Presupuesto de una reforma de lujo: desglose por capítulos

Presupuesto de una reforma de lujo: ¿de qué capítulos se compone?

El presupuesto se reparte en ocho capítulos: demolición y preparación, instalaciones, tabiquería y falsos techos, pavimentos, carpintería, cocina y baños, iluminación y domótica, y electrodomésticos. La referencia de BCN YARD para el nivel Signature es desde 3.000 €/m² sin IVA: desde 360.000 € para 120 m². El importe exacto llega con el presupuesto, tras la visita y las mediciones.

Esos mismos 120 m² cuestan desde 240.000 € en el nivel Luxury y desde 120.000 € en el Premium, sin IVA. En nuestros presupuestos, el IVA de una reforma en vivienda de segunda mano suele ser del 21 %, así que el nivel Signature de 120 m² queda desde 435.600 € con impuestos. El 21 % se aplica porque en nuestras reformas los materiales suelen superar el 40 % de la base imponible; si no la superan, la reforma de la vivienda de un particular tributa al 10 % (Ley 37/1992, art. 91). El mobiliario, la decoración y el proyecto de interiorismo no están en estas cifras; más abajo lo vemos. Son cifras de referencia para empezar a hablar, no una oferta.

¿Qué capítulo del presupuesto es el más caro?

Suelen ser las instalaciones y la carpintería a medida. En un piso de 100–130 m², cada uno de estos dos grupos ocupa en la práctica entre una quinta parte y un cuarto del presupuesto. Es una referencia del sector, no una norma: en tu presupuesto los pesos serán distintos.

Instalaciones: electricidad con líneas independientes para electrodomésticos e iluminación, fontanería, climatización con recuperación de calor, ventilación y redes de datos. Una vez terminado el acabado no se ven, por eso es donde más se recorta y donde más cuesta corregir después. Carpintería: puertas ocultas a altura de techo, armarios empotrados, paneles de lamas y vestidores. Son piezas a medida y en el taller se fabrican en semanas, no en días.

La cocina con electrodomésticos y los baños vienen a continuación. Un baño en un proyecto de lujo puede costar como dos estándar: instalaciones empotradas en el muro, revestimiento de gran formato o piedra natural, suelo radiante, extracción propia y sumidero lineal.

¿Qué se encarece al pasar del nivel Luxury al Signature?

Se encarece lo que no sale en la foto y todo lo que se hace a medida del piso. La diferencia está en el alcance de los trabajos; el precio del azulejo es secundario.

Instalaciones: climatización por zonas, recuperador de calor, potencia de reserva en el cuadro eléctrico. Tabiquería y falsos techos: doble estructura con lana mineral en dormitorios y despacho, juntas de sombra, registros ocultos. Pavimentos: parqué en espiga de madera maciza o tarima de capa noble gruesa, piedra natural, medición de humedad de la solera antes de colocar. Carpintería: proyecto y fabricación según medición, en lugar de elegir de catálogo. Iluminación: varias escenas, regulación, cálculo lumínico por estancias. Control de calidad: recepción al cierre de cada fase y no una sola al final.

Si dudas dónde invertir, empieza por lo que queda dentro de la pared y del suelo. Un panel de madera o una lámpara se cambian dentro de cinco años; una tubería bajo una pared de mármol, no.

¿Qué suele quedar fuera del presupuesto y se paga aparte?

Lo más habitual es que se facture aparte el mobiliario, la decoración y los textiles, las lámparas decorativas, el proyecto y sus firmas, la licencia y las tasas del ayuntamiento, las acometidas y el aumento de potencia con las compañías, y el IVA. El importe de las tasas y el plazo de la licencia dependen del municipio y se consultan en el ayuntamiento o con el gestor.

El proyecto lo firman profesionales independientes y sus honorarios suelen ir en una partida distinta. Los electrodomésticos integrados aparecen en unos presupuestos y en otros no. Protección del ascensor y de las zonas comunes, fianza y calendario de obra que pida la comunidad de propietarios, retirada de escombros, custodia de materiales en la obra: comprueba cada punto por escrito.

Antes de firmar haz una pregunta: qué entiende exactamente el constructor por «llave en mano». Si la respuesta es «todo menos el mobiliario», pide el listado de partidas por escrito. Los olvidos típicos los tratamos en el artículo sobre costes ocultos.

¿Qué reserva para imprevistos conviene prever?

Normalmente entre un 10 y un 15 % sobre el presupuesto; en un edificio antiguo, el extremo superior. La reserva no es lo mismo que las partidas provisionales y no las sustituye.

Los problemas suelen esconderse donde no se puede mirar antes de demoler: forjados de madera en una finca de 1900, bajantes viejas, instalación eléctrica sin toma de tierra, grietas en muros de carga, humedad tras un revestimiento. En un piso del Eixample con hidráulico antiguo y techos altos es lo habitual, no la excepción.

La reserva se gasta con tu aprobación: el constructor enseña el hallazgo, da el precio y espera tu decisión. Si el presupuesto no describe este procedimiento, añádelo al contrato. Lo que no se gasta se queda contigo. Sobre las partidas que no se pueden valorar de antemano, como la piedra o las luminarias, lee el artículo sobre partidas provisionales.

¿Cómo comparar dos presupuestos de reforma de lujo?

Hay que compararlos partida a partida y con el mismo alcance, no por la cifra final. Dos presupuestos de 380.000 y de 310.000 € suelen describir pisos distintos.

Revisa cinco cosas. Unidades y mediciones: m², metros lineales, unidades, no «conjunto de trabajos». Materiales: marcas o calidades, espesores, y no «a elegir por el cliente» sin importe. Partidas provisionales: cuántas hay y para qué, porque por ahí crece el total. Alcance de las instalaciones: cuántos circuitos, qué potencia, si incluye ventilación. Calendario de pagos: si está ligado a fases recibidas.

Señales de alarma: un capítulo «reforma llave en mano» en una sola línea, ninguna visita ni medición antes del precio, un anticipo grande antes de empezar y una cláusula vaga sobre «imprevistos» sin procedimiento de aprobación.

¿Cómo prepara BCN YARD el presupuesto?

Empezamos con la visita y las mediciones, luego valoramos por capítulos y te enseñamos de qué se compone cada cifra. Llevamos las obras en ruso y en español, hay una persona responsable de la obra y trabajamos con brigada propia y subcontratistas de confianza. El pago va por contrato y por fases.

Si vives fuera de España, la primera conversación puede ser por videollamada y las mediciones, el día que te venga bien. Respondemos a cada solicitud en menos de una hora. El nivel Premium, Luxury o Signature se puede decidir una vez veas el presupuesto por capítulos: así se ve dónde añade dinero cada nivel y qué recibes a cambio.