Что проверяют в доме 1950-х перед ремонтом?
Сначала конструкцию, влажность и сети: состояние стен и перекрытий, фундамент и цоколь, кровлю, проводку, трубы и наличие асбеста. Осмотр делают до проекта и лучше до покупки дома, потому что его результаты меняют и смету, и план, а иногда и решение о покупке.
Перечень для дома тех лет: трещины и просадки; кирпичные стены или смешанный каркас; перекрытия на металлических или бетонных балках, иногда с деревом; сырость цоколя от грунтовой воды и отсутствия гидроизоляции; кровля, деревянные стропила, насекомые-древоточцы; асбестоцементные плиты и трубы; электросети без заземления; оцинкованные или свинцовые трубы; старое отопление и котёл.
Для крупных участков делают геотехнические пробы, особенно если планируется подвал, бассейн или расширение. Проводят обследование специалист-конструктор и инженер по сетям, а влажность проверяют приборами и вскрытием стен.
Стоимость такого осмотра невелика относительно ремонта, а вскрытые на стадии работ сюрпризы дорогие. Это самый разумный первый шаг для владельца, который покупает дом под ремонт.
Можно ли надстроить дом в Tres Torres?
Это зависит от плана и конкретного участка: надстройка возможна, если допускаются высота, число этажей и не превышена застраиваемая площадь, и невозможна, если дом охраняется. Универсального ответа нет, нужна справка о градостроительных условиях.
В Tres Torres и Bonanova дома стоят в садах, а план обычно ограничивает занятую площадь и этажность, чтобы сохранить зелёный характер. Если у дома есть неиспользованный объём застройки, его можно использовать: надстройка, пристройка, мансарда. Если нет, расширение не получится, даже при желании.
Отдельно надо проверить, нет ли у дома охраны: часть особняков 1930–60-х годов входит в каталог, и тогда объём и фасад защищены. Узнаем это через запрос в Ajuntament.
Даже если надстройка разрешена, нужна проверка, выдержат ли стены и фундамент дополнительный этаж. Конструктор рассчитывает усиления. Это обычно дороже, чем кажется, поэтому мы советуем сравнить с вариантом расширения в пределах существующего объёма. Подробнее о расширении жилья в нашей статье.
Сколько можно застроить участка?
Это определяется коэффициентом застройки и допустимой площадью по плану: проценты занятой площади и общая площадь по этажам. Цифры для вашего участка называет справка Ajuntament, а не риэлтор или предыдущий владелец.
Параметры, которые надо знать: максимальная занятая площадь участка, общая допустимая площадь по этажам, высота, число этажей, отступы от границ и улицы, участок под сад. К ним добавляются правила для подвала: засчитывается ли он в общую площадь и можно ли использовать под жильё или только под гараж и технические помещения.
Многие дома 1930–60-х построены на пределе или уже превышают современные нормы: тогда расширить дом нельзя, а ремонт остаётся в существующем объёме. Если в доме есть незаконные пристройки, они могут быть проблемой при продаже или лицензии.
Заранее проверьте и кадастр, и фактическую площадь. Расхождение между документом и реальностью лучше обнаружить до покупки, а не после. Порядок описан в нашей статье о проверке градостроительных условий.
Можно ли сделать подвал-гараж и бассейн?
Обычно можно, если план допускает подвал и нет препятствий по грунту, уровню воды и соседним зданиям. Подвал-гараж требует земляных работ, подпорных стен, гидроизоляции, рампы и вентиляции. Это сложнее, чем кажется по плану.
Проверяют: геологию и уровень грунтовых вод, влияние на фундаменты соседей, ширину и уклон рампы, радиус поворота, высоту проезда, допустимое использование подвала по плану. Нужны геотехническое заключение и проект ограждения котлована. Расходы заметно растут на участках с высоким уровнем воды и на склонах, как это бывает выше Bonanova.
Гидроизоляция и дренаж подвала должны работать десятилетиями: ошибки здесь невозможно исправить дёшево. Для вентиляции гаража закладывают воздухообмен и датчики угарного газа по требованиям норм.
Бассейн может находиться над подвалом или рядом с ним. Если он крытый, добавляются осушение воздуха и вентиляция. Подробнее в наших статьях о разрешениях на бассейн и об этапах его строительства.
Как бороться с сыростью цоколя и старыми сетями?
Сырость цоколя лечат диагностикой источника и системой: дренаж по периметру, гидроизоляция стен, подъёмная влага снимается инъекциями или капиллярными решениями, а отделку делают паропроницаемой. Покрасить стену бесполезно, пока вода продолжает идти.
В домах 1930–60-х сырость приходит из грунта через фундамент и стены, а также из разбитых труб и протекающей кровли. Поэтому сначала замеряют влажность и определяют причину. Затем делают дренаж вокруг дома, гидроизоляцию, вентилируемую подшивку нижней части стен, паропроницаемые штукатурки на известковой основе. Подробнее о капиллярной влаге в нашей статье о старых стенах.
Сети меняют полностью: электричество с заземлением и новым щитком, трубы из современных материалов, отопление и котёл, вентиляция. В доме с садом закладывают также систему полива, освещение сада и наружные розетки.
При полной реконструкции дом вскрывают до конструкции и собирают заново. Это дороже косметики, но даёт сухие стены и срок жизни на десятилетия.
Как BCN YARD работает с домами-«торре»
Мы начинаем с выезда и замеров, организуем осмотр конструкций и сетей и только потом считаем смету по этапам. Своя бригада, проверенные субподрядчики, один ответственный за объект, на русском и испанском. Для частных домов у нас есть опыт полного цикла, включая бассейн и солнечные панели.
Оплата по договору, по этапам. Ориентир для премиум-ремонта: Luxury от 3 000 €/м² без НДС, точная цена в смете. Заявку обычно разбираем в течение часа.
Частые вопросы
Сколько стоит обследование дома перед покупкой?
Цена зависит от размера дома и объёма работ: визуальный осмотр дешевле, вскрытие и лабораторные анализы дороже. Мы советуем проводить осмотр до подписания arras, чтобы знать смету ремонта и торговаться по цене дома. Точную стоимость осмотра называем после выезда и согласования объёма.
Нужен ли архитектор для перестройки дома 1950-х?
Да, если вы меняете конструкции, объём, фасад или добавляете этаж: нужен проект, подписанный архитектором, и лицензия. Для косметики и замены инженерных сетей без изменения конструкции иногда хватает технического проекта или уведомления. Что именно нужно, зависит от вида работ, и это определяется на старте.
Можно ли сохранить старые полы и двери в доме 1930-х?
Да, это часто лучше, чем заменять. Деревянные полы циклюют и пропитывают, плитку реставрируют, двери восстанавливают и подгоняют по современной изоляции. Оригинальные детали дают дому характер, и в охраняемых домах их обязаны сохранять. Реставрация стоит дороже, но результат живее новой замены.