Из чего складывается бюджет люксового ремонта: разбивка по разделам сметы

Из чего складывается бюджет люксового ремонта квартиры в Барселоне?

Бюджет складывается из восьми разделов: демонтаж и подготовка, инженерия, перегородки и потолки, полы, столярка, кухня и санузлы, свет и автоматика, техника. Ориентир BCN YARD для уровня Signature: от 3 000 €/м² без НДС, то есть от 360 000 € за квартиру 120 м². Точная сумма появляется в смете после выезда и замеров.

Те же 120 м² на уровнях Luxury и Premium стоят от 240 000 и от 120 000 € без НДС. НДС на ремонт вторичного жилья в наших сметах обычно 21%, поэтому Signature на 120 м² выходит от 435 600 € с налогом. Ставка 21% применяется потому, что в наших ремонтах материалы обычно дороже 40% налоговой базы; если дешевле, ремонт жилья частного лица облагается по ставке 10% (Ley 37/1992, ст. 91). Мебель, декор и дизайн-проект в эти цифры не входят, об этом ниже. Все суммы служат ориентиром для разговора, а не офертой.

Какой раздел сметы самый дорогой?

Дороже всего обычно инженерия и столярка на заказ. В квартире 100–130 м² каждая из этих групп на практике занимает от пятой до четверти бюджета. Это отраслевой ориентир, а не норма: в вашей смете доли будут другими.

Инженерия: электрика с отдельными линиями под технику и свет, сантехника, климатизация с рекуперацией воздуха, вентиляция, слаботочные сети. После отделки её не видно, поэтому именно на ней экономят чаще всего, и именно её дороже всего переделывать. Столярка: скрытые двери в рост потолка, встроенные шкафы, реечные панели, гардеробные. Это изделия на заказ, и в мастерской они делаются недели, а не дни.

Кухня с техникой и санузлы идут следом. Ванная в люксовом проекте легко стоит как две стандартные: инсталляции спрятаны в стену, плитка или камень крупного формата, тёплый пол, отдельная вытяжка, трап в линию.

Что дорожает при переходе от Luxury к Signature?

Дорожают строки, которых не видно на фотографии, и всё, что делается по размерам конкретной квартиры. Разница в составе работ, цена плитки тут вторична.

Инженерия: климатизация по зонам, рекуперация, запас по мощности в электрощите. Перегородки и потолки: двойной каркас с минеральной ватой в спальнях и кабинете, теневые швы, скрытые ревизионные люки. Полы: паркет ёлочкой из массива или доска с толстым верхним слоем, камень, замер влажности стяжки перед укладкой. Столярка: проект и изготовление по замерам вместо подбора из каталога. Свет: несколько сценариев, диммирование, расчёт освещённости по комнатам. Контроль качества: приёмка после каждого этапа, а не одна в конце.

Если сомневаетесь, где вложиться, начинайте с того, что спрятано в стене и полу. Деревянную панель или светильник можно заменить через пять лет, трубу под мраморной стеной нельзя.

Что обычно не входит в смету и оплачивается отдельно?

Отдельно чаще всего идут мебель, декор и текстиль, декоративные светильники, проект и его подписи, лицензия и сборы аюнтамьенто, подключения и увеличение мощности у поставщиков, НДС. Размер сборов и сроки лицензии зависят от муниципалитета и уточняются в аюнтамьенто или у гестора.

Проект и подписи ставят независимые профильные специалисты, их гонорар обычно отдельная строка. Встроенная техника в одних сметах есть, в других её нет. Защита лифта и общих зон, залог и график работ по требованию comunidad de propietarios, вывоз мусора, охрана материалов на объекте: проверьте каждый пункт письменно.

Перед подписью задайте один вопрос: что именно подрядчик понимает под «под ключ». Если ответ «всё, кроме мебели», попросите перечень строк, который вы получите на руки. Подробнее о типичных пропусках мы писали в статье о скрытых расходах.

Какой резерв на непредвиденное закладывать?

Обычно 10–15% сверху сметы; для дома старой постройки берите верхнюю границу. Резерв не равен provisional sums (partidas provisionales) и не заменяет их.

Неприятности чаще всего прячутся там, куда не заглянуть до демонтажа: деревянные перекрытия в доме 1900 года, старые стояки, проводка без заземления, трещины в несущих стенах, влага за облицовкой. В квартире в Эшампле со старой гидравлической плиткой и высокими потолками это обычная история, а не исключение.

Резерв расходуется по согласованию: подрядчик показывает находку, называет цену и ждёт вашего решения. Если смета не описывает эту процедуру, добавьте её в договор. Неизрасходованный резерв остаётся у вас. Про строки, которые нельзя оценить заранее, например камень и светильники, читайте в статье о провизорных суммах.

Как сравнить две сметы на люксовый ремонт?

Сравнивать нужно построчно и по одинаковому объёму работ, а не по итоговой цифре. Две сметы на 380 000 и на 310 000 € часто описывают разные квартиры.

Проверьте пять вещей. Единицы и количество: м², п. м, штуки, а не «комплекс работ». Материалы: названия, класс, толщины, а не «по выбору клиента» без бюджета. Provisional sums: сколько их и на что, потому что именно через них итог растёт. Состав инженерии: сколько контуров, какая мощность, есть ли вентиляция. График платежей: привязан ли он к принятым этапам.

Красные флаги: раздел «ремонт под ключ» одной строкой, отсутствие замеров и выезда до цены, просьба внести крупный аванс до начала работ, размытая формула про «непредвиденные расходы» без порядка согласования.

Как BCN YARD готовит смету?

Начинаем с выезда и замеров, потом считаем по разделам и показываем, из чего сложена каждая цифра. Ведём объекты на русском и испанском, один человек отвечает за объект, работы идут своей бригадой и проверенными субподрядчиками. Оплата по договору, по этапам.

Если вы живёте не в Испании, первый разговор можно провести по видео, а замеры сделать в удобный для вас день. На заявку отвечаем в течение часа. Выбрать уровень Premium, Luxury или Signature можно после того, как увидите смету по разделам: так сразу видно, где каждый уровень добавляет деньги и что вы получаете взамен.