Что такое ITE и почему она касается вашего ремонта
ITE, техническая инспекция здания, это периодический осмотр дома специалистом по заказу comunidad de propietarios: он оценивает конструкцию, фасад, кровлю, общие коммуникации и фиксирует дефекты. Для вашего ремонта она важна по двум причинам: отчёт показывает состояние общих элементов, к которым вы будете подключаться, и может обязать comunidad выполнить работы как раз в период вашего ремонта.
С какого возраста дом обязан проходить инспекцию и как часто её обновлять, определяют каталонские нормы, и эти пороги со временем менялись. Для конкретного дома это уточняется у администратора или в соответствующем реестре.
Что в отчёте и где его взять
В отчёте перечислены дефекты с оценкой серьёзности, рекомендации и сроки, в которые их нужно устранить. Там же обычно видно, в каком состоянии балконы, карнизы, кровля, стояки канализации, водопровод и электрические магистрали дома.
Получить отчёт можно у administrador de fincas. Вместе с ним попросите протоколы собраний comunidad за последние пару лет: из них видно, какие работы уже решены, какие отложены и какие взносы (derramas) собственники обсуждали.
Перед покупкой квартиры под ремонт
Покупатель квартиры под ремонт должен прочитать ITE до подписания arras. Нерешённые серьёзные дефекты означают будущие работы, которые оплачивают все собственники, включая вас. Фасад с отслаивающимися элементами, балконы с корродировавшими закладными, старые общие стояки: всё это превращается в derramas, иногда на суммы, сопоставимые с частью вашего бюджета на ремонт.
Отдельно посмотрите, нет ли в отчёте замечаний к несущим элементам в зоне вашей будущей квартиры. Если вы планируете открытую кухню со сносом стены, а инспекция отмечает проблемы с перекрытием этажом ниже, разговор с инженером нужен до покупки, а не после.
Как ITE меняет план вашего ремонта
Если comunidad собирается менять общий стояк, согласуйте график: нет смысла отделывать стену санузла мрамором, чтобы через полгода её вскрыли для замены трубы. Лучше подождать или договориться, что замена участка в вашей квартире пройдёт во время вашего демонтажа.
Если впереди фасадные работы с лесами, это хорошее время менять окна и балконные двери, потому что откосы снаружи всё равно будут переделывать. Для последних этажей и пентхаусов смотрите, что сказано о кровле: гидроизоляция над вашей головой важнее нового потолка.
Когда ремонт сам находит проблему здания
При демонтаже иногда открывается то, чего не видела ни одна инспекция: гнилой конец деревянной балки, трещина в своде, протекающий общий стояк внутри стены. Остановите работы в этой зоне, сфотографируйте, сообщите администратору письменно.
Кто платит за исправление, зависит от того, общий это элемент или частный. Это решается с администратором и, если нужно, с юристом. В квартире Эшампле с деревянными перекрытиями такие находки не редкость, и хороший подрядчик заранее закладывает в график время на осмотр перекрытия после вскрытия пола.
Вопросы администратору дома
Отчёт отвечает не на всё, поэтому до начала ремонта задайте administrador de fincas несколько вопросов. Когда была последняя инспекция и когда следующая. Какие дефекты из отчёта ещё не устранены и есть ли по ним решение собрания. Утверждены ли взносы и на какие работы. Будут ли в ближайшие месяцы леса, отключения воды, закрытый лифт или ограничения по доступу в подъезд. Кто подрядчик comunidad и можно ли согласовать с ним сроки.
Ответы на эти вопросы меняют график вашего ремонта сильнее, чем кажется. Закрытый на месяц лифт в доме Эшампле без грузового подъёмника означает, что паркет и плитку носят по лестнице, а это время и деньги.
Практический порядок
Запросите ITE и протоколы собраний. Отметьте в отчёте всё, что касается вашей квартиры, стояков, фасада над вами и кровли. Покажите это подрядчику на первом выезде и спросите, как это влияет на смету и график. Уточните у администратора, какие работы comunidad запланированы на ближайший год.
Мы смотрим ITE вместе с клиентом на выезде, если она есть, и учитываем её выводы в смете. Ремонт квартиры не заменяет обязательств comunidad, но правильно выстроенный график позволяет не делать одну работу дважды.