En resumen: qué debe tener un presupuesto correcto
Un presupuesto de reforma debe mostrar cada trabajo como una partida: qué se hace, en qué unidad, qué cantidad, a qué precio unitario, con qué material y qué incluye ese precio. Aparte deben figurar la base imponible, el tipo de IVA, la cuota de IVA y el total. Y tres cosas que a menudo se olvidan: exclusiones, mediciones provisionales y decisiones pendientes, además de la regla con la que se valorarán los cambios.
Una única cifra de «reforma integral llave en mano» no permite comparar ofertas ni, más adelante, saber qué se había prometido.
Anatomía de una partida
Compare dos líneas. La primera: «Baño: 9.000 €». La segunda: «Impermeabilización de suelo y paredes de la zona de ducha con membrana líquida, refuerzo de esquinas y encuentros y prueba de estanqueidad, m², 8,4, precio por m²». La segunda dice qué se va a hacer, con qué y cuánto, y se puede comprobar en obra con una cinta métrica.
En una buena partida también se ve lo que incluye: preparación del soporte, retirada de escombros y protección de las superficies cercanas. Si eso va en líneas propias, mejor. Si no aparece en ningún sitio, pregunte dónde está contado.
Capítulos: para que se vea lo que falta
Un presupuesto se lee bien cuando está dividido en capítulos siguiendo el orden de obra: trabajos previos y protección del edificio, licencia, demoliciones, tabiquería, electricidad, fontanería, climatización y ventilación, enlucidos y recrecidos, pavimentos, alicatados, carpintería y puertas, pintura y limpieza final.
Esa estructura deja a la vista los huecos. Si en el presupuesto de una reforma integral en el Eixample no hay capítulo de climatización o no aparece la retirada de escombros, o es una exclusión que debería estar escrita o es un sobrecoste futuro. En una obra como el centro de psicología infantil de 250 m², con climatización con recuperador y 24 puertas ocultas, esos sistemas necesitan capítulos propios: si no, no se pueden comprobar ni pagar por fases.
Materiales: modelo concreto o partida para elegir
Para cada material relevante el presupuesto debería indicar un modelo concreto o una cantidad a elegir por usted: por ejemplo, parquet con un precio por m² dentro del cual escoge. En el segundo caso importa qué pasa si elige algo más caro o más barato: la diferencia se recalcula con el mismo precio unitario, y eso debe estar escrito.
Aclare también quién compra el material. Si usted compra algo y el contratista lo coloca, deje por escrito quién responde del plazo de entrega y de revisar el material al recibirlo.
IVA: cuatro cifras, no una
Base, tipo de IVA, cuota de IVA y total deben aparecer por separado. El tratamiento fiscal se comprueba para cada operación, y el tipo reducido no se aplica automáticamente por tratarse de una vivienda: de las condiciones depende qué tipo es correcto. Hay un artículo específico sobre el IVA en reformas; ante la duda, consulte a su gestor.
Nuestras referencias de precio son sin IVA: Basic desde 1.000 €/m², Standard desde 2.000 €/m² y Luxury desde 3.000 €/m². En el presupuesto el IVA se suma en una línea aparte.
Exclusiones, mediciones provisionales y decisiones pendientes
Pida una lista explícita de lo que no incluye el presupuesto: mobiliario, electrodomésticos, luminarias, proyecto y dirección de obra, tasas de la licencia y trabajos en elementos comunes. Lo que no esté escrito ni como incluido ni como excluido acabará siendo motivo de discusión.
Las partidas cuya medición no se puede conocer hasta abrir, como sustituir un tramo de viga dañado o una tubería dentro de la pared, deben ir con precio unitario y la indicación de «provisional». Las decisiones pendientes, como el azulejo o el modelo de cocina, se señalan con la fecha límite para decidir.
Cambios, pagos y validez
Antes de empezar, acuerde cómo se valoran los cambios: con los precios unitarios de este mismo presupuesto y, para trabajos nuevos, con una valoración escrita que usted aprueba antes de ejecutarla. Un «lo hacemos y luego lo calculamos» a mitad de obra casi siempre termina en discusión.
Ayuda que las fases de pago vayan ligadas a los capítulos del presupuesto: demolición terminada, instalaciones terminadas, y así sucesivamente. Nosotros trabajamos con pago según contrato y por fases, y preparamos el presupuesto después de visitar y medir la vivienda. Revise también la validez del presupuesto: los precios de los materiales cambian y al cabo de unos meses puede recalcularse.