Восемь пунктов, без которых договор неполный
Договор на ремонт должен фиксировать восемь вещей: кто стороны и где объект; что именно делается, с приложениями; цену и её систему; порядок изменений; сроки; график платежей; кто отвечает за разрешения, страховку и ущерб; гарантийные обязательства, приёмку и порядок споров. Общая сумма на последней странице — только один из этих пунктов.
Ниже разбираем каждый: что там должно быть написано и какие формулировки стоит переписать до подписи. Юридическую проверку конкретного договора лучше доверить юристу, но пройтись по списку можно самому за вечер.
1. Стороны и объект
Полное название компании, NIF, юридический адрес и имя человека, который подписывает от её имени. С вашей стороны — имя, NIE или DNI, адрес. Точный адрес объекта, лучше с кадастровым номером.
Проверьте, что компания в договоре та же, что выставляет счета и получает платежи. Договор с одной фирмой и оплата на счёт другой — типичная дыра, через которую потом невозможно ничего взыскать. Как проверить NIF компании, мы рассказываем отдельно.
2. Объём работ и приложения
Объём не описывается фразой «комплексный ремонт квартиры». Он живёт в приложениях: смета по статьям с количествами, чертежи, ведомость материалов и отделки (memoria de calidades) с марками или классом, список того, что не входит. В договоре должна быть фраза, что приложения — его часть.
Отдельно стоит перечень исключений. Мебель на заказ, техника, светильники, вывоз старой мебели, клининг после работ: каждый пункт либо внутри, либо явно снаружи. Споры в середине ремонта почти всегда возникают из того, что никто не записал.
3–4. Цена и порядок изменений
Цена: фиксированная за описанный объём или по фактическому замеру, с ценами за единицу. Разницу между системами мы разбираем в отдельной статье. В договоре IVA указывается отдельной строкой, чтобы не было вопроса «с НДС или без».
Изменения: любая доработка, замена материала или новая работа оформляется письменно до выполнения, с ценой и влиянием на срок, и подписывается обеими сторонами. Формулировка «дополнительные работы оплачиваются по факту» без согласования заранее — то, что стоит переписать.
5–6. Сроки и платежи
Дата начала или условие начала (например, получение разрешения), продолжительность по этапам и что происходит при задержке по вине каждой стороны. Если согласована неустойка за просрочку, её размер и порядок расчёта пишутся прямо в договоре.
Платежи привязываются к этапам, которые можно проверить глазами: демонтаж закончен, черновые коммуникации приняты, плитка уложена. На каждый платёж — счёт. Отдельно оговорите, какая часть остаётся до приёмки и закрытия списка замечаний. Подробнее о графике — в статье про поэтапную оплату.
7. Разрешения, страховка и ответственность
Кто готовит и подаёт документы в аюнтамьенто, кто платит сборы, кто отвечает за вывоз строительного мусора, защиту общих зон и ущерб соседям. Есть ли у подрядчика страховка гражданской ответственности и на какую сумму: попросите копию полиса.
На коммерческих объектах этот пункт шире. В центре детской психологии на 250 м² в Эшампле в объём входила легализация медицинской деятельности, и в договоре такой объект нужно прямо записать, кто за какой документ отвечает. Иначе к открытию выясняется, что лицензию на деятельность никто не заказывал.
8. Гарантии, приёмка и споры
Как проходит приёмка: совместный обход, акт, список замечаний со сроками устранения. Какие гарантийные обязательства берёт подрядчик, на какой срок и как заявляется дефект: письменно, по какому адресу, в какой срок подрядчик должен приехать. Сроки ответственности, которые задаёт закон, и их применимость к вашему ремонту уточните у юриста.
Порядок споров: сначала переговоры и, при желании, медиация, затем суд по месту объекта. И условия расторжения: что считается брошенной работой, как фиксируется выполненное и как рассчитываются стороны. Этот пункт кажется лишним ровно до момента, когда он нужен.
Как проверить договор до подписи
Положите рядом договор и смету и пройдитесь по восьми пунктам. Если пункта нет, попросите дописать. Реакция на такую просьбу многое скажет о подрядчике. Мы работаем по договору, оплата по этапам, объект ведёт один ответственный, на русском и испанском. Пришлите описание проекта: ответим в течение часа.