¿Hace falta una visita a la obra antes del presupuesto de reforma?
Sí. Un presupuesto sin visita ni mediciones es una estimación: la constructora no ve las bajantes, el cuadro eléctrico, la geometría de las paredes ni los forjados, y son justo esos elementos los que mueven el precio. La cifra por metro cuadrado sirve para una primera conversación; el contrato se construye con números tras ver el piso o la casa en persona.
En BCN YARD las referencias son estas: Premium desde 1.000 €/m², Luxury desde 2.000 €/m², Signature desde 3.000 €/m², sin IVA. El precio exacto aparece en el presupuesto después de la visita y las mediciones. Entre niveles hay un factor de tres, pero dentro de un mismo nivel la dispersión también es notable. Piensa en dos pisos de 110 m² en el Eixample. En uno la instalación eléctrica es reciente, los forjados están secos y las paredes están a plomo. En el otro el cuadro es antiguo, hay una mancha bajo el baño y las paredes se desvían varios centímetros. Misma superficie, distinto volumen de trabajo, y una estimación por metros no lo refleja.
¿Qué comprueba la constructora durante la visita técnica?
Es decir: la geometría de las estancias, las instalaciones, el estado de los forjados, la humedad y las normas del edificio. En un piso de tamaño medio suelen bastar unas horas; en un chalet con jardín hace falta más de una visita.
Las mediciones se toman con distanciómetro láser o escáner, en todas las estancias y no solo en una. Se anotan alturas libres, desniveles del suelo (en fincas antiguas del Eixample puede variar varios centímetros por habitación), desplome de paredes y escuadras. Para puertas ocultas, paneles de lamas, mármol y mobiliario a medida estas cifras deciden: una pieza de 3 cm de grosor no perdona una pared torcida.
Después vienen las instalaciones. En el cuadro eléctrico se revisa la antigüedad, los diferenciales, los módulos libres y se compara la carga prevista con la potencia contratada: placa de inducción, climatización y carga de coche eléctrico agotan el margen enseguida. En fontanería y saneamiento se identifica el material de tuberías y bajantes. Las bajantes son elemento común, y su sustitución pasa por la comunidad de propietarios. También se miran la extracción de la cocina, los conductos de ventilación, el sitio para las unidades exteriores de climatización y la logística: ascensor, ancho de escalera, aparcamiento para un camión.
El último bloque es estructura y humedad. Se averigua de qué son los forjados: viguetas de madera, metálicos, bóveda catalana. Con un higrómetro se recorren las paredes junto a baños, ventanas y terrazas, y se buscan señales de filtraciones desde arriba y moho en las esquinas. Cualquier actuación sobre elementos estructurales exige un proyecto técnico; quién puede firmarlo lo explicamos en otro artículo. Antes de la visita pide al administrador de fincas los estatutos, las normas de obras, el horario de ruidos y las condiciones de fianza y contenedor.
¿Qué debes recibir al terminar la visita técnica?
Un paquete mínimo de cuatro cosas: plano de mediciones, listado de observaciones con fotos, una horquilla de presupuesto y la lista de decisiones que necesitas tomar para llegar al precio exacto. Si tras la visita solo te envían «importe y plazo», la visita fue una formalidad.
El plano de mediciones recoge las dimensiones reales, no las de la planimetría antigua del registro: muros, huecos, alturas, posición de bajantes y cuadro. El listado de observaciones describe lo hallado punto por punto: qué está bien, qué habrá que sustituir, qué conviene abrir para comprobar. Las fotos van asociadas a cada estancia, para que dentro de un mes no haya discusión sobre el estado inicial. Sobre el registro del estado previo al derribo hay otro artículo en la web.
La horquilla de presupuesto da una orientación. Indica el rango y explica de qué depende el extremo superior: materiales elegidos, cambio de bajantes, traslado del baño, refuerzo del forjado. El precio exacto llega en el presupuesto, después de tus decisiones.
El último documento es el más infravalorado: la lista de cuestiones abiertas. Si la distribución está aprobada o no, si la cocina se queda donde está, qué materiales eliges tú y cuáles entran como partida provisional. Mientras esas preguntas no tengan respuesta, el presupuesto seguirá siendo un rango.
¿Se cobra la visita técnica y se descuenta después del precio de la obra?
Depende de la empresa, así que pregúntalo antes y pide la respuesta por escrito. En la práctica, una visita sencilla para presupuestar un piso suele hacerse sin coste aparte, mientras que un informe técnico detallado con catas, aparatos y documento final se factura como servicio independiente.
La diferencia se entiende por el resultado. La visita para presupuesto da información a la constructora para calcular. El informe técnico te da un documento a ti: dictamen sobre forjados, humedad e instalaciones, a veces con un técnico independiente. Ese informe es tuyo, puedes enseñárselo a un arquitecto o a otra empresa, y resulta útil cuando la finca es antigua y la estructura es una incógnita.
Antes de reservar, aclara cuatro cosas. Cuánto cuesta la visita y qué incluye. Si se descuenta del contrato en caso de encargar la reforma. A quién pertenecen las mediciones y las fotos. Cuánto tarda el paquete. Primera señal de alarma: visita de pago atada a la obligación de contratar la obra. Segunda: precio cerrado en 24 horas sin pisar el inmueble.
¿Cuánto tarda el presupuesto desde la visita?
En la práctica, desde unos días para una horquilla orientativa hasta varias semanas para un presupuesto detallado. El plazo depende de lo que traigas a la reunión: si hay proyecto, si la distribución está cerrada, si los materiales están elegidos. La velocidad del presupuestista influye menos.
Si distribución y materiales no están definidos, solo sale rápido una horquilla. El presupuesto detallado se apoya en mediciones, proyecto y memoria de calidades: se calculan las cantidades de cada partida y se piden precios a proveedores y subcontratas. Lo que aún no has elegido (piedra, iluminación, sanitarios) entra como partida provisional, y cómo hacerlo bien lo tratamos en otro artículo.
Entre presupuesto cerrado y por mediciones también hay un artículo en la web. Aquí importa otra cosa: un precio dado en dos días, sin proyecto ni lista de materiales, o lleva una reserva enorme o promete lo que luego no se cumplirá. Pregunta con qué hipótesis está construido.
¿En qué se diferencia un presupuesto tras la visita de una estimación?
En el presupuesto tras la visita, cada cifra se apoya en un documento: mediciones, acta de la visita, memoria de calidades. En la estimación, las cifras salen de la experiencia con «pisos parecidos».
Compruébalo con cinco señales. Las cantidades vienen en metros, unidades y metros cuadrados, no en una línea «reforma del baño». Existe un apartado «qué no incluye». Se enumeran las hipótesis, por ejemplo «instalación eléctrica nueva completa, bajantes se mantienen». Para materiales sin elegir hay un importe y las condiciones si se supera. Hay referencia al documento de la visita y una fecha. Sin esto, el precio está dibujado, no calculado.
Los errores típicos sin visita son estos. Bajo el pavimento aparece un recrecido deshecho y cambia la solución de suelo. Al abrir una pared se encuentra una bajante que no figuraba en el plano. El cuadro no soporta la carga nueva y hace falta una línea desde la acometida. Cada hallazgo mueve plazo y presupuesto, y la discusión se resuelve por el texto del contrato. Cuanto más detallada la visita, menos sorpresas después.
¿Cómo organizar la visita si no vives en España?
Hay tres vías: viajar un día, dejar las llaves a una persona de confianza o hacer la visita por videollamada con alguien en el sitio. La primera es más precisa, la tercera más barata. En obras complejas conviene la primera, y el resto se resuelve a distancia.
Lista para propietarios no residentes. Antes de viajar reúne la documentación del inmueble: plano del registro, nota simple, estatutos de la comunidad, últimas facturas de luz. Acuerda con el administrador de fincas el acceso al portal y a la azotea. Decide quién tomará decisiones por ti si no estás y en qué idioma quieres recibir los documentos.
BCN YARD lleva las obras en ruso y en español y responde a la solicitud en una hora. Tras la visita y las mediciones se prepara el presupuesto, y de la obra responde una persona con la que mantienes contacto. El pago se hace por contrato, por etapas. Si piensas en un piso parecido a nuestro proyecto Urgel en el Eixample (109,80 m², cuatro dormitorios, dos baños, cocina abierta, parqué en espiga, paneles de lamas de madera y una pared de mármol), acabados así solo entran en el precio con mediciones exactas. Escríbenos y acordamos fecha de visita.
Preguntas frecuentes
¿Es necesaria una visita antes de recibir el presupuesto?
Para un precio exacto, sí. Sin visita puedes recibir una horquilla basada en metros y nivel de acabados, pero bajantes, cuadro, forjados y humedad determinan el precio y no se ven por teléfono. Si una empresa da una cifra cerrada sin visita, pregunta con qué hipótesis la calcula y qué pasa si esas hipótesis no se cumplen.
¿Qué incluye el estudio técnico de un piso antes de reformar?
Mediciones de todas las estancias, revisión del cuadro eléctrico, tuberías y bajantes, humedad de paredes, estado de forjados y ventilación. El estudio ampliado añade catas en varios puntos, aparatos y un informe escrito del técnico. La visita para presupuesto es más corta y responde a la pregunta del precio; el estudio responde a la del estado del edificio.
¿Es de pago la visita y se descuenta luego del precio?
Cada empresa tiene sus condiciones. En la práctica, una visita simple para presupuestar suele ser gratuita, y un estudio detallado con informe se cobra aparte. Antes de la visita pregunta tres cosas: el precio, si se descuenta del contrato y a quién pertenecen las mediciones y las fotos. Pide la respuesta por escrito, en un mensaje.
¿Cuánto pasa desde la visita hasta el presupuesto?
En la práctica, unos días para una horquilla y varias semanas para un presupuesto detallado. El freno principal no es la constructora sino los datos incompletos: sin proyecto, sin distribución aprobada, sin materiales elegidos. Cuantas más decisiones traigas a la reunión, más rápido y preciso saldrá el presupuesto.
Fuentes
Código Civil de Cataluña, libro quinto, art. 553-41 Elementos comunes