Qué suele quedar fuera del presupuesto
Los costes que más a menudo quedan fuera de un presupuesto de reforma son cinco grupos: trámites y tasas municipales, logística de obra (contenedor, protecciones, ocupación de vía pública), instalaciones antiguas que aparecen al abrir, acometidas y boletines de compañías, y todo lo que no es obra, como mobiliario, electrodomésticos o alojamiento temporal. Ninguno es un engaño por sí mismo; el problema es descubrirlos tarde.
La forma de evitarlo es simple: pida que el presupuesto diga por escrito qué incluye y qué no en cada uno de estos grupos. Lo que no está escrito, lo acabará pagando usted aparte.
Trámites, tasas y honorarios técnicos
Casi toda reforma en Barcelona necesita un trámite municipal, y con él llegan la tasa y el impuesto sobre construcciones, que se calculan sobre el presupuesto de obra. Si la reforma exige proyecto técnico, hay además honorarios del arquitecto o aparejador por redactarlo y, a veces, por la dirección de obra. La cuantía exacta la confirma el ayuntamiento o su gestor; lo que usted debe saber de antemano es quién los paga.
Algunas empresas incluyen la gestión en su servicio y le pasan solo las tasas; otras no incluyen nada y se entera al presentar. Pregunte también si el presupuesto contempla una posible cédula de habitabilidad o un certificado final, cuando la obra lo requiera.
Logística de obra: contenedor, protecciones y comunidad
El contenedor en la calle necesita permiso de ocupación de vía pública, y en calles estrechas del centro a veces no cabe y hay que bajar los escombros en sacas con varios viajes. La protección de ascensor, portal y escalera, que muchas comunidades de propietarios exigen, también tiene coste, igual que la limpieza diaria de zonas comunes.
Algunas comunidades piden además una fianza o un seguro antes de empezar, o limitan los horarios de carga. En un piso del Eixample sin ascensor de carga, subir el material a un cuarto piso por la escalera se nota en horas de mano de obra. Todo esto se puede prever en la visita si el contratista pregunta por el edificio.
Lo que aparece al abrir paredes y suelos
En edificios antiguos es habitual encontrar tuberías de hierro galvanizado o plomo, instalación eléctrica sin toma de tierra, bajantes de fibrocemento, vigas de madera dañadas por humedad o suelos que no están nivelados. En casas de los años setenta y ochenta de la costa, humedad en planta baja y cubiertas sin aislamiento.
Un buen presupuesto no ignora estos riesgos: los identifica en la visita y los incluye como partidas condicionadas con precio unitario, para que si aparecen se sepa de antemano cuánto costarán. Además, en una obra que abre paredes o suelos en un edificio antiguo, es razonable reservar un margen adicional del 10–15 % sobre el presupuesto. Si aparece algo nuevo, se valora y se aprueba por escrito antes de ejecutarlo; lo explicamos en detalle en el artículo sobre qué hacer si el presupuesto se dispara.
Acometidas, potencia y certificados
Una cocina con placa de inducción, horno y aerotermia puede pedir más potencia eléctrica de la contratada. Aumentarla implica un certificado de instalación eléctrica emitido por un instalador autorizado y un trámite con la distribuidora, que tiene su propio coste y sus propios plazos. Lo mismo pasa si se da de baja el gas o se cambia de ubicación el contador.
Estos pasos no los hace el contratista de obra por sí solo y a menudo no aparecen en su presupuesto. Pregunte quién emite el certificado eléctrico, si incluye el trámite con la compañía y qué potencia necesitará la vivienda después de la reforma.
Todo lo que no es obra
Mobiliario de cocina, electrodomésticos, lámparas, cortinas, armarios a medida, sanitarios de alta gama: según la empresa, están dentro o fuera. Compare siempre qué incluye cada presupuesto, porque un precio por metro cuadrado sin cocina no es comparable con otro que la incluye.
A esto se suman los gastos de vida durante la obra: alquiler temporal, trastero para los muebles, doble mudanza. En una reforma integral de un piso como el de Urgel, en el Eixample, de 109,80 m² y cuatro dormitorios, vivir dentro durante la obra no es realista, y esos meses fuera de casa forman parte del coste real aunque no aparezcan en ningún presupuesto de obra. El IVA es otra partida que conviene confirmar; nuestros precios orientativos se dan sin IVA.
Cómo lo resolvemos en nuestras estimaciones
Nuestros niveles de referencia son Basic desde 1 000 €/m², Standard desde 2 000 €/m² y Luxury desde 3 000 €/m², sin IVA. El precio exacto sale de la estimación después de la visita y las mediciones, con una lista de lo que incluye y lo que no, y con las partidas condicionadas a la vista. El pago va por etapas según contrato. Si quiere revisar un presupuesto que ya tiene, envíenoslo; respondemos en el plazo de una hora.