Ремонт в доме с консьержем на верхней Диагонали и в Педральбесе

Какие правила ремонта в доме с консьержем?

Правила задают estatutos дома, reglamento de régimen interior и книга V Гражданского кодекса Каталонии, которая здесь заменяет закон о горизонтальной собственности. Консьерж сам ничего не разрешает: он следит за исполнением, записывает рабочих, принимает доставки, ведёт учёт лифта. Решения принимают administrador de fincas и presidente сообщества. Эти правила читают до первой встречи с подрядчиком, а не после.

Дома на верхней Диагонали и в Педральбесе, построенные в 1960–80-х, отличаются от вилл с садом. Здесь общие зоны, гараж, один-два лифта, общие стояки и соседи, которые живут в доме постоянно. Любой шум, пыль и грязь в холле сразу попадают в поле зрения всего подъезда.

Должность консьержа тоже определяет сообщество. Правило трёх пятых для введения или отмены такой службы взято из общегосударственного закона; Гражданский кодекс Каталонии особого большинства не устанавливает: если устав менять не нужно, хватает простого большинства (ст. 553-25), а если нужно менять устав или выводить квартиру консьержа из общего пользования — четырёх пятых (ст. 553-26). Поэтому не просите консьержа делать то, что в его обязанности не входит: принимать на склад материалы, держать ключи от квартиры, следить за рабочими без ведома администратора.

Нужно ли оформлять залог в комьюнити?

Залог (fianza) просят не везде: условие берётся из estatutos или из решения собрания. Сумму без вашего reglamento назвать нельзя, и её лучше согласовать письменно вместе с условиями возврата.

Независимо от залога собственник отвечает за ущерб: закон обязывает его возмещать вред, причинённый по его вине и по вине людей, за которых он отвечает. Рабочие подрядчика относятся к этой категории. Поэтому страховку гражданской ответственности подрядчика (seguro de responsabilidad civil) просят до начала работ и смотрят не на факт наличия полиса, а на лимит и на то, покрывает ли она общие зоны дома.

Второй обязательный шаг: фотофиксация состояния холла, лифта, лестницы, гаража и подъезда до начала работ. Её делают вместе с консьержем или administrador и подписывают обе стороны. Когда через два месяца появится царапина на мраморе, у вас будет документ, а не спор.

Как согласовать работы с управляющим?

Отправьте administrador письменное уведомление до начала работ и дождитесь ответа тоже письменного. Закон требует заранее сообщить представителю сообщества о предстоящих работах, а менять что-либо вне своей квартиры владельцу нельзя.

Порядок в четыре шага. Сначала запросите estatutos, reglamento и последние акты собраний: там часы работ, правила лифта и штрафы. Затем отправьте письмо с описанием работ, датами начала и конца, названием подрядчика, списком рабочих, страховкой и контактом ответственного на объекте. Если работы касаются общих элементов, то есть стояков, вентиляционных шахт, фасада, перекрытий, конструкции, письма недостаточно: нужно решение собрания. После ответа отдайте консьержу список допущенных людей и график.

Отдельно предупредите соседей снизу и сверху лично: короткая записка на двери с датами шумных этапов снимает половину жалоб. Замена стояка канализации на вашем этаже затрагивает соседей под вами и общее имущество, поэтому её согласовывают как общую работу, а не как свою.

Как организовать подвоз материалов, если лифт один?

Закрепите за стройкой окна по времени, защитите кабину и разделите груз на то, что поедет в лифте, и то, что пойдёт иначе. Без этого бригада стоит, а соседи ждут лифт с детскими колясками.

Сначала измерьте кабину внутри, проём двери и допустимую нагрузку. Длинные и тяжёлые позиции (плиты камня, дверные полотна, стекло) могут не пройти, и тогда решение принимают заранее: другой формат, изготовление по частям или заноска по лестнице. Мелкие материалы поставляют партиями, а не одной машиной на неделю вперёд: места в квартире мало, а склад в подъезде не разрешён.

Проверьте высоту въезда в гараж: фургон с материалами может не пройти по высоте. Контейнер для мусора на улице ставят по разрешению аюнтамьенто на занятие общественного пространства, и это согласуется заранее. Мусор выносят мешками в лифте в часы, когда он меньше всего нужен жильцам; сообщества нередко закрывают лифт для стройки на время утреннего выхода жильцов.

Что скрывают дома 1960–80-х и о чём знать до сметы?

Перекрытия тоньше современных, стояки общие, вентиляционные шахты ограничивают разводку, а трубы и утеплители того времени иногда содержат асбест. Эти вопросы закрывают до сметы, а не по ходу работ.

Тонкая плита и тонкая стяжка плохо держат ударный шум, поэтому пол в такой квартире часто собирают как плавающую конструкцию с упругим слоем, а звукоизоляцию потолка и стен считают заранее. Подробнее об этом в статье про шумоизоляцию квартиры от соседей. Вытяжку кухни выводят в предусмотренную шахту, а не на фасад, и к общему стояку подключаются только с ведома сообщества.

В домах тех лет встречаются фиброцементные трубы и плиты с асбестом, который в Испании давно запрещён к применению. Если есть подозрение, до демонтажа берут пробу в лаборатории, и при подтверждении работают по специальной процедуре. Несущие балки и колонны не прорезают без расчёта инженера: дом шестидесятых не рассчитывали на переделки двадцать первого века.

Как защитить общие зоны на время ремонта?

Закрыть пол холла, кабину лифта и углы лестницы, поставить пылевой барьер у двери квартиры и убирать подъезд каждый день. Это нужно не ради формальности: царапина на мраморе стоит денег, а спор о том, кто её оставил, портит отношения с домом на годы.

Защита обычно состоит из панелей на пол и стены кабины, накладок на углы, плёнки на дверях и ковролина на маршрутах. Дверь квартиры на время демонтажа оклеивают и оставляют тамбур, чтобы пыль не уходила на лестницу. Рабочие проходят через список у консьержа, обувь меняют или используют бахилы, а грязные инструменты не оставляют в холле. Уборка общих зон делается дважды в день в период пыльных работ.

Шумные работы ведут в часы, которые разрешает городской регламент, а дом может установить более жёсткие. Часы уточняют в аюнтамьенто и в reglamento, а не в разговоре с консьержем. В гараже парковку для бригады и стоянку для разгрузки согласуют отдельно.

Как начать ремонт в доме с консьержем, не живя в Барселоне?

Передайте переписку с administrador и график подвоза одному человеку, который бывает на объекте каждый день, и подтверждайте всё письменно. Тогда вам не нужно разбираться в правилах дома, а консьерж и управляющий знают, к кому обращаться.

BCN YARD ведёт объекты на русском и испанском: можем взять на себя уведомление сообщества, график лифта и приёмку общих зон до и после работ, один ответственный отвечает за объект. Ориентир по цене: Premium от 1 000 €/м², Luxury от 2 000 €/м², Signature от 3 000 €/м² без НДС, точная цена называется в смете после выезда и замеров. НДС на ремонт вторичного жилья в наших сметах обычно 21%. Ставка 21% применяется потому, что в наших ремонтах материалы обычно дороже 40% налоговой базы; если дешевле, ремонт жилья частного лица облагается по ставке 10% (Ley 37/1992, ст. 91). На заявку отвечаем в течение часа.