Jefe de obra, project manager, aparejador y arquitecto: quién es quién en la obra

¿Quién es el jefe de obra y en qué se diferencia del aparejador?

El jefe de obra es el representante de la constructora en la obra: organiza personal, materiales y calendario. El aparejador (arquitecto técnico) suele ejercer como director de la ejecución de la obra y comprueba que lo construido responde al proyecto y a la calidad prevista. El primero ejecuta, el segundo controla, y trabajan en lados distintos.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999) obliga al constructor a designar un jefe de obra con la capacitación adecuada a la complejidad de la obra, que lo represente técnicamente en ella. El director de la ejecución (art. 13) forma parte de la dirección facultativa y es independiente del constructor: lo contrata el promotor. Si una misma persona hace los dos papeles, no hay control, porque quien verifica y quien ejecuta coinciden. En una reforma de lujo es una fuente conocida de disputas sobre la calidad que salen demasiado tarde.

¿Quién es quién en la obra según la ley?

La LOE nombra cinco papeles. El promotor (art. 9) decide, planifica y financia la obra y obtiene las licencias. El proyectista (art. 10) redacta el proyecto. El constructor (art. 11) ejecuta con medios propios o subcontratados. El director de obra (art. 12) responde del aspecto técnico, estético y urbanístico. El director de la ejecución (art. 13) controla la ejecución material y la calidad.

Si encargas una reforma, eres promotor a efectos legales aunque no seas promotor inmobiliario. Eso significa que las licencias y la recepción recaen en ti, no en el constructor, aunque normalmente se tramiten juntos. El director de obra y el director de la ejecución, junto con el proyectista, integran la dirección facultativa; qué controla y cómo se contrata lo explicamos en otro artículo. El director de obra firma el acta de inicio y el certificado final; el director de la ejecución verifica los materiales, firma las certificaciones parciales y deja constancia de las instrucciones en el libro de órdenes.

El project manager no figura en la LOE. Es un papel que se construye por contrato, no por ley.

¿Qué es un project manager y lo necesita el cliente?

El project manager gestiona plazos, presupuesto y coordinación, y no firma documentos técnicos salvo que combine el papel con una profesión habilitada. Lo necesitas cuando la obra es grande, hay varios contratistas y el propietario está lejos. Si la reforma la lleva una sola constructora con un único responsable, un gestor aparte suele sobrar.

Distingue dos variantes. El PM del lado del cliente es independiente de la constructora, defiende tus intereses y revisa presupuestos, plazos y facturas. El PM del lado de la constructora es un empleado suyo que lleva el proyecto internamente; es útil, pero no es un controlador independiente. Cuando el contrato diga «project management», aclara de quién es esa persona y ante quién responde.

Un PM independiente tiene sentido si montas la obra con varios gremios y no quieres delegar en nadie la responsabilidad global; de esa vía trata otro artículo. Se le paga por contrato, a menudo con un porcentaje del coste de las obras o una cantidad fija, y las condiciones se negocian. Si existe, no sustituye al director de la ejecución: trabaja a su lado.

¿Quién responde de los errores en la obra?

Según la LOE (art. 17), cada agente responde del daño causado por sus errores, contando desde la recepción: 10 años por defectos en cimentación y elementos estructurales que comprometan la estabilidad, 3 años por defectos en elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad, y 1 año por defectos de acabados (este plazo corresponde al constructor). La responsabilidad es individual, y solidaria si no se puede determinar la causa o varios agentes son culpables.

Para una reforma eso significa lo siguiente. El error de proyecto es del proyectista. El error de ejecución es del constructor, y si el controlador no vio lo que debía ver, también del director de la ejecución. El cliente, como promotor, responde solidariamente ante compradores de los defectos de construcción. Quedan fuera la fuerza mayor, la actuación de terceros o la del propio perjudicado.

La LOE no se aplica a cualquier reforma: abarca la obra nueva y ciertas intervenciones en edificios existentes. En obras ligeras sin afectar a la estructura la responsabilidad se apoya en el contrato y en el derecho civil general, y conviene consultarlo con un abogado. Por eso las condiciones de garantía, los plazos y el procedimiento de recepción es mejor escribirlos en el contrato que fiarse de lo sobreentendido.

¿A quién acudir si el propietario vive en el extranjero?

Para el día a día, al jefe de obra o al responsable único de la constructora. Para disputas técnicas sobre calidad, al director de la ejecución. Para cambios de proyecto, al director de obra y al proyectista. Para el dinero, al texto del contrato y a las certificaciones.

Acuerda de antemano cuatro cosas. Quién toma decisiones en la obra en tu nombre y hasta qué importe; si hace falta, los propietarios otorgan un poder. Con qué frecuencia llegan los informes: en la práctica, fotos y vídeo semanales con una nota breve sobre lo hecho y el siguiente paso. Cómo se registran las instrucciones: en el libro de órdenes, por escrito, no en una conversación. En qué idioma recibes los documentos: presupuesto, actas y certificaciones en el idioma que lees con soltura.

El control a distancia funciona si hay una mirada independiente. El director de la ejecución firma lo que ha visto él mismo, y su informe sobre materiales y fases te da base para pagar una certificación. Paga por etapas, no por promesas.

¿Cómo elegir el esquema de contratación: constructora más dirección o todo a través de un gestor?

Hay tres esquemas viables, y cada uno tiene su precio si algo falla. Primero: una constructora para todo y una dirección facultativa independiente contratada por ti. Segundo: constructora y proyectista trabajan coordinados, pero las firmas de los proyectos y el control quedan en manos de especialistas independientes. Tercero: un PM independiente y gremios por separado.

El esquema con una sola constructora da un único punto de responsabilidad y menos juntas entre trabajos; su inconveniente es que, sin control independiente, verificas a la constructora con las palabras de la constructora. La pareja constructora-proyectista acelera las decisiones si el proyectista es de verdad independiente en la firma. El esquema con PM y gremios es más barato sobre el papel y más pesado de gestionar: cada gremio responde solo de su tramo, y las juntas entre ellos las tiene que llevar alguien. Si no estás en España, el último es el más arriesgado.

Cómo se conectan el proyecto de la casa y el interiorismo lo explica otro artículo. En una reforma de lujo importa que los tres papeles se conozcan por su nombre y trabajen con un mismo juego de planos.

¿Cómo lo organiza BCN YARD y qué preguntar a cualquier constructora?

En BCN YARD de la obra responde una persona, y trabajan una cuadrilla propia y subcontratas de confianza. Llevamos las obras en ruso y en español, respondemos a la solicitud en una hora, y el pago se hace por contrato, por etapas. Las firmas de los proyectos y la dirección facultativa las ejercen especialistas independientes, y nosotros trabajamos sobre sus documentos.

Cinco preguntas para cualquier empresa antes del contrato. Quién será tu jefe de obra, con nombre, y cuántas obras lleva a la vez. Quién es el director de la ejecución y quién lo contrata. Cómo se formalizan las certificaciones y con qué documentos pagas. Cómo recibes los informes y en qué idioma. Qué dice el contrato sobre la recepción y la subsanación de defectos. Una constructora que responde a esto enseguida y sin generalidades suele llevar la obra de la misma manera.

Te enseñamos cómo se ve en obras reales, por ejemplo el piso Urgel en el Eixample (109,80 m²) o una casa particular con piscina. Escríbenos y te contamos cómo repartiríamos los papeles en la tuya.