Коротко: какое разрешение нужно
Окна, выходящие на улицу или во внутренний двор, — часть фасада, поэтому их замена в Барселоне почти никогда не проходит как assabentat (простое уведомление о мелких работах). Этот режим по Ordenança reguladora dels procediments d'intervenció municipal en les obres (ORPIMO, ордонанса о муниципальном контроле работ) покрывает только работы внутри, которые не меняют распределение, конструкцию или фасад. Ремонт и изменение фасадов в незащищённом здании ORPIMO относит к obra menor tipus II, а это comunicat immediat (немедленное уведомление). Если здание защищено, режим строже, вплоть до llicència d'obres majors (лицензии на крупные работы).
Подать можно самому через Seu electrònica Ajuntament, но для comunicat нужен технический специалист: он готовит проект и получает informe d'idoneïtat tècnica (IIT). Точный режим для вашего адреса покажет consulta prèvia (предварительная консультация). Правила меняются, перед подачей проверьте актуальную страницу процедуры.
Какой режим при какой защите здания
ORPIMO различает здания по уровню защиты. Обычный незащищённый дом: работы на фасаде, включая окна, идут как obra menor tipus II, то есть comunicat immediat. Здания уровня D и дома в охраняемых ансамблях: работы на фасаде относятся к tipus I, это comunicat diferit (отложенное уведомление), и у Ajuntament есть месяц на проверку. Здания уровня C: обычная консервация и мелкий ремонт, не затрагивающие охраняемые элементы, остаются в tipus II, остальное на фасаде требует лицензии. Здания уровней A и B: вмешательство в фасад, кроме обычной консервации и мелкого ремонта, идёт через лицензию на крупные работы.
Для частного дома на одну семью ORPIMO относит вмешательство в фасад без увеличения объёма и без смены использования к tipus II. В каждом случае окончательный ответ даёт consulta prèvia по вашему адресу, поэтому уровень защиты стоит проверить заранее, до выбора окон.
Что можно менять, а что нет
Ordenança dels usos del paisatge urbà (OUPU) требует сохранять архитектурную композицию фасада. Ограждения, жалюзи и маркизы одного здания должны оставаться однородными по цвету, материалу, фактуре и форме, а менять композицию запрещено, кроме случаев восстановления исходного вида. Даже в критериях Ajuntament по кондиционерам, встроенным в оконный проём, отдельно сказано: уважать исходное членение переплёта и цвета рамы. На практике это значит, что в доме Эшампле с деревянными балконными дверями и жалюзи-persianes новые окна должны повторить рисунок, цвет и тип открывания, а белый ПВХ вместо тёмного дерева почти наверняка не пройдёт.
Есть и гражданско-правовая сторона. По Codi civil de Catalunya собственник может ремонтировать свою квартиру, если работы не меняют конфигурацию и внешний вид здания; о работах нужно заранее сообщить председателю или администратору comunidad, а если затронуты общие элементы, нужно решение собрания. Поэтому до заказа окон покажите comunidad образец, особенно если меняется цвет или профиль.
Для окон на этажах выше первого у OUPU есть отдельная статья. На всех проёмах этажей одного фасада допускается только одна система рам и жалюзи, одинаковая по расположению, рисунку, материалу и цвету, и только в одном из трёх случаев: сохраняются исходные рамы; они восстанавливаются в исходном положении и цвете; или получена лицензия на работы по общему архитектурному проекту для всего фасада. Там же запрещены зеркальные стёкла и вынос рамы вперёд, чтобы превратить балкон или террасу во внутреннее помещение. Так что остеклить балкон в Эшампле, поменяв окна, по этим правилам нельзя.
Для частного дома, например в Кастельдефельсе, OUPU не действует, но у муниципалитета свои правила о фасадах; уточните их в службе градостроительной информации.
Что подготовить и кто это делает
Для работ на фасаде незащищённого здания ORPIMO перечисляет документы так: технический проект, подписанный компетентным специалистом, с описанием, планами и бюджетом; декларации ответственности руководителя работ и руководителя их исполнения; цветные фотографии фасада; исследование по безопасности и охране труда или его упрощённая версия с назначением координатора. Проект и декларации готовит техник (arquitecte или arquitecte tècnic), он же оформляет IIT в своей коллегии.
Владелец даёт кадастровую справку, фото, данные квартиры и решение comunidad, если оно нужно. Поставщик окон даёт технические характеристики: коэффициент теплопередачи, воздухопроницаемость, цвет и сечение профиля. Эти данные пригодятся дважды: для проекта и для субсидий или налогового вычета, где новые окна должны укладываться в предельные значения Código Técnico (раздел DB HE-1).
Как подать: пошагово
Сначала сделайте consulta prèvia на Seu electrònica Ajuntament: указываете адрес и тип работ, получаете режим, перечень документов и номер консультации. Подавать потом должен тот же человек, потому что номер привязан к его документу. Затем техник готовит проект и IIT. После этого подаёте comunicat на Seu electrònica: идентификация (обычно idCAT Mòbil, Cl@ve или цифровой сертификат), форма, файлы, электронная подпись. Если подаёт техник от вашего имени, это только онлайн, так как профессионалы обязаны подавать электронно.
При comunicat immediat после приёма документов вы оплачиваете ICIO и сбор онлайн или в банке; по данным сайта Ajuntament на 2026 год, ICIO составляет 4% от бюджета исполнения работ, а размер сбора и льготы указаны в действующих ordenances fiscals. После оплаты можно начинать. При comunicat diferit ждёте до месяца: придёт либо допуск с платёжным документом, либо avís d'ineficàcia с перечнем недостатков. При лицензии срок рассмотрения по странице процедуры два месяца, три, если нужен отчёт по наследию.
После подачи: сроки, объект, деньги
Держите на объекте допуск comunicat и подтверждение оплаты. Платёжный документ действует три месяца, а работы по comunicat нужно закончить в течение шести месяцев с даты начала, указанной в заявке. Если во время монтажа выясняется, что проект меняется, для comunicat нужна новая подача с обновлённым IIT.
По деньгам. Программа Consorci de l'Habitatge de Barcelona с субсидией до 6 000 € на замену окон требовала закончить работы до 30 июня 2026 года, так что сейчас следите за новыми конкурсами на странице Consorci; условия всегда проверялись по энергосертификату до и после работ. На налог: Agencia Tributaria даёт вычет 20% (база до 5 000 €) за работы в основном жилье, снижающие потребность в отоплении и охлаждении минимум на 7%, по суммам, уплаченным до 31 декабря 2026 года; энергосертификат для этого должен быть выдан до 1 января 2027 года. Проверьте условия на сайте Agencia Tributaria до заказа окон, а не после. Есть и муниципальная программа Institut Municipal del Paisatge Urbà на 2026 год: для зданий с исторической ценностью она субсидирует 30% (до 20 000 €) работ по восстановлению проёмов и приведению рам и жалюзи к единому виду. Заявки на технический отчёт принимаются до 16 ноября 2026 года, если бюджет не закончится раньше, по уже законченным работам их не принимают, а подаёт обычно comunidad.
Типичные ошибки
Первая ошибка: оформить замену окон как assabentat, потому что работы кажутся мелкими. Окна на фасаде под этот режим не подходят, и при проверке получится работа без надлежащего разрешения. Вторая: заказать окна другого цвета или с другим членением, не посмотрев OUPU и не спросив comunidad. Третья: не проверить уровень защиты здания и подать comunicat immediat там, где нужен comunicat diferit или лицензия.
Четвёртая: снять старые рамы до оплаты ICIO при comunicat immediat или до допуска при comunicat diferit. Пятая: забыть про энергосертификат до начала работ, а потом не получить субсидию или вычет. Шестая: в частном доме за пределами Барселоны ориентироваться на барселонские правила.
Если не хотите заниматься этим сами, BCN YARD возьмёт оформление на себя вместе с ремонтом.