Подвал под существующим домом: углубление, подведение фундамента и цена

Можно ли сделать подвал под уже построенным домом?

Да, если грунт держит, уровень грунтовых вод ниже будущего дна и позволяют градостроительные параметры. Технология: фундамент существующего дома подводят участками (recalce), копают внутри под защитой новых стен и заливают плиту. Нужны геотехническое исследование, проект техника, лицензия и контроль осадок. На побережье главным ограничением чаще оказывается вода, а не конструкция.

Вилла 1970-80-х годов на ленточном фундаменте мелкого заложения подходит лучше многих других вариантов: стены простые, нагрузки понятные. Сложнее дом на старой каменной кладке, на насыпном грунте или на склоне. Решение принимают не по внешнему виду, а по трём документам: геотехнике, обследованию фундамента (шурфы у стен) и плану муниципалитета.

Если что-то из этого не сходится, подвал можно заменить пристройкой, полуподвалом со световым приямком или гаражом с автомобильным лифтом. Об этом в статье про ampliación de vivienda.

Что такое подведение фундамента и как его делают?

Подведение фундамента (recalce) значит, что существующую опору дома углубляют и усиливают, не снимая дом с места. Чаще всего это bataches: под фундаментом копают короткие участки через один, обычно около метра шириной, заливают бетонную опору до нужной глубины, ждут набора прочности и переходят к следующим. Дом в каждый момент стоит на уже готовых участках.

Второй способ: микросваи (micropilotes). Бурят скважины рядом с фундаментом или сквозь него, заливают раствор с арматурой и передают нагрузку глубже. Он выручает, когда мало места для техники или грунт слабый. Выбор между способами определяет геотехника.

Порядок работ на практике: обследование и шурфы, геотехническое исследование, проект и расчёт, лицензия, временные подпорки, подведение участками в расчётной последовательности, выемка грунта внутри, новые стены подвала, плита, гидроизоляция, дренаж. Во время всего процесса фиксируют осадки: контрольные марки на стенах, нивелирование, журнал. Если осадки выходят за допуск, работы останавливают. Это не формальность, это единственный способ узнать о трещине до того, как она появится на фасаде.

Как грунтовые воды определяют, возможен ли подвал?

Решает положение дна подвала относительно уровня грунтовых вод. Выше воды подвал делают с обычной гидроизоляцией и дренажем; на уровне воды или ниже его строят как герметичную «ванну» и считают на давление воды. Постоянно откачивать воду, чтобы держать подвал сухим, не лучшая идея: это понижает уровень воды вокруг и затрагивает соседей. Допустимость откачки уточняется у муниципалитета и в водной администрации Каталонии.

CTE DB-HS 1 делит присутствие воды на низкое (дно выше уровня воды), среднее (на уровне воды или не глубже двух метров под ним) и высокое (на два метра и глубже). От этого и от проницаемости грунта зависит степень гидроизоляции. Для дренажных решений документ предусматривает колодцы или камеры с двумя насосами и автоматикой, чтобы откачка работала постоянно. Насосы должны питаться при отключении света, об этом в статье про резервное питание.

Что просить у проектировщика: отметку воды по скважинам геотехники, сезонные колебания (в Барселоне и на побережье уровень зависит от осадков и близости ручьёв и моря), принятую степень гидроизоляции и решение по водоотведению. Если эти слова не встречаются в проекте, это тревога.

Что делать с соседями, нагрузкой и вывозом грунта?

Соседи. Если дом стоит у границы или на общей стене, перед началом работ делают акт о состоянии соседних строений с фотографиями и контрольными марками на трещинах. Подводить фундамент можно только в пределах своего участка; уходить под соседа нельзя. Заключите страхование ответственности подрядчика и проверьте, что в договоре понятно, кто отвечает за ущерб.

Нагрузки. Новые стены подвала и плита перераспределяют нагрузку на грунт. Это считается заранее: что несёт дом, что несут новые стены, как работает плита при подъёме воды. Бассейн или тяжёлое дерево рядом с домом меняют картину, сообщите проектировщику.

Вывоз грунта. Пример счёта: подвал 100 м² глубиной 3 метра даёт около 300 м³ грунта в массиве, около 390 м³ после разрыхления, то есть порядка 25-30 рейсов самосвала на 15 м³. На узкой улице urbanización или во дворе без подъезда это самая нервная часть работ: нужны пропуска, ночные окна, малая техника и конвейер вместо экскаватора. Спросите, как подрядчик будет вывозить грунт и куда его сдаст, это отдельная строка сметы.

Нужна ли отдельная лицензия на подвал?

Отдельная заявка обычно не нужна, нужна обычная лицензия на крупные работы (obra mayor) с проектом техника и руководителем работ; подвал входит в этот проект. Сроки и сборы определяет муниципалитет, их называют в аюнтамьенто. Что реально проверяют: допустимое использование подвала (парковка, склад, техпомещения, а жилое использование возможно только при выполнении требований по свету, вентиляции и высоте), учитывается ли подземная площадь в застройке по плану муниципалитета, допустимая доля участка под подземной частью.

На побережье добавляется береговое законодательство: в охранной полосе действует Ley de Costas, которая ограничивает работы с существующими зданиями. Об этом в статье про ley de costas. В зонах Коллсероли и массивов с охранным режимом смотрите и режим деревьев и склонов.

Не начинайте земляные работы до лицензии. Работы без лицензии могут привести к остановке и штрафу, а оформить подвал под домом задним числом заметно сложнее, чем получить лицензию заранее.

Сколько стоит подвал под виллой?

Общая цифра за метр до геотехники ничего не значит, и честный подрядчик её не назовёт. На практике подвал под готовым домом заметно дороже той же площади в новом доме: работа идёт участками, малой техникой, с ограничениями по доступу, и каждый участок нужно ждать.

Цену задают шесть вещей. Глубина и площадь. Грунт (скала, глина, насыпной). Вода и степень гидроизоляции, включая насосные камеры. Способ подведения: bataches или микросваи. Доступ и вывоз грунта. Внутренняя отделка и инженерия подвала: вентиляция, осушение, электрика, лестница, световой приямок. Добавьте проект, геотехнику, технический надзор, страхование и сборы за лицензию.

В смете просите отдельные строки: геотехника и обследование, проект и надзор, подведение фундамента, земляные работы и вывоз, стены и плита, гидроизоляция и дренаж, инженерия, отделка, резерв на непредвиденное. Если нет резерва и в смете одна сумма «подвал», у вас нет сметы.

Как BCN YARD подходит к подвалу под действующим домом?

Начинаем не со сметы, а с выезда: смотрим дом, подъезд, соседей и список вопросов к грунту. Дальше проект и геотехнику делают независимые профильные специалисты, а мы ведём работы: подведение, земляные работы, конструкцию, гидроизоляцию, инженерию, отделку. Один человек отвечает за объект, мы ведём его на русском и испанском, оплата по этапам по договору. Если по итогам геотехники подвал не оправдан, скажем это сразу и предложим другой путь.