Коротко: уведомление или решение собрания
Если ремонт идёт внутри вашей квартиры и не затрагивает конструкцию, фасад и общие коммуникации, закон о горизонтальной собственности требует только заранее уведомить представителя сообщества, обычно администратора. Если работы касаются общих элементов — фасада, несущих стен, стояков, кровли, двора, — нужно решение собрания собственников.
Это отдельно от разрешения аюнтамьенто. Мэрия проверяет градостроительные нормы, сообщество — права соседей и общего имущества. Для одного и того же ремонта могут понадобиться оба документа, и один не заменяет другой. Какие разрешения требует мэрия, мы разбираем в статьях о лицензиях.
Что обычно достаточно просто сообщить
Замена полов, плитки, сантехники и кухни, новая электрика от вашего щита, перегородки, которые не несут нагрузку, покраска, двери внутри квартиры, мебель на заказ. Всё это ремонт вашего частного элемента. Сообщите администратору письменно, до начала работ, с кратким описанием и сроками. Исключение — общий стояк, который проходит через ваш санузел или кухню: замена его участка касается всего дома, и об этом договариваются с администратором отдельно.
Даже в этом случае письмо полезно по практической причине: у сообщества есть правила пользования лифтом, подъездом и часами работ, и администратор скажет о них сразу. Соседи, которые узнали о ремонте из письма, а не по звуку перфоратора в восемь утра, реагируют заметно спокойнее.
Что требует решения собрания
Всё, что меняет облик фасада: окна другого цвета или рисунка, остекление балкона, наружные блоки кондиционеров на фасаде, маркизы не по общему образцу. Вмешательство в несущие стены и перекрытия. Врезка в общий стояк в новом месте или его перенос. Проход трасс через общие зоны, кровлю или световой двор. Присоединение части общего пространства к квартире.
Большинство таких решений требует определённого большинства голосов, и для разных случаев оно разное. Какое именно нужно в вашем случае, скажет администратор по уставу и закону. Не начинайте работы по устному «никто не против»: решение должно быть в протоколе собрания.
Несущие стены в Эшампле
В домах Эшампле конца XIX — начала XX века многие внутренние стены несущие, а перекрытия опираются на них. Открыть кухню на гостиную или объединить две комнаты — самый частый запрос при ремонте таких квартир, и он почти всегда упирается в конструкцию.
Порядок здесь такой: сначала технический специалист смотрит, какие стены несущие, и готовит решение с усилением. Затем это решение, с чертежами, выносится на собрание. После согласия сообщества подаются документы на разрешение в аюнтамьенто. Только потом начинаются работы. Попытка сделать проём «аккуратно, без шума» без этой цепочки может закончиться требованием восстановить стену за ваш счёт.
Как подготовить запрос
Письмо администратору должно содержать: адрес и номер квартиры, описание работ простыми словами, какие общие элементы затрагиваются и как, чертежи или схему, если речь о конструкции или фасаде, даты начала и окончания, контакт ответственного за объект. Для конструктивных работ приложите заключение технического специалиста. Чем конкретнее письмо, тем меньше вопросов на собрании: «замена окон на деревянные того же цвета и рисунка» проходит быстрее, чем просто «замена окон».
Мы готовим описание работ и график для такого письма, а вопросы соседей во время ремонта решает наш ответственный за объект, на испанском. Само решение и проведение собрания остаются за собственниками и администратором.
Сроки и правила на время работ
Очередное собрание бывает раз в год, внеочередное созывают по запросу, и на это уходят недели. Поэтому вопрос к сообществу поднимайте, как только объём работ понятен, а не за неделю до начала. Если по плану нужна и лицензия, заложите в график оба срока последовательно.
На время ремонта сообщество обычно устанавливает свои правила: защита лифта и подъезда, время шумных работ, где можно ставить контейнер и мешки, кто убирает лестницу. Уточните их заранее и внесите в договор с подрядчиком. В центре Барселоны, где лифт маленький, а улица узкая, эти детали влияют на график не меньше, чем сами работы.