Как привязать оплату к реальному прогрессу
Каждый платёж привязывают к проверяемой вехе, а не к дате в календаре: демонтаж завершён, коммуникации проложены и испытаны, стены и стяжки готовы, отделка закончена, объект сдан. Перед платежом подрядчик выдаёт акт выполненных работ (certificación de obra) с фото и суммой по позициям сметы. Небольшую часть оставляют до устранения замечаний при сдаче.
Так вы платите за сделанное, а подрядчик получает деньги в понятный момент, без споров о том, «сколько процентов готово».
Что такое акт выполненных работ
Акт — это таблица по позициям сметы: что сделано на дату, какой процент каждой позиции выполнен, сколько это стоит, сколько уже оплачено ранее и сколько к оплате сейчас. К нему прикладывают фотографии.
Как считается акт, зависит от типа сметы. При фиксированной смете обычно платят по достижении вех. При смете по факту замеров объём измеряют и оплачивают по единичным ценам. Чем отличаются эти два подхода, у нас разобрано отдельно. В обоих случаях акт — основание для счёта, и суммы в них должны совпадать.
Какие вехи выбирать
Хорошая веха видна глазами и проверяется за один визит. «Сделано 50% работ» — плохая веха, её невозможно проверить. «Все трубы водоснабжения проложены и прошли опрессовку» — хорошая.
Особое внимание к моменту перед закрытием стен. После штукатурки коммуникации уже не видно, поэтому веху «черновые коммуникации» стоит принимать лично или по подробному видео: трассы, опрессовка, электрика до щита. Этот платёж лучше не отдавать, пока вы не увидели то, что потом спрячут.
Условный пример графика
Возьмём квартиру 100 м² уровня Standard: по нашим ценам это от 200 000 € без НДС. Это иллюстрация логики, а не шаблон договора. Пропорции в каждом проекте свои.
Аванс при подписании — 10%. Сколько разумно платить вперёд, разобрано в отдельной статье. Демонтаж и разметка перегородок — 15%. Черновая сантехника и электрика проложены и испытаны — 20%. Перегородки, штукатурка и стяжки готовы — 20%. Плитка, полы и столярные изделия установлены — 20%. Сдача объекта — 10%. Последние 5% оплачиваются, когда закрыт список замечаний.
При такой схеме к любому моменту заказчик переплатил подрядчику максимум на один этап вперёд, а обычно наоборот.
Как проверить акт перед оплатой
Сравните акт с предыдущим: проценты по позициям должны расти, а не прыгать. Проверьте, что суммы в акте и в счёте совпадают, а НДС начислен по той ставке, что в договоре. Если позиция стоит «100%», а на объекте её не видно, спросите до перевода денег.
Отдельный вопрос — материалы, привезённые, но не установленные. Можно ли включать их в акт, решают заранее в договоре. Если да, то только то, что лежит на вашем объекте, а не на складе поставщика.
Изменения по ходу работ
Дополнительные работы в поэтапную схему не смешивают. Каждое изменение оформляют отдельным письменным согласованием с ценой до выполнения и отдельной строкой в акте. Иначе через два месяца уже не понять, почему этап стоит дороже, чем в договоре. Что делать, если смета начала расти, у нас есть отдельная статья.
Финальный платёж и удержание
Финальный платёж привязывают к сдаче: объект чистый, работы по договору выполнены, составлен список замечаний. Удержание оплачивается после того, как замечания устранены. Вместе с ним вы получаете документы: сертификаты на электрику и оборудование, гарантии производителей, инструкции.
Удержание — не способ сэкономить, а стимул довести мелочи до конца. Его размер и срок фиксируют в договоре заранее.
Если платёж просят раньше
Если платёж просят, а на объекте не видно соответствующего прогресса, запросите акт и приезжайте на объект до перевода. Задержка оплаты до прояснения расхождения не должна ни к чему приводить, если график в договоре составлен по вехам.
У нас оплата идёт по договору и по этапам, за объект отвечает один человек, ведём работы на русском и испанском. Если хотите обсудить график оплаты для вашего ремонта, пришлите план и описание работ. Ответим в течение часа.