Qué cambia si el edificio está protegido
En un edificio catalogado cambia qué se puede tocar y cómo se autoriza. La fachada, las ventanas, los balcones y los elementos interiores protegidos requieren un procedimiento más exigente, y el proyecto técnico debe justificar que la intervención respeta los valores del edificio. En la mayoría de casos se protegen la imagen exterior y algunos elementos concretos. Con un nivel de protección alto, también pueden estarlo los interiores.
Por eso el nivel de protección y la lista de elementos protegidos se comprueban por dirección antes del proyecto, y mejor aún antes de comprar.
Cómo saber si el edificio está catalogado
Barcelona tiene un catálogo del patrimonio arquitectónico, y el Ajuntament lo ofrece en línea con búsqueda por dirección. La ficha del edificio indica el nivel de protección y qué se protege exactamente: fachada, vestíbulo, escalera o elementos concretos. Además de edificios individuales, también se protegen conjuntos, tramos de calle donde se regula la imagen del conjunto.
A simple vista no se adivina. Un edificio sencillo puede estar catalogado y uno muy decorado puede no estarlo. Si va a comprar un piso en el Eixample, en Gràcia o en Ciutat Vella, pida a un técnico que revise la ficha y el informe urbanístico antes de firmar las arras.
Qué suele estar limitado
Casi siempre, lo que se ve desde la calle. La sustitución de ventanas y balconeras: material, despiece y color. Una ventana de madera, por lo general, no se puede cambiar sin más por una de PVC. Barandillas de balcón, cerramiento de balcones y galerías, toldos, unidades exteriores de aire acondicionado en fachada y color de la fachada.
Dentro del edificio suelen estar protegidas las zonas comunes: vestíbulo, escalera y caja del ascensor. Cuando se protegen elementos dentro de la vivienda, suelen ser techos con molduras, bóvedas catalanas, mosaico hidráulico o puertas originales. Cualquier intervención en ellos necesita justificación en el proyecto.
Qué supone para la reforma de un piso en el Eixample
La pregunta más habitual son las ventanas. Las ventanas antiguas de madera aíslan poco del frío y del ruido, pero no se pueden sustituir por cualquier cosa. Las soluciones que funcionan son ventanas de madera a medida con doble acristalamiento que reproducen el perfil y el despiece originales, o una segunda ventana interior que no se ve desde la calle.
El aire acondicionado se instala sin unidad exterior en fachada: en la cubierta, en el patio interior si las normas del edificio lo permiten, o con un sistema sin unidad exterior. El mosaico hidráulico y las molduras vale la pena conservarlos aunque el edificio no esté catalogado. Se documentan y se protegen antes de la demolición; sobre esto tenemos una guía aparte.
Procedimiento y proyecto
El proyecto en un edificio protegido lleva más documentación: reportaje fotográfico del estado actual, descripción de los elementos protegidos y justificación de cada decisión. A menudo se necesita un informe de los servicios de patrimonio del Ajuntament. Las obras en fachada o sobre elementos protegidos pueden llevar el expediente al régimen de llicència d’obres majors, que explicamos en otra guía.
Para los elementos comunes hace falta el acuerdo de la comunidad de propietarios. La tramitación suele ser más larga que la de una reforma corriente; el plazo concreto se confirma con el Ajuntament.
Presupuesto y errores que salen caros
El dinero se va en piezas y trabajos que no se compran en almacén: ventanas a medida, restauración de mosaico hidráulico y molduras, trabajo de restaurador. El precio de estas partidas aparece en el presupuesto después de la visita y las mediciones. Como referencia, nuestros niveles de reforma integral empiezan en 1.000 €/m² (Basic) sin IVA, y en edificios protegidos los proyectos suelen ir a Standard o Luxury.
El error más caro es encargar las ventanas o empezar en fachada antes de tener la autorización. Si el Ajuntament no acepta la solución, la pieza hay que rehacerla, y lo ejecutado sin permiso, devolverlo a su estado original.
Cómo planificar el proyecto
El orden es este: comprobar la protección antes de comprar o de proyectar, levantar y fotografiar los elementos originales, redactar el proyecto con un especialista en patrimonio, obtener las autorizaciones y solo después encargar y ejecutar. Los trabajos interiores que no afectan a lo protegido se pueden planificar en paralelo.
Cuando el proyecto lo exige, incorporamos a un especialista en patrimonio. Hay un único responsable de obra y trabajamos en ruso y en español. Envíenos la dirección del edificio y cuéntenos qué quiere cambiar. Respondemos en menos de una hora.