En resumen: uno habla de la superficie, el otro de lo que hay debajo
El levantamiento topográfico describe la superficie de la parcela: cotas, pendientes, linderos reales, árboles, construcciones existentes, la rasante de la calle y los puntos de acometida. El estudio geotécnico describe el terreno bajo la superficie: de qué capas se compone, qué carga soporta y dónde está el agua. Para construir una casa hacen falta los dos, y ninguno sustituye al otro.
Con la topografía el arquitecto implanta la casa en la parcela y calcula los movimientos de tierra. Con la geotecnia el técnico elige la cimentación y calcula la estructura. El Código Técnico (CTE) contempla el estudio geotécnico para proyectar la cimentación, así que la pregunta no es si hacerlo, sino cuándo y con qué alcance.
Qué aporta la topografía
Un plano con curvas de nivel y cotas en una malla de puntos, la posición real de los linderos, que puede no coincidir con el catastro, los troncos de los árboles con su diámetro, las construcciones vecinas junto al límite, arquetas y postes en la calle y la cota de la acera en el futuro acceso.
Pongamos una parcela en ladera en Castelldefels o el Garraf, con varios metros de desnivel desde la calle hasta el fondo. Es la topografía la que dirá si el acceso al garaje es posible sin una rampa excesiva, cuántos muros de contención harán falta y dónde se implanta la casa con la mínima excavación. Sin ella todas esas decisiones se toman a ojo y después se corrigen a un precio alto.
Qué aporta la geotecnia
Sondeos y ensayos de penetración en varios puntos, la descripción de las capas en profundidad, la capacidad portante, el nivel freático si se detecta, la agresividad del terreno y del agua frente al hormigón, y recomendaciones sobre el tipo de cimentación, la cota de apoyo, los taludes de excavación y la necesidad de agotamiento.
Cerca del mar suele haber arena y agua alta; en ladera, roca junto a rellenos. En ambos casos la decisión sobre la cimentación y la forma de excavar se toma con este informe. Cómo se traduce todo eso en obra lo explicamos en el artículo sobre la cimentación de una casa.
El orden: primero la superficie, luego el terreno
La secuencia lógica es esta. Primero la topografía. Con ella el arquitecto hace las primeras propuestas de implantación. Cuando la posición de la casa está clara al menos a grandes rasgos, se encarga la geotecnia y los sondeos se colocan donde irá el edificio, no en el rincón más cómodo de la parcela.
Si después del estudio la casa se desplaza o se añade un sótano, pregunte al técnico si los datos obtenidos siguen siendo suficientes. A veces hace falta un sondeo más. Cuesta menos que una cimentación calculada para un terreno que no está debajo de la casa.
Cómo influyen ambos estudios en el presupuesto
Dos parcelas de igual superficie y con el mismo proyecto de casa pueden tener un coste muy distinto hasta la cota cero. El desnivel trae muros de contención y transporte de tierras. Un terreno flojo trae losa o pilotes en lugar de zapatas. El agua alta trae agotamiento durante la obra y una impermeabilización seria de la parte enterrada.
Por eso un presupuesto de construcción de casa sin estos dos documentos es solo orientativo. Pregunte al contratista con qué datos ha calculado la cimentación y el movimiento de tierras, y déjelo reflejado en el contrato.
¿Antes o después de comprar la parcela?
El estudio geotécnico completo suele encargarse cuando la parcela ya es suya y la implantación está clara. Pero comprar a ciegas tampoco es buena idea. Antes de la compra, pregunte al vendedor si tiene topografía o algún estudio, hable con vecinos que hayan construido hace poco y fíjese si hay restos de construcciones antiguas, hoyos rellenados o muros de contención agrietados.
En una parcela con relieve complicado o cerca del agua tiene sentido encargar la topografía antes de comprar: cuesta poco comparada con el precio del suelo y muestra enseguida cuánto habrá que invertir en muros y excavación. Las condiciones para acceder a la parcela antes de la compraventa se hablan con el vendedor y con su abogado.
Errores frecuentes
Comprar una parcela sin tener ni una idea aproximada de lo que hay debajo. Ahorrar en el número de sondeos. Usar el informe del vecino «porque está al lado». No actualizar los datos tras mover la casa. Tomar el informe geotécnico como unas instrucciones con las que la cuadrilla puede trabajar sin técnico.
Los informes los interpreta un técnico competente, y es él quien debe explicarle cómo afectan al proyecto y al presupuesto. En los proyectos de vivienda unifamiliar, BCN YARD coordina el intercambio de información entre topógrafo, geotécnico, arquitecto e ingeniero para que todos trabajen con la misma versión de la parcela y de la implantación.