Что такое реконструкция здания и с чего она начинается
Реконструкция здания в Барселоне — это работы на общих элементах дома: фасад, балконы, кровля, несущие конструкции, общие стояки и электрика. Заказчиком выступает comunidad de propietarios, а не отдельный владелец квартиры, и начинается всё почти всегда с отчёта ITE (Inspecció Tècnica de l’Edifici) или с аварии, которая заставила собрание действовать.
Отчёт ITE фиксирует дефекты и их серьёзность, но сметой он не служит. Между «на фасаде отслаивается штукатурка» и реальным объёмом работ лежит отдельное обследование. Как устроена сама инспекция, мы разбираем в статье про ITE, здесь речь о том, что происходит после неё.
Что обычно входит в объём работ
Фасад: отслоившаяся штукатурка, трещины, карнизы, балконные плиты с ржавой арматурой или стальными балками. В старых домах Эшампле балконы и галереи — частая причина предписаний. Кровля: плоская azotea, гидроизоляция, парапеты, водостоки.
Коммуникации: вертикальные стояки канализации и воды, общая электрика, счётчики. Если стояки из фиброцемента, в нём может быть амиант, и демонтировать его вправе только компания из реестра RERA. Это отдельная строка в смете и отдельный план работ.
Иногда в тот же проект добавляют доступность (лифт, пандус) или утепление фасада. Решать это лучше сразу: второй раз ставить леса дороже, чем расширить объём в первый.
В каком порядке идёт проект
Порядок, который экономит деньги сообщества: обследование, проект с описанием решений, решение собрания, разрешение от аюнтамьенто (плюс отдельное разрешение на леса и занятие тротуара, если они нужны), выбор подрядчика по единому объёму, работы, приёмка.
Самая частая ошибка — начать с поиска подрядчика. Три компании получают расплывчатое «отремонтировать фасад», каждая считает своё, и собрание сравнивает несопоставимые цифры. Когда объём описан в проекте, сметы сравниваются построчно.
Проект подписывает архитектор или arquitecto técnico. Мы работаем вместе с ним: он отвечает за технические решения, мы — за то, чтобы их можно было построить в этом доме, с его лестницей, двором и соседями.
Решение собрания и деньги сообщества
Работы на общих элементах утверждает собрание. Нужное большинство зависит от типа работ; в Каталонии правила горизонтальной собственности записаны в Гражданском кодексе Каталонии, а конкретный порог для вашего случая подскажет администратор дома.
Собранию нужны три документа: что делаем и почему (с фото дефектов), сколько стоит по разделам и как платим. Обычно это derrama — целевой взнос, разложенный по коэффициентам участия квартир. Мы готовим смету так, чтобы её можно было разбить на этапы: леса и фасад, кровля, стояки. Тогда сообщество видит, за что платит на каждом шаге, а оплата идёт по договору, по мере выполнения.
Про субсидии на энергетическую реконструкцию спрашивайте администратора или гестора: программы меняются, и условия лучше проверить до голосования.
Дом живёт, пока идут работы
В отличие от ремонта пустой квартиры, здесь в доме живут люди. Леса закрывают окна и дают доступ к балконам, поэтому нужен понятный график: какую вертикаль фасада делаем на этой неделе, когда нужен доступ в квартиру для замены участка стояка, когда отключаем воду и на сколько часов.
Мы назначаем одного ответственного за объект, который общается с администратором и соседями. Объявления в подъезде на испанском, для русскоязычных владельцев отдельно объясняем по-русски. Мелочь, но именно из-за неё возникает большинство конфликтов: сосед не знал, что в четверг к нему придут резать стояк.
Ошибки, которые обходятся дороже всего
Красить фасад, не устранив причину. Если трещины идут от ржавеющих балок балкона, через пару зим они вернутся, а деньги на краску уже потрачены.
Делать фасад без кровли. Протекающая azotea мочит верх стен, и свежая штукатурка на последнем этаже пострадает первой.
Выбирать самую низкую цену по разному объёму. Дешёвая смета часто просто не включает демонтаж амианта, леса на внутренний двор или вывоз мусора.
Не закладывать резерв. В старом доме за штукатуркой всегда что-то есть. Резерв и порядок его использования фиксируются в договоре заранее, а не обсуждаются на лесах.
Следующий шаг
Пришлите отчёт ITE, если он уже есть, фото проблемных мест и контакты администратора. Мы отвечаем на заявку в течение часа, приезжаем посмотреть дом и готовим предварительное техническое и сметное предложение, которое можно вынести на собрание. Ведём объекты на русском и испанском.