La respuesta corta: mandan los parámetros de la parcela
Una vivienda se puede ampliar exactamente lo que permite el planeamiento urbanístico para esa parcela, menos lo que ya está construido. El primer paso es conocer esas cifras en el ayuntamiento; el dibujo viene después.
Un jardín vacío detrás de la casa no dice nada del margen disponible. Puede ocurrir que una casa en Castelldefels sobre una parcela de 800 m² ya haya agotado todo el techo permitido, mientras la de al lado, del mismo tamaño, puede crecer una planta entera porque las dos parcelas caen en zonas distintas del planeamiento.
Qué parámetros hay que mirar
Edificabilidad: cuántos metros cuadrados de techo se pueden construir en total en la parcela. A esa cifra se le resta todo lo existente, incluidas terrazas cerradas en su día y anexos, si constan.
Ocupación: qué porcentaje del suelo puede cubrir el edificio en planta. Se puede tener margen de metros y no tenerlo de ocupación, y entonces la única vía es crecer en altura.
Altura y número de plantas. Levantar una planta solo es posible si la zona admite un nivel más.
Retranqueos: las distancias mínimas a los linderos y a la calle. La mayoría de ampliaciones pegadas a la valla del vecino se descartan precisamente por esto.
Estos datos salen del informe o certificado urbanístico del ayuntamiento y de un arquitecto que sepa leerlo. Cómo se pide y cuánto tarda depende de cada municipio y se confirma allí.
Cuatro maneras de ampliar una casa
Ampliación en planta. La opción más directa si hay margen de edificabilidad, de ocupación y de retranqueos. Exige cimentación nueva y resolver bien el encuentro de cubierta y fachada con la casa existente.
Remonte de una planta. No ocupa suelo, pero carga los muros y la cimentación existentes. No se proyecta sin un estudio previo de la estructura.
Sótano o bajo cubierta. Según las normas de cada municipio, estas superficies a veces no computan en la edificabilidad y a veces computan enteras. En el sótano el tema es la humedad y la ventilación; bajo cubierta, la altura libre y el aislamiento del tejado.
Cerrar una terraza o un porche. Parece un detalle, pero normalmente aumenta la superficie construida y se tramita igual que una ampliación.
La estructura y las instalaciones de la casa existente
Tener metros disponibles sobre el papel no significa que la casa los aguante. Para un remonte, el arquitecto o el ingeniero evalúa cimentación, muros de carga y forjados; a veces hacen falta datos del terreno y se encarga un estudio geotécnico.
Lo segundo que se olvida son las instalaciones. Una caldera o una bomba de calor dimensionada para 180 m² no calienta 240. Pasa lo mismo con la potencia eléctrica contratada, la evacuación de pluviales de la cubierta y el saneamiento. Si en la parcela hay piscina o placas solares, su posición también condiciona dónde puede ir el volumen nuevo.
Licencia y trámites al terminar
Una ampliación que suma superficie casi siempre necesita licencia de obras mayores con proyecto de arquitecto. Los plazos de resolución y las tasas dependen de cada municipio y se confirman en el ayuntamiento, así que se meten en el calendario con margen desde el primer día. El procedimiento lo explicamos en el artículo sobre la llicència d'obres majors.
Terminada la obra, los metros nuevos tienen que llegar a los papeles: normalmente una declaración de ampliación de obra ante notario, su inscripción en el Registro de la Propiedad y la actualización en el Catastro. El orden y los costes se confirman con el gestor o el notario. Una superficie sin regularizar aparece siempre en el peor momento: al vender la casa o al pedir una hipoteca.
Errores que después no tienen arreglo
Construir primero y legalizar después. Si la ampliación supera los parámetros de la parcela, puede que no haya forma de legalizarla y la conversación pase a ser la demolición.
Encargar el proyecto antes de tener el informe urbanístico. Un salón precioso con salida a la piscina no sirve de nada si invade la franja de retranqueo.
Pensar que una terraza cerrada «no cuenta como metros». Para el ayuntamiento casi siempre cuenta.
Olvidarse de las instalaciones y acabar con una habitación nueva que no hay manera de calentar.
Por dónde empezar
Envíenos la dirección de la parcela o la referencia catastral, los planos de la casa si los tiene, y cuéntenos cuántos metros necesita y para qué. Primero comprobamos parámetros y estructura; la arquitectura se discute después.
Construimos viviendas en Barcelona y su provincia con ciclo completo. La casa particular con piscina y placas solares que llevamos entre 2022 y 2024 pasó por todas las fases, del proyecto a la entrega. Cada obra tiene un único responsable, trabajamos en ruso o en castellano y los pagos van por fases según contrato. Respondemos a las solicitudes en menos de una hora.