Qué es rehabilitar un edificio y dónde empieza
Rehabilitar un edificio en Barcelona significa intervenir en sus elementos comunes: fachada, balcones, cubierta, estructura, bajantes e instalación eléctrica general. Quien encarga la obra es la comunidad de propietarios, no un vecino concreto, y el punto de partida suele ser el informe de la ITE (Inspecció Tècnica de l’Edifici) o un desperfecto que obliga a la junta a moverse.
La ITE describe defectos y su gravedad, pero no es un presupuesto. Entre «hay desprendimientos en la fachada» y el alcance real de la obra hace falta un reconocimiento propio. Cómo funciona la inspección lo contamos en la guía sobre la ITE; aquí hablamos de lo que viene después.
Qué suele entrar en el alcance
Fachada: revoco desprendido, fisuras, cornisas, losas de balcón con armaduras oxidadas o viguetas metálicas corroídas. En las fincas antiguas del Eixample, balcones y galerías son un motivo habitual de requerimientos. Cubierta: azotea plana, impermeabilización, petos y desagües.
Instalaciones: bajantes y montantes de agua, electricidad general, centralización de contadores. Si las bajantes son de fibrocemento pueden contener amianto, y solo una empresa inscrita en el RERA puede retirarlas. Es una partida propia, con su propio plan de trabajo.
A veces el mismo proyecto incorpora accesibilidad (ascensor, rampa) o aislamiento de fachada. Conviene decidirlo al principio: montar el andamio dos veces cuesta más que ampliar el alcance una sola vez.
El orden de un proyecto de rehabilitación
El orden que ahorra dinero a la comunidad: diagnóstico, proyecto con las soluciones definidas, acuerdo de junta, licencia del ayuntamiento (y permiso de andamio y ocupación de vía pública si hace falta), selección de empresa sobre un mismo alcance, obra y recepción.
El error más frecuente es empezar pidiendo presupuestos. Tres empresas reciben un vago «arreglar la fachada», cada una calcula lo suyo y la junta compara cifras que no tienen nada que ver. Con el alcance definido en proyecto, los presupuestos se comparan partida a partida.
El proyecto lo firma un arquitecto o arquitecto técnico. Trabajamos con él: él responde de las soluciones técnicas y nosotros de que puedan ejecutarse en ese edificio concreto, con su escalera, su patio y sus vecinos.
La junta y el dinero de la comunidad
Las obras en elementos comunes se aprueban en junta. La mayoría necesaria depende del tipo de obra; en Cataluña la propiedad horizontal se rige por el Código Civil catalán, y el administrador de la finca le dirá qué umbral aplica a su caso.
La junta necesita tres cosas: qué se hace y por qué (con fotos de los daños), cuánto cuesta por capítulos y cómo se paga. Normalmente es una derrama repartida según los coeficientes de cada piso. Preparamos el presupuesto para que pueda dividirse en fases: andamio y fachada, cubierta, bajantes. Así la comunidad sabe qué paga en cada momento, y los pagos siguen el contrato y el avance real.
Sobre ayudas a la rehabilitación energética, consulte al administrador o a un gestor: las convocatorias cambian y conviene verificar condiciones antes de votar.
El edificio sigue habitado durante la obra
A diferencia de reformar un piso vacío, aquí el edificio está habitado. El andamio tapa ventanas y da acceso a los balcones, así que hace falta un calendario claro: qué paño de fachada se trabaja esta semana, cuándo se necesita entrar en un piso para cambiar un tramo de bajante, cuándo se corta el agua y durante cuántas horas.
Nombramos un único responsable de obra que trata con el administrador y con los vecinos. Los avisos en la escalera van en castellano, y a los propietarios rusohablantes se lo explicamos en ruso. Parece un detalle, pero ahí nacen la mayoría de los conflictos: el vecino no sabía que el jueves venían a cortar la bajante de su baño.
Los errores que más cuestan
Pintar la fachada sin corregir la causa. Si las fisuras vienen de viguetas de balcón oxidadas, volverán en un par de inviernos y el dinero de la pintura ya estará gastado.
Hacer la fachada sin la cubierta. Una azotea con filtraciones moja la parte alta de los muros, y el revoco nuevo del último piso será el primero en sufrir.
Elegir el precio más bajo sobre alcances distintos. El presupuesto barato a menudo simplemente no incluye la retirada de amianto, el andamio del patio interior o la gestión de residuos.
No prever una partida de imprevistos. En una finca antigua siempre aparece algo detrás del revoco. La reserva y cómo se usa se pactan en el contrato de antemano, no subidos al andamio.
Siguiente paso
Envíenos el informe de la ITE si ya existe, fotos de los puntos problemáticos y el contacto del administrador. Respondemos a la solicitud en menos de una hora, visitamos el edificio y preparamos una propuesta técnica y económica inicial que la junta pueda estudiar. Llevamos la obra en castellano y en ruso.