¿Reformar un chalet antiguo o derribar y construir?
Conviene reformar si la estructura está sana, la casa ya ocupa más de lo que permite el planeamiento actual y tiene carácter. Conviene derribar si la estructura está dañada por la humedad y la normativa permite los mismos metros. Deciden tres documentos: inspección estructural, informe urbanístico y dos presupuestos.
El urbanismo suele ser decisivo. Una casa de 1975 pudo construirse con reglas que daban más edificabilidad que las de hoy. Al derribar, esa ventaja desaparece: la obra nueva solo cabe en el índice actual. Por eso el informe del ayuntamiento se pide antes de hablar de derribo.
Segundo factor en la costa: si la parcela cae dentro de la zona de influencia de la Ley de Costas, derribar y rehacer con el mismo volumen puede ser más difícil que reformar, y los trámites se alargan.
¿Qué suele esconder una casa de los años 70?
Casi siempre lo mismo, y lo sabemos por experiencia de obra. Muros de ladrillo hueco con cámara de aire sin aislamiento, de ahí los puentes térmicos en forjados y pilares. Cubierta plana con lámina asfáltica que lleva años con fugas y ha empapado el forjado. Ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico y con vidrio sencillo.
Las instalaciones están peor de lo que se ve. Electricidad sin toma de tierra y, en algunas casas, con cable de aluminio; tuberías de acero que se estrechan por dentro; bajantes de fibrocemento o fundición agrietadas por los años. Si la casa no está conectada al alcantarillado, hay una fosa séptica, a menudo artesanal, que habrá que sustituir o conectar a la red.
Hallazgo aparte: fibrocemento con amianto en cubiertas y depósitos de agua. El amianto se prohibió en España en 2002, así que todo lo anterior hay que comprobarlo. Solo puede retirarlo una empresa inscrita en el RERA, con plan de trabajo; no se desmonta por cuenta propia.
Humedad en la planta baja y en el sótano de las casas en pendiente: la impermeabilización no existe o está podrida. Se detecta antes del presupuesto, no tras abrir la pared.
¿Hay que cambiar la cubierta entera?
Casi siempre sí, y por esto. La cubierta de una casa antigua son capas que han envejecido juntas: donde hay una fuga, casi siempre se han mojado también el aislamiento, el forjado y las piezas de madera. Parchear una zona abre el camino al agua en la de al lado.
En cubierta plana se cambia todo hasta el forjado: formación de pendientes, barrera de vapor, aislamiento de 10–15 cm (según cálculo), lámina impermeabilizante y protección o grava. En cubierta inclinada de teja se comprueban el entablado y las vigas, la lámina bajo teja y la propia teja. Las vigas atacadas por carcoma o termitas se tratan o se sustituyen. Cataluña es conocida por la termita subterránea, y se buscan sus huellas antes de acabar.
Una reparación parcial se justifica si la estructura está seca y la fuga es local: un sumidero, un antepecho. La decisión se toma tras una inspección abriendo las capas, no por una foto. El coste de la cubierta en el presupuesto de una villa es mayor de lo que parece, porque con ella van los antepechos, los bajantes y la preparación para las placas solares.
Qué se cambia casi siempre: ventanas, envolvente e instalaciones
La lista varía de una casa a otra, pero tres partidas se repiten. Ventanas: el aluminio antiguo con vidrio sencillo se sustituye por perfiles con rotura de puente térmico y doble o triple acristalamiento con control solar; en las fachadas oeste y sur importa más protegerse del sobrecalentamiento que del frío.
Envolvente térmica. Aislar por fuera con SATE (sistema de aislamiento térmico por el exterior con revoco fino) elimina los puentes térmicos y conserva la superficie interior, pero cambia el aspecto y exige autorización si la fachada está en zona protegida. Aislar por dentro es más barato y más fácil en obra, pero los puentes térmicos permanecen y, con humedad en el muro, aparece el riesgo de condensaciones.
Las instalaciones se rehacen enteras: electricidad, fontanería, saneamiento, climatización. Aerotermia en lugar de caldera de gas, suelo radiante o fancoils, ventilación con recuperador, tratamiento de agua. Si la casa se habita en verano, tiene sentido instalar desde el principio control domótico y sensores de fugas, no después del primer escape.
¿Cómo saber si las ampliaciones de los dueños anteriores son legales?
Compara cuatro fuentes: la licencia de obra y el certificado final de obra en el archivo del ayuntamiento, la nota simple del Registro de la Propiedad, los datos del Catastro y las medidas reales de la casa. Si las superficies no coinciden, algo se amplió sin regularizar.
En la práctica, en las casas de los 70-80 hay garajes convertidos en habitaciones, porches cerrados con vidrio, un ático construido sobre el garaje, y piscina o pérgola fuera del área de movimiento de la edificación. Algunas ampliaciones se pueden legalizar y otras no, y el plazo de prescripción depende del tipo de infracción y de la normativa autonómica. Eso lo determina un abogado de urbanismo, no el vendedor ni el encargado de obra.
Si estás comprando, la comprobación se hace antes de la compraventa. Si la casa ya es tuya, antes del proyecto: el presupuesto y la licencia de reforma se apoyan en la superficie legal. A veces conviene derribar la parte ilegal en lugar de regularizarla, y esa decisión se toma antes de empezar. Más sobre el procedimiento en nuestro artículo sobre legalizar obras antiguas.
¿Qué hacer con la piscina antigua y el jardín?
Una piscina de los 70-80 casi siempre carece de borde desbordante, tiene el vaso alicatado, un cuarto técnico que filtra desde hace años y la bomba en un pozo húmedo. Se inspecciona: si el vaso es estanco, en qué se apoya, de dónde sale el agua. Si el vaso está sano, se restaura con revestimiento e impermeabilización nuevos y se monta filtración y calefacción modernas. Si las grietas afectan a la estructura, resulta más barato construir una nueva.
Convertir una piscina antigua en desbordante es difícil: hacen falta otras cotas de borde, canal de rebose y depósito de compensación. Por eso, si quieres una piscina con efecto infinito, al elegir entre reforma y derribo del vaso se calculan los dos caminos.
El jardín de una villa así suele estar muy crecido: pinos pegados a los muros, raíces bajo los cimientos, vegetación que impide el paso de maquinaria. Un arborista valora los árboles y se comprueban las raíces bajo la piscina y los muros antes de empezar. El riego se rehace por goteo y se tienen en cuenta las restricciones de agua en sequía.
¿Cómo decidir y por dónde empezar?
El orden es este. Primero, visita y mediciones para entender el estado real. Después, inspección de la estructura, estudio geotécnico si la casa está en pendiente e informe del ayuntamiento con los parámetros permitidos. Luego, dos presupuestos: reforma y derribo con obra nueva, comparados en plazo, precio y superficie final.
En la comparación se cuenta todo con honestidad: retirada de escombros y amianto, alojamiento provisional, impuestos, tiempo hasta la entrada. En una reforma profunda de villa, la diferencia de precio con el derribo a veces se reduce al mínimo, y entonces gana el carácter de la casa o una superficie que no se puede volver a conseguir.
BCN YARD reforma pisos y casas llave en mano y construye viviendas. Llevamos la obra en ruso y en español, con equipo propio y subcontratas de confianza, un único responsable y pago por contrato, por fases. El precio exacto lo damos en el presupuesto tras la visita y las mediciones; respondemos a las solicitudes en una hora.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda reformar un chalet de los 70-80?
El plazo depende de la profundidad de la reforma y de los trámites, así que la respuesta fiable llega con el presupuesto tras la inspección. La licencia sale en un par de meses en algunos municipios y tarda más en otros. Hay que reservar tiempo para hallazgos ocultos al abrir: amianto, vigas podridas, humedad.
¿Se puede vivir en la casa durante la reforma?
Con cambio completo de cubierta, ventanas e instalaciones no se puede vivir en la casa: faltan agua y luz, y el polvo y el ruido duran todo el día. Una obra por fases es posible si hay un ala independiente o una casa de invitados, pero alarga el plazo y sube el coste. Normalmente es más sencillo alquilar otra vivienda durante la obra.
¿Hay que conservar la fachada de un chalet antiguo al reformar?
Solo si la casa figura en el catálogo de edificios protegidos del municipio o está en una zona de protección. Un chalet corriente de los 70-80 normalmente no lo está, pero el aislamiento de la fachada y los huecos nuevos pasan igualmente por licencia. La consulta del catálogo se hace en el ayuntamiento antes del proyecto.