Коротко: ремонт 21%, новое строительство 10%
На ремонт вторичного жилья в наших сметах НДС, как правило, 21%. Строительство нового дома для частного заказчика идёт по ставке 10%.
Закон допускает 10% и на ремонт жилья, но только если выполнены сразу все условия: заказчик — частное лицо, которое использует жильё для себя, или сообщество собственников; дому больше двух лет; материалы подрядчика не больше 40% суммы. В премиум-ремонте последнее условие почти никогда не выполняется: камень, паркет, сантехника и столярка на заказ перевешивают работу. Поэтому планируйте бюджет с 21%, а применимость 10% в вашем случае подтвердит гестор.
Кто заказчик и для чего жильё
Льгота рассчитана на частное жильё. Если ремонт заказывает компания, в том числе ваша собственная SL, которой принадлежит квартира, ставка общая. Если квартира сдаётся в аренду, условие личного использования может не выполняться — это первый вопрос к гестору, если вы покупаете жильё под сдачу.
Для коммерческих помещений льготы нет вовсе. Центр детской психологии на 250 м² в Эшампле, который мы ремонтировали в 2026 году, — пример работ по общей ставке: это медицинская деятельность, а не жильё. То же касается офисов, магазинов и клиник.
Правило 40%: как считается
Налоговая база — это всё, что подрядчик выставляет за работы: труд и материалы вместе. Если материалы, которые он покупает и приносит на объект, составляют не больше 40% этой суммы, ставка 10% применяется ко всему счёту. Если больше, 21% применяется тоже ко всему, а не только к превышению.
Пример. Ремонт на 100 000 € без НДС, материалы подрядчика 38 000 €. Доля 38%, IVA 10%, то есть 10 000 €. Тот же ремонт, но с более дорогой плиткой и сантехникой, материалы 45 000 €. Доля 45%, IVA 21%, то есть 21 000 €. Разница 11 000 € из-за одного выбора плитки. Поэтому долю материалов стоит смотреть до того, как вы утвердили спецификацию.
Почему в премиум-ремонте ставка часто 21%
Чем дороже материалы, тем быстрее их доля переходит порог 40%. Натуральный камень, крупноформатный керамогранит, паркет ёлочкой, дизайнерская сантехника — в квартире уровня Luxury за 3 000 €/м² материалы нередко составляют больше половины стоимости. Для такого ремонта планировать бюджет с 21% честнее, чем надеяться на 10%.
Мебель на заказ и техника часто идут отдельной поставкой по общей ставке. Как их учитывать и можно ли разделить договоры, решает гестор по вашему случаю. Мы не подбираем ставку под желаемую цифру: неверный IVA создаёт проблемы и подрядчику, и владельцу при проверке.
Если материалы покупаете сами
Иногда заказчик покупает плитку и сантехнику сам, чтобы доля материалов подрядчика ушла ниже 40%. Формально это работает, но в магазине вы платите за эти материалы 21%, так что экономия касается только работ. К тому же ответственность за количество, партию, сроки поставки и соответствие переходит к вам.
На практике в премиум-ремонте это часто обходится дороже, чем выглядит: одна недостающая коробка плитки из другой партии или сантехника, которая не подходит к закладной, останавливает бригаду на дни. Если идёте этим путём, согласуйте с подрядчиком список, сроки и приёмку материалов заранее.
Что должно быть в смете и счёте
Наши цены за м² указаны без НДС, и в смете ставка IVA стоит отдельной строкой. Если применяется 10%, в смете или договоре должно быть видно, на каком основании, а подрядчик обычно просит у вас письменное подтверждение условий. Если 21%, это тоже должно быть написано, а не всплывать в первом счёте.
Перед подписанием проверьте три вещи: какая ставка указана, соответствует ли ей доля материалов в смете и совпадает ли адрес и заказчик в договоре с тем, кто реально живёт в квартире. При сомнениях задайте вопрос гестору до договора, а не после первого платежа.