¿Qué conviene más: contratar gremios por separado o una empresa integral para toda la reforma?
Para una reforma de lujo, y más si vives fuera de España, conviene una empresa integral con un único contrato. Los gremios por separado dan partidas más baratas, pero la coordinación, los tiempos muertos y las discusiones sobre quién responde las asumes tú, y todo ello vuelve en forma de dinero y de meses.
En un piso de 100 m² en el Eixample suelen intervenir entre 8 y 12 oficios: demolición, electricista, fontanero, yesero y pladur, alicatador, carpintero, pintor, parquetista, climatización, ventanas y vidrio, piedra. Cada oficio espera al anterior. Si contratas tú a los gremios, el orden de la obra también lo mantienes tú.
¿Sale más barato contratar al electricista, al fontanero y al alicatador por separado?
En las partidas, a menudo sí; en el presupuesto final, menos veces. El precio de un gremio parece inferior al de una partida de empresa porque no incluye lo que la empresa asume: calendario, sustitución de un oficial que falta, almacén, limpieza y responsabilidad por el resultado.
Lo que vuelve al propietario como coste. Tiempos muertos: el alicatador no puede empezar hasta que se seque el recrecido y la impermeabilización, o el electricista cerró las rozas tarde; cada pausa entre gremios suele ser de una o dos semanas y retrasa la mudanza. Repeticiones: el fontanero se fue, el alicatador ya ha colocado la pared y resulta que la toma de agua está 3 cm desplazada. Compras: si compras tú el material, pagas precio de tienda y respondes de la cantidad, del lote y del plazo de entrega. Ayudantes: el «maestro» suele traer a su gente y tienes una subcontrata, solo que sin contrato con ella.
¿Quién responde de los fallos si los gremios son distintos?
Cada uno responde de lo suyo, y de los encuentros entre gremios no responde nadie salvo tú. Si una baldosa se fisura por una instalación mal colocada, los gremios se pasarán la culpa y tendrás que demostrar la causa, normalmente con un peritaje independiente.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, art. 17) fija los plazos de responsabilidad desde la recepción de la obra: 10 años por daños estructurales, 3 años por vicios que afecten a la habitabilidad y 1 año por defectos de acabado. Cuando no puede individualizarse la causa del daño, la responsabilidad se exige solidariamente. Cómo se aplica la LOE a tu reforma lo decide tu arquitecto o tu abogado. Para elegir importa más otra cosa: con varios ejecutores la cadena de responsabilidad la montas tú; con un contratista general es una sola. El constructor que subcontrata parte de la obra sigue siendo directamente responsable de sus defectos frente al promotor (art. 17.6).
¿Hace falta un coordinador de seguridad y salud si hay varios gremios?
Sí, y es una partida que los propietarios descubren tarde. El Real Decreto 1627/1997 (art. 3.2) obliga al promotor a designar un coordinador de seguridad y salud durante la ejecución cuando en la obra intervienen más de una empresa, una empresa y trabajadores autónomos, o varios autónomos.
El promotor, legalmente, eres tú. Electricista, fontanero y alicatador por separado son al menos tres ejecutores, así que el coordinador es necesario y lo contratas y pagas tú: es un técnico, normalmente arquitecto o aparejador. Debe designarse antes de empezar o en cuanto aparece el segundo ejecutor. Con una empresa integral que subcontrata también hace falta. La diferencia es que con gremios sueltos eliges tú al técnico, le pagas y vigilas que cada oficio cumpla sus indicaciones.
¿Puedo coordinar yo a los gremios si vivo en el extranjero?
Se puede, pero es un trabajo a jornada completa que no se hace por videollamada. El coordinador está en la obra cada día: recibe el material, revisa los trabajos ocultos antes de cerrarlos, reorganiza el calendario cuando un gremio no aparece.
Los trabajos ocultos (tuberías, electricidad en rozas, impermeabilización, aislamiento acústico dentro de los tabiques) solo se ven antes del acabado. Si ni tú ni tu representante los revisáis antes de cerrar, el error aparece un año después como una mancha en el techo del vecino de abajo. Para un propietario en el extranjero hay dos caminos realistas: un contratista único con un responsable, o una dirección de obra independiente (arquitecto técnico o aparejador) que vigila a los gremios en tu nombre y a quien pagas aparte. El segundo funciona, pero suma una partida más y una persona más entre tú y la cuadrilla.
¿Cuándo compensa contratar gremios por separado?
Cuando el volumen es pequeño, conoces a los profesionales y sus trabajos casi no se cruzan. Cambiar una encimera, pintar, reformar un solo baño sin mover puntos: son uno o dos oficios, y ahí un gremio suelto es más barato y más rápido.
Los oficios sueltos compensan también en restauración. El escayolista de molduras, el restaurador de baldosa hidráulica o el forjador de una reja original trabajan pieza a pieza, y a menudo los propone el propietario o el interiorista. Hace falta una sola persona que los encaje en el calendario y firme la recepción. Si contratas a un conocido de confianza, pídele el seguro de responsabilidad civil, el alta de autónomo y un contrato por escrito. Sin ellos, ante los vecinos y la comunidad respondes únicamente tú.
¿Qué preguntar al contratista para que funcione la fórmula de una sola empresa y cómo trabaja BCN YARD?
Pregunta quién es la persona que responde de la obra y cómo se contacta; qué oficios hace la cuadrilla propia y cuáles van a subcontratas; cómo se documenta la recepción de los trabajos ocultos y quién la firma; quién designa al coordinador de seguridad; cómo son los pagos por fases y qué pasa con el calendario si una fase se retrasa; qué incluye el presupuesto y qué va como partidas provisionales. Señales de alerta: precio sin listado de trabajos, anticipo superior a la primera fase, un contratista que no te dice a quién verás en la obra.
En BCN YARD cada obra tiene un responsable, trabaja una cuadrilla propia con subcontratistas de confianza y el pago va por fases según contrato. Llevamos las obras en ruso y en español y respondemos a la solicitud en una hora. Referencias por nivel: Premium desde 1.000 €/m², Luxury desde 2.000 €/m², Signature desde 3.000 €/m² sin IVA; en reformas de vivienda de segunda mano el IVA de nuestros presupuestos suele ser del 21 %. El 21 % se aplica porque en nuestras reformas los materiales suelen superar el 40 % de la base imponible; si no la superan, la reforma de la vivienda de un particular tributa al 10 % (Ley 37/1992, art. 91). El precio exacto llega en el presupuesto tras la visita y las mediciones.
Preguntas frecuentes
¿Sale más barato contratar yo mismo a los gremios que una empresa integral?
Las partidas de cada gremio son más bajas, pero el total suele igualarse. Se suman los tiempos muertos entre oficios, las repeticiones, el material a precio de tienda, el coordinador de seguridad y tu propio tiempo. El ahorro es real en un volumen pequeño, de uno o dos oficios. En una reforma integral de un piso o de una casa, la balanza suele inclinarse hacia un único contratista.
¿Quién responde de un defecto en el encuentro entre dos gremios?
Cuando la causa no puede atribuirse a un solo gremio, la LOE reparte la responsabilidad de forma solidaria, y la carga de demostrar dónde está el error recae en el propietario, casi siempre con un peritaje independiente. Con un contratista general reclamas a una sola persona bajo un solo contrato, y es él quien se entiende con los ejecutores.
¿Necesito un coordinador de seguridad si contrato a varios profesionales?
Sí. Según el Real Decreto 1627/1997, el promotor designa un coordinador de seguridad y salud cuando en la obra trabajan más de una empresa, una empresa y autónomos, o varios autónomos. Es un técnico al que contratas y pagas antes de empezar. También hace falta con un contratista general, pero ahí el promotor no tiene que montar él mismo ese esquema.
¿Puedo dirigir la reforma yo mismo si vivo en el extranjero?
Técnicamente sí; en la práctica es difícil. Hace falta alguien en la obra cada día que revise los trabajos ocultos antes de cerrarlos y mantenga el calendario. Sin esa persona, los errores salen después del acabado. Las opciones reales para un no residente son un contratista único con un responsable, o una dirección de obra independiente que contratas aparte y que vigila a los gremios en tu nombre.