Reformar un piso en una finca con portero en la Diagonal alta y Pedralbes

¿Qué normas hay para reformar en una finca con portero?

Las normas las marcan los estatutos de la finca, el reglamento de régimen interior y el libro quinto del Codi civil de Catalunya, que en Cataluña ocupa el lugar de la Ley de Propiedad Horizontal. El portero no autoriza nada por sí mismo: vigila que se cumplan, apunta a los operarios, recibe los repartos y controla el uso del ascensor. Las decisiones las toman el administrador de fincas y el presidente de la comunidad.

Los edificios de la Diagonal alta y de Pedralbes construidos entre 1960 y 1980 no se parecen a un chalet con jardín. Hay zonas comunes, garaje, uno o dos ascensores, bajantes compartidas y vecinos que viven allí todo el año. Cualquier ruido, polvo o suciedad en el vestíbulo lo ve todo el portal. Esas normas se leen antes de la primera reunión con el contratista, no después.

La figura del portero también la define la comunidad. La regla de las tres quintas partes para crear o suprimir ese servicio es de la ley estatal; el Codi civil de Catalunya no fija una mayoría especial: si no hay que cambiar los estatutos basta la mayoría simple (art. 553-25), y si hay que cambiarlos o desafectar la vivienda del portero, hacen falta cuatro quintas partes (art. 553-26). Por eso no le pidas lo que no entra en sus funciones: guardar materiales, quedarse con las llaves de tu casa o vigilar a los operarios sin que lo sepa el administrador.

¿Hay que dejar una fianza a la comunidad?

La fianza no se pide en todas las fincas: la condición sale de los estatutos o de un acuerdo de junta. Sin tu reglamento no se puede dar una cifra, y conviene pactarla por escrito junto con las condiciones de devolución.

Con o sin fianza, el propietario responde de los daños: la ley le obliga a indemnizar los causados por su culpa o por la de las personas de las que responde. Los operarios del contratista entran en esa categoría. Por eso el seguro de responsabilidad civil del contratista se pide antes de empezar, y se mira no solo que exista la póliza, sino su límite y si cubre las zonas comunes de la finca.

Un segundo paso imprescindible: documentar con fotos el estado del vestíbulo, el ascensor, la escalera, el garaje y el portal antes de las obras. Se hace junto con el portero o el administrador y lo firman ambas partes. Cuando dentro de dos meses aparezca un rasguño en el mármol, tendrás un documento y no una discusión.

¿Cómo pedir permiso al administrador?

Envía al administrador un aviso por escrito antes de empezar y espera su respuesta, también por escrito. La ley exige informar antes de las obras al representante de la comunidad, y fuera de tu piso el propietario no puede cambiar nada.

El orden es de cuatro pasos. Primero pide los estatutos, el reglamento y las últimas actas de junta: ahí están los horarios, las normas del ascensor y las sanciones. Después manda un escrito con la descripción de las obras, las fechas de inicio y fin, el nombre del contratista, la lista de operarios, el seguro y el contacto del responsable en obra. Si las obras afectan a elementos comunes, es decir, bajantes, conductos de ventilación, fachada, forjados o estructura, el escrito no basta: hace falta acuerdo de la junta. Con la respuesta en la mano, entrega al portero la lista de personas autorizadas y el calendario.

Avisa además en persona a los vecinos de arriba y de abajo: una nota corta en la puerta con las fechas de las fases ruidosas evita la mitad de las quejas. Cambiar una bajante en tu planta afecta a los vecinos de debajo y a la propiedad común, así que se tramita como obra común y no como propia.

¿Cómo subir materiales si solo hay un ascensor?

Reserva franjas horarias para la obra, protege la cabina y separa la carga entre lo que va en ascensor y lo que se sube de otra forma. Sin eso la cuadrilla espera y los vecinos esperan el ascensor con el carrito del niño.

Primero mide la cabina por dentro, el hueco de la puerta y la carga máxima. Lo largo y pesado (planchas de piedra, hojas de puerta, vidrio) puede no pasar, y entonces se decide de antemano: otro formato, fabricación por partes o subida por la escalera. Los materiales pequeños se reciben por partidas, no en un solo camión para toda una semana: en el piso hay poco sitio y no se permite almacenar en el portal.

Comprueba la altura de la entrada al garaje: una furgoneta cargada puede no pasar. El contenedor para escombros en la calle requiere autorización del ayuntamiento para ocupar la vía pública, y se tramita con antelación. Los escombros salen en sacos por el ascensor en las horas en que menos lo usan los vecinos, y muchas comunidades lo cierran a la obra durante la salida de la mañana.

¿Qué esconden los edificios de 1960 a 1980 y qué hay que saber antes del presupuesto?

Los forjados son más finos que los actuales, las bajantes son comunes, los patinillos limitan el trazado y las tuberías y aislantes de la época a veces contienen amianto. Estas cuestiones se cierran antes del presupuesto, no durante la obra.

Un forjado y una solera finos aguantan mal el ruido de impacto, por eso en un piso así el suelo suele montarse como solución flotante con capa elástica y el aislamiento acústico de techo y paredes se calcula de antemano. Lo desarrollamos en el artículo sobre aislamiento acústico entre vecinos. La campana de cocina se conecta al conducto previsto y no a la fachada, y a una bajante común solo se engancha con el conocimiento de la comunidad.

En edificios de esa época se encuentran tuberías y placas de fibrocemento con amianto, un material cuyo uso está prohibido en España desde hace años. Si hay sospecha, antes de demoler se toma una muestra en laboratorio y, si se confirma, se trabaja con un procedimiento especial. Las vigas y pilares no se cortan sin cálculo de un ingeniero: un edificio de los sesenta no se diseñó para reformas del siglo XXI.

¿Cómo proteger las zonas comunes durante la reforma?

Cubre el suelo del vestíbulo, la cabina del ascensor y las esquinas de la escalera, pon una barrera antipolvo en la puerta del piso y limpia el portal cada día. No es un trámite: un rasguño en el mármol cuesta dinero, y la discusión sobre quién lo hizo estropea la relación con la finca durante años.

La protección suele consistir en paneles para suelo y paredes de la cabina, esquineras, plástico en las puertas y moqueta en los recorridos. La puerta del piso se sella durante la demolición y se deja una antecámara para que el polvo no baje a la escalera. Los operarios pasan por la lista del portero, cambian de calzado o usan cubrezapatos, y las herramientas sucias no se dejan en el vestíbulo. Las zonas comunes se limpian dos veces al día durante las fases de polvo.

Los trabajos ruidosos se hacen dentro del horario que fija la ordenanza municipal, y la finca puede ser más estricta. El horario se confirma en el ayuntamiento y en el reglamento, no en una conversación con el portero. En el garaje, el sitio para la cuadrilla y para descargar se pacta por separado.

¿Cómo empezar la reforma en una finca con portero si no vives en Barcelona?

Deja la correspondencia con el administrador y el calendario de entregas en manos de una sola persona que pise la obra cada día, y confirma todo por escrito. Así no tienes que entender las normas de la finca, y el portero y el administrador saben a quién dirigirse.

BCN YARD lleva las obras en ruso y en español: podemos encargarnos del aviso a la comunidad, del calendario del ascensor y de la recepción de las zonas comunes antes y después de las obras, y de la obra responde una sola persona. Como orientación de precio: Premium desde 1.000 €/m², Luxury desde 2.000 €/m² y Signature desde 3.000 €/m², sin IVA; el precio exacto se da en el presupuesto tras la visita y las mediciones. El IVA de la reforma de vivienda de segunda mano en nuestros presupuestos suele ser del 21%. El 21 % se aplica porque en nuestras reformas los materiales suelen superar el 40 % de la base imponible; si no la superan, la reforma de la vivienda de un particular tributa al 10 % (Ley 37/1992, art. 91). Respondemos a la solicitud en el plazo de una hora.