Ocho puntos sin los que el contrato está cojo
Un contrato de reforma debe fijar ocho cosas: quiénes son las partes y dónde está el inmueble; qué se hace exactamente, con anexos; el precio y su sistema; cómo se gestionan los cambios; los plazos; el calendario de pagos; quién responde de licencias, seguros y daños; y las garantías, la recepción y la resolución de conflictos. El importe total de la última página es solo uno de esos puntos.
A continuación repasamos cada uno: qué debe decir y qué redacciones conviene cambiar antes de firmar. La revisión jurídica de un contrato concreto corresponde a un abogado, pero esta lista puede recorrerla usted mismo en una tarde.
1. Partes e inmueble
Razón social completa, NIF, domicilio social y nombre de quien firma en su nombre. Por su parte, nombre, NIE o DNI y domicilio. La dirección exacta del inmueble, mejor con referencia catastral.
Compruebe que la empresa del contrato es la misma que factura y cobra. Un contrato con una sociedad y los pagos a la cuenta de otra es un agujero típico por el que después no se puede reclamar nada. Cómo verificar el NIF de una empresa lo explicamos en otra guía.
2. Alcance y anexos
El alcance no se describe con «reforma integral del piso». Vive en los anexos: presupuesto por partidas con mediciones, planos, memoria de calidades con marcas o gamas y una lista de lo que no está incluido. El contrato debe decir expresamente que los anexos forman parte de él.
La lista de exclusiones merece atención propia. Mobiliario a medida, electrodomésticos, luminarias, retirada de muebles viejos, limpieza final: cada punto, o dentro, o claramente fuera. Las discusiones a mitad de obra nacen casi siempre de lo que nadie escribió.
3–4. Precio y gestión de cambios
Precio: cerrado para el alcance descrito o por medición real, con precios unitarios. La diferencia entre ambos sistemas la tratamos en otra guía. El IVA debe figurar en línea aparte, para que no haya dudas de si el importe lo incluye.
Cambios: cualquier trabajo adicional, cambio de material o partida nueva se formaliza por escrito antes de ejecutarse, con precio e impacto en el plazo, y lo firman ambas partes. Una cláusula del tipo «los trabajos adicionales se abonarán según lo realizado», sin aprobación previa, conviene reescribirla.
5–6. Plazos y pagos
Fecha de inicio o condición de inicio (por ejemplo, obtener la licencia), duración por fases y qué ocurre ante un retraso imputable a cada parte. Si se pacta una penalización por demora, su importe y forma de cálculo se escriben en el propio contrato.
Los pagos se vinculan a fases que se puedan comprobar a simple vista: demolición terminada, instalaciones empotradas revisadas, alicatado colocado. Cada pago, con factura. Pacte también qué parte queda pendiente hasta la recepción y el cierre de la lista de repasos. Más sobre el calendario en la guía de pagos por fases.
7. Licencias, seguros y responsabilidades
Quién prepara y presenta la documentación al ayuntamiento, quién paga las tasas, quién se encarga de los residuos, de proteger las zonas comunes y de los daños a vecinos. Si el contratista tiene seguro de responsabilidad civil y por qué importe: pida copia de la póliza.
En locales comerciales este punto es más amplio. En el centro de psicología infantil de 250 m² en el Eixample, la legalización de la actividad sanitaria formaba parte del alcance, y en un contrato así hay que escribir quién responde de cada documento. Si no, al llegar la apertura se descubre que nadie había pedido la licencia de actividad.
8. Garantías, recepción y conflictos
Cómo es la recepción: visita conjunta, acta y lista de repasos con plazos. Qué garantías asume el contratista, por cuánto tiempo y cómo se comunica un defecto: por escrito, a qué dirección y en qué plazo debe acudir. Los plazos de responsabilidad que fija la ley y si aplican a su reforma, consúltelos con un abogado.
Resolución de conflictos: primero negociación y, si se quiere, mediación; después, los tribunales del lugar del inmueble. Y las condiciones de resolución del contrato: qué se considera abandono de obra, cómo se documenta lo ejecutado y cómo se liquidan las cuentas. Esta cláusula parece sobrar justo hasta el día en que hace falta.
Cómo revisar el contrato antes de firmar
Ponga juntos el contrato y el presupuesto y repase los ocho puntos. Si falta alguno, pida que se añada. La reacción a esa petición dice mucho del contratista. Nosotros trabajamos con contrato y pagos por fases, con un único responsable de obra, en castellano y en ruso. Cuéntenos su proyecto: respondemos en menos de una hora.