Что выгоднее: нанять мастеров по отдельности или одну компанию на весь ремонт?
Для ремонта класса люкс, особенно если вы живёте не в Испании, выгоднее одна компания с одним договором. Отдельные мастера дают меньшую цену в строках сметы, но координацию, простои и споры об ответственности вы берёте на себя, и всё это возвращается деньгами и месяцами.
В квартире на 100 м² в Эшампле обычно работают 8–12 специальностей: демонтаж, электрик, сантехник, штукатур и pladur, плиточник, столяр, маляр, паркетчик, климатизация, окна и стекло, камень. Каждая следующая специальность ждёт предыдущую. Когда мастеров нанимаете вы, порядок работ держите тоже вы.
Дешевле ли нанять электрика, сантехника и плиточника по отдельности?
По строкам сметы часто да, по итоговому бюджету реже. Цена мастера выглядит ниже строки в смете компании, потому что в ней нет того, что компания берёт на себя: график, замена выбывшего мастера, склад, уборку, ответственность за результат.
Что возвращается владельцу как стоимость. Простои: плиточник не может начать, пока не высохла стяжка и гидроизоляция, а электрик закрыл штробы с опозданием; пауза между мастерами обычно занимает неделю-две, и каждая такая пауза сдвигает въезд. Повторные выезды: сантехник ушёл, плиточник выложил стену, и выясняется, что точка воды смещена на 3 см. Закупки: если материал покупаете вы, вы платите розничную цену и отвечаете за количество, партию и срок поставки. Помощники: «мастер» нередко приводит своих людей, и вы получаете субподряд, только без договора с ним.
Кто отвечает за ошибки, если мастера разные?
Каждый отвечает за свою часть, а за стыки между мастерами не отвечает никто, кроме вас. Если плитка треснула из-за неправильно поставленной инсталляции, мастера будут перекладывать вину друг на друга, а причину придётся доказывать вам, обычно через независимую экспертизу.
Закон об организации строительства (LOE, art. 17) задаёт сроки ответственности после приёмки работ: 10 лет за конструктив, 3 года за дефекты, нарушающие требования к пригодности жилья, 1 год за дефекты отделки. Если причину ущерба нельзя отнести к одному участнику, ответственность делят солидарно. Как LOE применяется к вашему ремонту, определяет архитектор или юрист. Для выбора важнее другое: при нескольких исполнителях цепочку ответственности собираете вы, при генеральном подрядчике она одна. Подрядчик, который передаёт часть работ субподряду, остаётся прямо ответственным за их качество перед заказчиком (art. 17.6).
Нужен ли координатор безопасности, если мастеров несколько?
Да, и эту статью расходов владельцы замечают поздно. Королевский декрет 1627/1997 (art. 3.2) требует, чтобы заказчик назначил координатора по безопасности и охране здоровья на время работ, если на объекте участвует больше одной компании, компания и самозанятый или несколько самозанятых.
Заказчик по закону вы. Электрик, сантехник и плиточник по отдельности означают как минимум трёх исполнителей, значит, координатор нужен, и нанимать и оплачивать его будете вы: это технический специалист, обычно архитектор или aparejador. Назначить его нужно до начала работ или как только на объекте появился второй исполнитель. Координатор нужен и при генеральном подрядчике с субподрядчиками. Разница в том, что при отдельных мастерах вы сами выбираете специалиста, платите ему и следите, чтобы мастера выполняли его указания.
Можно ли самому координировать мастеров, живя за границей?
Можно, но это работа на полный день, и по видеозвонку её не сделать. Координатор бывает на объекте ежедневно: принимает материал, проверяет скрытые работы до закрытия, перестраивает график, когда мастер не приехал.
Скрытые работы (трубы, электрика в штробах, гидроизоляция, звукоизоляция внутри стен) видны только до отделки. Если вы или ваш представитель не посмотрели их до закрытия, ошибку обнаружат через год по пятну на потолке у соседа снизу. Для владельца за границей реальны два пути: единый подрядчик с одним ответственным или независимый технический руководитель, который проверяет мастеров от вашего имени и которому вы платите отдельно. Второй путь работает, но это ещё одна строка бюджета и ещё один человек между вами и бригадой.
Когда отдельные мастера оправданы?
Когда объём небольшой, мастеров вы знаете, а их работы почти не пересекаются. Замена столешницы, покраска, ремонт одной ванной без переноса точек: это одна-две специальности, и отдельный мастер там дешевле и быстрее.
Отдельные ремесленники оправданы и в реставрации. Мастер по лепнине, реставратор гидравлической плитки, кузнец для оригинальной решётки работают штучно, и их часто приглашает сам владелец или дизайнер. Нужен один человек, который вписывает их в график и подписывает приёмку. Если вы берёте «хорошего знакомого», спросите у него страховку гражданской ответственности (seguro de responsabilidad civil), регистрацию в autónomos и договор на бумаге. Без них перед соседями и comunidad отвечаете только вы.
Что спросить у подрядчика, чтобы схема «одна компания» работала, и как устроена работа в BCN YARD?
Спросите, кто один человек отвечает за объект и как с ним связаться; какие специальности делает своя бригада, а какие уходят субподрядчикам; как оформлена приёмка скрытых работ и кто её подписывает; кто назначает координатора безопасности; как устроена оплата по этапам и что происходит с графиком, если один этап сдвинулся; что входит в смету, а что стоит как provisional sums. Красные флаги: цена без перечня работ, аванс больше первого этапа, подрядчик не называет, кого вы увидите на объекте.
В BCN YARD у объекта один ответственный, работает своя бригада и проверенные субподрядчики, оплата по договору идёт по этапам. Объекты ведём на русском и испанском, на заявку отвечаем в течение часа. Ориентир по уровням: Premium от 1 000 €/м², Luxury от 2 000 €/м², Signature от 3 000 €/м² без НДС; на ремонт вторичного жилья в наших сметах обычно 21 %. Ставка 21% применяется потому, что в наших ремонтах материалы обычно дороже 40% налоговой базы; если дешевле, ремонт жилья частного лица облагается по ставке 10% (Ley 37/1992, ст. 91). Точная цена появляется в смете после выезда и замеров.
Частые вопросы
Дешевле ли нанять мастеров самому, чем взять компанию под ключ?
Строки сметы у отдельных мастеров ниже, но итог часто выравнивается. В него добавляются простои между мастерами, повторные выезды, розничные цены на материал, оплата координатора безопасности и ваше время. Экономия реальна на небольшом объёме с одной-двумя специальностями. На комплексном ремонте квартиры или дома разница чаще уходит в пользу одного подрядчика.
Кто отвечает за брак на стыке работ двух мастеров?
Если причину нельзя отнести к одному мастеру, ответственность по LOE делят солидарно, а доказывать, где именно ошибка, приходится заказчику, чаще всего через независимую экспертизу. С генеральным подрядчиком вы предъявляете претензию одному человеку по одному договору, и он сам разбирается с исполнителями.
Нужен ли координатор безопасности, если я нанимаю несколько мастеров?
Да. По Королевскому декрету 1627/1997 заказчик назначает координатора по безопасности и охране здоровья, когда на объекте работает больше одной компании, компания и самозанятый или несколько самозанятых. Это технический специалист, которого вы нанимаете и оплачиваете до начала работ. Он нужен и при генподрядчике, но там заказчику не приходится собирать эту схему самому.
Можно ли вести ремонт самому, если я живу за границей?
Технически можно, на практике сложно. Нужен человек на объекте каждый день, который проверяет скрытые работы до закрытия и держит график. Без него ошибки находят после отделки. Реальные варианты для нерезидента: один подрядчик с единым ответственным или независимый технический руководитель, которого вы нанимаете отдельно и который смотрит за мастерами от вашего имени.