En qué se diferencia reformar un ático y cuánto cuesta
Un ático se diferencia de un piso en tres cosas: la terraza, la cubierta justo encima y las cargas sobre el forjado. El interior lo presupuestamos con los mismos niveles que un piso: Basic desde 1.000 €/m², Standard desde 2.000 €/m², Luxury desde 3.000 €/m², sin IVA. La terraza va en partidas propias, porque incluye impermeabilización, desagües y materiales de exterior.
El alcance y el precio exactos los fijamos tras la visita y las mediciones. En un ático más que nunca: hasta que no se levanta el pavimento de la terraza no se sabe cómo está la lámina.
La terraza: qué comprobar antes del proyecto
Primero, la cuestión jurídica: la terraza de un ático suele ser también la cubierta del edificio, es decir, un elemento común de uso privativo. De eso depende quién paga la impermeabilización y si hace falta acuerdo de la comunidad. La respuesta está en la escritura y en los estatutos.
Después, la parte técnica: pendientes hacia los sumideros, número y diámetro de sumideros, altura del umbral en la salida del salón, estado de los petos. El error más caro es colocar un pavimento nuevo y bonito sobre una lámina vieja de edad desconocida. Tras un invierno aparece una mancha en el techo del vecino de abajo, y hay que levantar el pavimento y rehacer la impermeabilización.
Las reglas generales de terrazas e impermeabilización de cubiertas están en guías propias. Aquí lo esencial es que la terraza se decide antes que el interior, no después.
Cargas sobre el forjado
En la terraza de un ático suele acabar lo que más pesa: jacuzzi, jardineras grandes con árboles, capa de tierra para césped, piedra gruesa, pérgola acristalada. Una jardinera con un olivo y la tierra mojada pesa cientos de kilos; un jacuzzi lleno, con gente dentro, más de una tonelada.
El forjado de un edificio antiguo no se calculó para eso. Antes de encargar cualquier elemento pesado, un ingeniero de estructuras revisa las cargas. A veces la solución es sencilla: colocar las jardineras en el perímetro, sobre los muros de carga. Otras veces hay que renunciar al jacuzzi. Mejor saberlo sobre el papel que el día de la entrega.
Calor en verano, frío en invierno
Sobre un ático solo está la cubierta: en verano el techo se calienta y en invierno el calor se escapa hacia arriba. Se puede aislar por dentro, en el falso techo, o por fuera, como parte de una cubierta nueva. Por dentro es más sencillo pero se pierde altura, y en algunos áticos el techo ya está a 2,5 m. Por fuera es más eficaz, pero se trabaja sobre un elemento común y toca hablar con la comunidad.
Al aislamiento súmele tres cosas. Climatización por conductos en ese mismo falso techo, para no abrirlo dos veces. Vidrios de control solar en los ventanales a sur y oeste. Toldos o lamas exteriores: frenan el sol antes del vidrio, mientras que una cortina interior lo hace cuando el calor ya ha entrado.
Qué pactar con la comunidad y el ayuntamiento
Todo lo que se ve desde la calle o cambia la imagen de la cubierta requiere casi seguro acuerdo de la comunidad y permiso municipal: pérgolas acristaladas, cerramientos de parte de la terraza, nuevas aberturas, máquinas de aire acondicionado en fachada. En un edificio protegido, todavía más.
El tipo de licencia y los plazos se confirman en el ayuntamiento para su dirección. Un consejo práctico: diseñe el interior para que funcione también sin la pérgola. Si el permiso se retrasa, la obra de dentro no se para.
Logística en la última planta
Todo sube a la última planta, y el ascensor de una finca antigua del Eixample es para tres personas. Los vidrios grandes, las encimeras largas y el mobiliario de exterior se suben con grúa o montacargas por fachada, y para eso hace falta permiso de ocupación de vía pública. Medimos antes de pedir: una pieza que no cabe ni en el ascensor ni por la escalera se convierte en un proyecto aparte.
Protegemos ascensor y portal, hacemos los trabajos ruidosos en horario permitido y sacamos los escombros según el calendario pactado con el administrador.
Siguiente paso
Cuéntenos qué tiene en mente: solo el interior o también la terraza, y si hay elementos pesados como un jacuzzi. Adjunte el plano y fotos de la terraza. Respondemos en menos de una hora, vamos a medir y preparamos un presupuesto con la terraza en un bloque aparte. Llevamos la obra en castellano y en ruso, con un único responsable de principio a fin.