres años. Los diez años, en un piso del Eixample, afectan sobre todo a muros de carga y forjados: si los reforzaste, ese plazo vale para ellos.
El constructor responde por daños, no por cualquier molestia. Una puerta que cierra más dura de lo deseado se corrige como repaso de contrato, no como reclamación judicial.
¿La LOE se aplica a mi reforma si es pequeña?
No siempre. El artículo 2 de la LOE incluye las obras que afectan al edificio en su conjunto, o que alteran la composición exterior, el volumen o el sistema estructural, o cambian los usos. Una reforma cosmética de una habitación, el cambio de revestimientos o el montaje de muebles quedan normalmente fuera.
Entonces mandan el contrato, las normas generales del Código Civil sobre vicios ocultos y la ley de consumidores para los bienes que compres. Para productos adquiridos a un vendedor, esa ley da tres años de garantía legal desde la entrega (Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores). Para azulejos, sanitarios y electrodomésticos es un plazo de respaldo útil.
Una reforma integral con redistribución, con proyecto y licencia de obra mayor, suele caer dentro de la LOE. En Cataluña, además, el Codi civil propio regula parte de estas cuestiones, así que conviene enseñar el caso a un abogado antes de mandar el primer escrito al contratista.
¿Desde cuándo corren los plazos y qué es una recepción con reservas?
Los plazos corren desde la recepción de la obra sin reservas o desde que se subsanan las reservas. Si firmas el acta con una lista de defectos, el año de esos puntos empieza cuando se arreglen. Lo dice el artículo 17 LOE.
El silencio también cuenta como recepción: según el artículo 6, si pasan treinta días desde la fecha indicada y el promotor no manifiesta reservas ni rechazo, la recepción se entiende producida. Por eso la revisión no puede esperar a «tu próximo viaje». Si vives fuera de España, acuerda antes quién recibe la obra en tu nombre y con qué listado.
La acción de responsabilidad por la LOE prescribe a los dos años (artículo 18), contados desde que se producen los daños. Aun así, no conviene esperar: cuanto más tarde documentas el defecto, más fácil es discutir su causa.
¿Cómo se presenta una reclamación por un defecto?
Escribe al contratista, por el canal que fija el contrato, y adjunta fotos. Un «me ha goteado» dicho de palabra no sirve de prueba. Para defectos serios se añade un burofax al correo, porque deja constancia de fecha y contenido.
El escrito necesita cinco cosas: dirección y estancia, descripción del defecto, fecha en que lo notaste, fotos y vídeo con fecha, y la petición de visitar la obra en un plazo razonable; una o dos semanas suele bastar. Si el agua sale ahora mismo, primero corta el suministro y limita los daños, luego escribe.
No contrates a otro profesional antes de que el contratista inspeccione. Si lo haces, puede alegar que la intervención ajena cambió la causa y no recuperarás el gasto. La excepción es la urgencia: repara lo mínimo y fotografía todo antes y después. Si el contratista no contesta o discute la causa, el siguiente paso es un peritaje independiente, que pesa más que cualquier cadena de mensajes.
¿Qué queda fuera de la garantía?
El desgaste, los consumibles y las consecuencias de un mantenimiento inadecuado. No son defectos, y el contratista no tiene que arreglarlos gratis.
Entran en el desgaste las juntas de silicona de ducha y bañera, las gomas, los filtros de ventilación y recuperador, el rejuntado en zonas húmedas, las lámparas y los drivers de los focos, y el aceite o cera de un suelo de madera que hay que renovar según el fabricante. El parqué y los paneles de madera maciza abren pequeñas juntas en un invierno seco y recuperan la medida en verano: es comportamiento del material.
La piedra natural tiene vetas, manchas y diferencias de tono, y eso es su naturaleza, no un fallo. Un mármol atacado por un ácido tras limpiarlo con un producto inadecuado tampoco es caso de garantía. Los electrodomésticos tienen la garantía del fabricante, con el plazo que indica su documentación, y se reclama al servicio técnico de la marca. Tampoco se cubren las modificaciones que hicieras tú u otro profesional tras la recepción.
¿Quién paga la reparación si el defecto es oculto?
Frente al propietario responde el contratista con el que firmaste, y eso incluye el trabajo de sus subcontratas. Cómo se reparten luego los costes no debería afectarte.
Según el artículo 17 LOE, el constructor responde también directamente de los daños causados por deficiencias de los productos de construcción que adquirió o aceptó, con derecho a repetir contra el proveedor. Si el material lo trajiste tú, la frontera se difumina: el contratista responde de la colocación, y de la calidad del azulejo o del sanitario discuten fabricante y vendedor. Hay más sobre ese esquema en el artículo sobre materiales aportados por el cliente.
Un defecto oculto aparece cuando paredes y suelos ya están cerrados. Se abre la zona mínima, se documenta la causa y solo después se decide quién paga. Si la causa es la colocación, paga quien la ejecutó. Si es el material, la reclamación sube por la cadena hasta el proveedor. Si es el uso, paga el propietario.
¿Cómo ayudamos a no llegar a reclamar?
Hay menos conflictos cuando todo está escrito de antemano. En BCN YARD una persona responde de la obra, los pagos van por fases según el contrato y el precio final queda fijado en el presupuesto tras la visita y las mediciones. Conviene leer las condiciones de garantía antes de firmar, y las repasamos contigo punto por punto, en español o en ruso.
En la recepción redactamos contigo la lista de repasos y seguimos su cierre. Para una vivienda que usas unas semanas al año funciona mejor que cualquier promesa: tienes un papel con fechas.
Preguntas frecuentes
¿Qué garantía tiene una reforma de piso?
Depende del alcance. En reformas grandes bajo la LOE rigen estos plazos: un año para acabados, tres para habitabilidad y diez para estructura. En obras pequeñas la responsabilidad se apoya en el contrato y en las normas generales sobre vicios ocultos. Para los bienes comprados hay una garantía legal de tres años. El plazo exacto de tu caso conviene confirmarlo con un abogado.
¿Cómo reclamo un defecto de obra?
Escribe al contratista por el canal del contrato, describe el defecto, indica la fecha en que lo viste y adjunta fotos y vídeo con fecha. Si es grave, añade un burofax. Pide una inspección en un plazo razonable y no llames a otros profesionales antes. Si discute la causa, encarga un peritaje independiente.
¿Qué no cubre la garantía?
El desgaste y los consumibles: siliconas, gomas, filtros, lámparas, renovación del aceite del suelo. Tampoco cubre las vetas y tonos naturales de la piedra, las juntas estacionales en la madera ni los daños por una limpieza inadecuada. Los electrodomésticos van por la garantía del fabricante. Y lo que cambies tú u otro profesional tras la recepción queda fuera.
¿Quién paga si el defecto está oculto?
Responde frente a ti el contratista del contrato, incluido el trabajo de sus subcontratas. Si la causa es la colocación, paga quien la hizo. Si es un material que compró el contratista, él reclama al proveedor. Si la causa es el uso, paga el propietario. La causa se establece abriendo la zona mínima y, si hay disputa, con un perito.