En breve: dónde está el límite
Dentro del balcón o la terraza normalmente puede cambiar con libertad el suelo, la iluminación, los enchufes, el mobiliario y las plantas. Todo lo que se ve desde la calle y altera la fachada —barandilla, cerramiento, toldos, color, ventanas y puertas de salida— necesita autorización de la comunidad de propietarios y, a menudo, un trámite en el ayuntamiento.
El balcón forma parte de la fachada del edificio aunque solo lo use usted. Por eso la pregunta de si se puede no se resuelve entre usted y el contratista, sino en tres sitios: los estatutos de la comunidad, la normativa urbanística de esa dirección y, si la finca está protegida, el catálogo de patrimonio.
Lo que suele depender de usted
Un pavimento nuevo, siempre que no cambie el nivel ni tape los desagües. Enchufes e iluminación exterior, si la línea sale de su cuadro y se ejecuta con la protección adecuada para zona húmeda. Bancos de obra, jardineras o pérgolas ligeras dentro del perímetro, mientras no sobresalgan de la barandilla ni se lean desde la calle como un elemento nuevo de fachada. Mobiliario, textiles y plantas.
Incluso aquí hay un matiz: jardineras grandes llenas de tierra sobre un balcón volado del Eixample son carga sobre una losa de cien años. Las piezas pesadas se colocan junto al muro del edificio, no en el borde, y si la losa genera dudas se consulta a un técnico.
Suelo e impermeabilización: el error más frecuente
El error más caro en una terraza es colocar baldosa nueva sobre la antigua. El nivel sube dos o tres centímetros, el agua se queda junto a la puerta de salida y se pierde la pendiente hacia el sumidero. Tras un invierno, el agua encuentra camino bajo la baldosa y aparece en el techo del vecino de abajo. La reparación incluye entonces su techo, y la conversación ya pasa por el administrador de fincas.
El orden correcto: retirar el pavimento hasta el soporte, comprobar pendientes y sumidero, colocar la impermeabilización subiéndola por los paramentos y bajo el umbral, hacer la prueba de agua y solo después embaldosar. En una terraza situada sobre una vivienda, la impermeabilización a menudo se considera elemento común, y entonces su sustitución se acuerda con la comunidad. Esto se aclara antes de empezar.
Barandilla, toldos y color: la imagen de fachada
La barandilla forma parte de la fachada. Cambiar una barandilla de forja por una de vidrio, subir su altura o pintarla de otro color sin acuerdo de la comunidad no es posible, aunque la antigua esté oxidada. Repararla manteniendo diseño y color suele ser mucho más sencillo que sustituirla.
Con los toldos pasa lo mismo: en muchas fincas los estatutos o un acuerdo de junta fijan el tipo y el color de la lona para que la fachada sea homogénea. Antes de encargar un toldo, pregunte al administrador si existe ese acuerdo. Si el edificio está catalogado, los requisitos son más estrictos; lo explicamos en el artículo sobre reformas en edificios protegidos.
Cerramiento y unión con la estancia
Acristalar el balcón o eliminar el muro entre la terraza y el salón es la petición más habitual y la más complicada. Un balcón cerrado se convierte en superficie de vivienda, y eso lo regula el planeamiento urbanístico. Además, el cerramiento cambia la imagen de la fachada y casi siempre requiere acuerdo de la junta. La respuesta para una dirección concreta la da el ayuntamiento, y conviene tenerla antes de gastar en proyecto.
Derribar el muro bajo la puerta de balcón afecta a la estructura de la fachada. Es una obra con proyecto técnico, acuerdo de la comunidad y el tipo de licencia correspondiente. Si no se puede cerrar, un efecto parecido se consigue con puertas correderas grandes de perfil fino y el mismo pavimento dentro y fuera.
En qué orden actuar
Primero, averigüe si el edificio está catalogado. Después, pida al administrador los estatutos y los acuerdos de junta sobre fachada, toldos y cerramientos. Luego describa la obra por escrito y defina con el contratista qué tipo de trámite municipal hace falta. Solo entonces encargue materiales.
En una casa unifamiliar de Castelldefels o del Garraf a menudo no hay comunidad y todo es más sencillo, pero una terraza sobre estancias habitadas es aún más crítica: la filtración acaba en su propio dormitorio. Cualquier reforma de terraza la empezamos revisando sumidero, pendientes y umbral.