Sótano bajo una casa existente: excavación, recalce y coste

¿Se puede excavar un sótano bajo una casa ya construida?

Sí, siempre que el terreno aguante, el nivel freático quede por debajo del futuro fondo y lo permitan los parámetros urbanísticos. La técnica: se recalza la cimentación existente por tramos, se excava en el interior al abrigo de los nuevos muros y se hormigona la solera. Hacen falta estudio geotécnico, proyecto de un técnico, licencia y control de asientos. En la costa, el límite suele ser el agua, no la estructura.

Una villa de los años 70-80 sobre zapata corrida superficial es de los casos más favorables: muros sencillos y cargas claras. Complica más una casa sobre mampostería antigua, sobre relleno o en ladera. La decisión no se toma por el aspecto de la casa sino por tres documentos: el geotécnico, el reconocimiento de la cimentación (catas junto a los muros) y el planeamiento municipal.

Si algo no cuadra, el sótano puede sustituirse por una ampliación, un semisótano con patio inglés o un garaje con elevador de coches. Hablamos de ello en la guía sobre ampliación de vivienda.

¿Qué es el recalce de la cimentación y cómo se hace?

El recalce consiste en profundizar y reforzar el apoyo existente de la casa sin sacarla de su sitio. Lo más habitual son los bataches: se excavan tramos cortos bajo la cimentación, alternados, de aproximadamente un metro de ancho, se hormigona el apoyo hasta la cota necesaria, se espera a que fragüe y se pasa al siguiente. En cada momento la casa se apoya en tramos ya terminados.

La otra vía son los micropilotes. Se perforan junto a la cimentación o a través de ella, se inyecta mortero con armadura y se transmite la carga a más profundidad. Resulta útil cuando hay poco espacio para la maquinaria o el terreno es flojo. El geotécnico decide entre una y otra solución.

El orden de trabajo en la práctica: reconocimiento y catas, estudio geotécnico, proyecto y cálculo, licencia, apeos provisionales, recalce por tramos en la secuencia calculada, vaciado interior, nuevos muros de sótano, solera, impermeabilización y drenaje. Durante todo el proceso se controlan los asientos: testigos en los muros, nivelaciones y un registro. Si los asientos superan el límite, se para la obra. No es un trámite: es la única forma de enterarse de una fisura antes de que aparezca en la fachada.

¿Cómo decide el agua del terreno si es viable el sótano?

Decide la posición del fondo del sótano respecto al nivel freático. Por encima del agua, el sótano se resuelve con impermeabilización y drenaje convencionales; a la altura del agua o por debajo, se construye como una cubeta estanca calculada para la presión del agua. Achicar de forma permanente para mantenerlo seco no es buena idea: baja el nivel del agua alrededor y afecta a los vecinos. Si se permite achicar se consulta al ayuntamiento y a la administración del agua de Cataluña.

El CTE DB-HS 1 clasifica la presencia de agua como baja (el fondo queda por encima del nivel freático), media (a su misma cota o a menos de dos metros por debajo) y alta (a dos metros o más por debajo). De eso y de la permeabilidad del terreno depende el grado de impermeabilidad. Para las soluciones de drenaje, el documento prevé pozos o cámaras con dos bombas y un dispositivo automático para que el achique sea permanente. Las bombas deben tener alimentación en un corte de luz; hablamos de ello en la guía de respaldo eléctrico.

Qué pedir al proyectista: la cota del agua según los sondeos del geotécnico, las variaciones estacionales (en Barcelona y en la costa dependen de la lluvia y de la cercanía de rieras y mar), el grado de impermeabilidad adoptado y la solución de evacuación. Si esas palabras no aparecen en el proyecto, es una señal de alarma.

¿Qué hacer con los vecinos, las cargas y la retirada de tierras?

Vecinos. Si la casa está en el lindero o comparte muro, antes de empezar se levanta un acta del estado de las construcciones colindantes, con fotos y testigos en las fisuras. El recalce solo puede hacerse dentro de tu parcela; no se puede entrar bajo la del vecino. Contrata el seguro de responsabilidad civil de la constructora y comprueba que el contrato deje claro quién responde de los daños.

Cargas. Los nuevos muros de sótano y la solera redistribuyen la carga sobre el terreno. Se calcula antes: qué soporta la casa, qué soportan los muros nuevos, cómo trabaja la solera cuando sube el agua. Una piscina o un árbol grande junto a la casa cambian el panorama; díselo al proyectista.

Tierras. Ejemplo de cuenta: un sótano de 100 m² y 3 metros de profundidad da unos 300 m³ de tierra en banco, unos 390 m³ una vez esponjada, es decir, de 25 a 30 viajes de camión de 15 m³. En la calle estrecha de una urbanización o en un patio sin acceso es la parte más delicada de la obra: hacen falta permisos, ventanas horarias, maquinaria pequeña y cinta transportadora en lugar de excavadora. Pregunta cómo retirará las tierras el contratista y dónde las entregará; es una partida aparte del presupuesto.

¿Hace falta una licencia específica para el sótano?

No suele hacer falta una solicitud aparte: se tramita la licencia de obra mayor, con proyecto de un técnico y dirección de obra, y el sótano forma parte de ese proyecto. Los plazos y las tasas los fija cada municipio y se consultan en el ayuntamiento. Lo que se revisa de verdad: el uso permitido del sótano (aparcamiento, trastero, instalaciones; el uso habitable solo si cumple luz, ventilación y altura), si la superficie bajo rasante computa en la edificabilidad según el planeamiento municipal y qué porcentaje de parcela puede ocupar la parte subterránea.

En la costa se suma la legislación de costas: en la zona de protección rige la Ley de Costas, que limita las obras en edificios existentes. Lo explicamos en la guía sobre la Ley de Costas. En Collserola y otros espacios protegidos, revisa también el régimen de arbolado y de pendientes.

No empieces el movimiento de tierras sin licencia. Una obra sin licencia puede acabar paralizada y con sanción, y regularizar a posteriori un sótano bajo una casa es bastante más difícil que pedir la licencia antes.

¿Cuánto cuesta un sótano bajo una villa?

Una cifra general por metro no tiene sentido antes del estudio geotécnico, y ningún contratista serio la da. En la práctica, un sótano bajo una casa terminada sale bastante más caro que la misma superficie en una casa nueva: se trabaja por tramos, con maquinaria pequeña, con límites de acceso, y hay que esperar cada tramo.

El precio lo marcan seis factores. Profundidad y superficie. Terreno (roca, arcilla, relleno). Agua y grado de impermeabilidad, incluidas las cámaras de bombeo. Método de recalce: bataches o micropilotes. Acceso y retirada de tierras. Acabado e instalaciones del sótano: ventilación, deshumidificación, electricidad, escalera, patio inglés. A todo eso se suman el proyecto, el geotécnico, la dirección facultativa, los seguros y las tasas de la licencia.

En el presupuesto pide partidas separadas: geotecnia y reconocimiento, proyecto y dirección, recalce, movimiento de tierras y retirada, muros y solera, impermeabilización y drenaje, instalaciones, acabados, reserva para imprevistos. Si no hay reserva y todo aparece como una sola cifra de «sótano», no tienes un presupuesto.

¿Cómo aborda BCN YARD un sótano bajo una casa en uso?

No empezamos por el presupuesto, sino por una visita: vemos la casa, el acceso, a los vecinos y la lista de preguntas para el terreno. El proyecto y la geotecnia los hacen especialistas independientes, y nosotros llevamos la obra: recalce, movimiento de tierras, estructura, impermeabilización, instalaciones, acabados. Un solo responsable por obra, en ruso y en español, y pago por fases según contrato. Si tras el geotécnico el sótano no compensa, te lo diremos desde el principio y te propondremos otro camino.