Ремонтировать старую виллу или снести и построить?
Ремонтировать разумнее, если конструкция здорова, дом уже занимает больше площади, чем позволит нынешний план, и у него есть характер. Сносить выгоднее, когда конструкция сырая, планировка не поддаётся, а нормы разрешают не меньше метров. Решают не вкус и не настроение, а три документа: осмотр конструкции, урбанистическая справка и две сметы.
Урбанистика бывает решающей. Дом 1975 года мог быть построен по правилам, которые давали больше застроенной площади, чем даёт сегодняшний план. Снос в этом случае обнуляет преимущество: новое здание уложится только в современный коэффициент застройки. Поэтому справку из ayuntamiento запрашивают до того, как говорить о сносе.
Второй фактор для побережья: если участок попадает в зону влияния Ley de Costas, сносить и перестраивать с тем же объёмом бывает сложнее, чем ремонтировать, и сроки согласований растягиваются.
Что чаще всего скрыто в домах 1970-х?
Скрыто почти всегда одно и то же, и это знают по опыту объектов. Стены из пустотелого кирпича с воздушной прослойкой без утеплителя, отсюда тепловые мосты по перекрытиям и колоннам. Плоская кровля с асфальтовой мембраной, которая давно потекла и пропитала плиту. Алюминиевые окна без терморазрыва с одинарным стеклом.
Инженерия хуже, чем видно глазом. Электрика без заземления и с алюминиевыми жилами в части домов; сталь вместо современных труб водоснабжения, которая зарастает изнутри; чугунная канализация, потрескавшаяся от времени. Если дом не подключён к коллектору, стоит септик, часто самодельный, и его придётся заменять или подключаться к сети.
Отдельная находка: фиброцемент с асбестом на кровле и в водяных баках. Асбест в Испании запретили в 2002 году, и всё, что построено раньше, надо проверять. Снимать его вправе только фирма, внесённая в реестр RERA, с планом работ; самому разобрать нельзя.
Влага в нижнем этаже и в цоколе у домов на склонах: гидроизоляции нет или она сгнила. Её находят до сметы, а не после вскрытия.
Нужно ли менять кровлю полностью?
Чаще всего да, и вот почему. Кровля старого дома устроена слоями, которые состарились вместе: рядом с протечкой почти всегда намокли и утеплитель, и плита, и деревянные элементы. Латать одну зону — значит открывать дорогу воде в соседней.
На плоской кровле меняют всё до плиты: стяжку под уклон, пароизоляцию, утеплитель 10–15 см (по расчёту), мембрану и защитный слой или гравий. На скатной черепичной кровле проверяют деревянную обрешётку и стропила, подкладочную мембрану и черепицу. Балки с жуком-точильщиком или термитами обрабатывают или меняют. Каталония известна подземными термитами, и их следы ищут до отделки.
Частичный ремонт оправдан, если конструкция сухая, а течь локальна: одна воронка, один примыкающий парапет. Решение принимают после осмотра с вскрытием слоёв, а не по фотографии. Цена крыши в смете виллы выше, чем кажется, потому что вместе с ней идут парапеты, водостоки и подводка под солнечные панели.
Что меняют почти всегда: окна, тепловой контур, инженерию
Список меняется от дома к дому, но три позиции повторяются. Окна: старый алюминий с одинарным стеклом заменяют на профили с терморазрывом и двойным или тройным стеклопакетом с солнцезащитным покрытием; на западных и южных фасадах важнее защита от перегрева, чем от холода.
Тепловой контур. Утепление снаружи системой SATE (фасадная система с тонкой штукатуркой) убирает тепловые мосты и сохраняет внутренний объём, но меняет внешний вид и требует согласования, если фасад в охранной зоне. Изнутри утеплять дешевле и проще на объекте, но тепловые мосты остаются, и при влаге в стене возникает риск конденсата.
Инженерия меняется целиком: электрика, водоснабжение, канализация, климат. Аэротермия вместо газового котла, тёплый пол или фанкойлы, рекуперация, водоподготовка. Если дом остаётся жилым летом, есть смысл поставить умное управление и датчики протечек сразу, а не после первого затопления.
Как узнать, легальны ли пристройки прошлых владельцев?
Сравните четыре источника: лицензию на строительство и акт завершения (certificado final de obra) в архиве ayuntamiento, nota simple из Registro de la Propiedad, данные Catastro и реальные измерения дома. Если площади расходятся, значит, что-то достроено без оформления.
На практике в домах 70–80-х гаражи превращены в комнаты, веранды закрыты стеклом, над гаражом построена мансарда, а бассейн и беседка стоят вне контура застройки. Часть пристроек можно легализовать, часть нет, и срок давности нарушений зависит от типа и региона. Это определяет юрист по urbanismo, а не продавец и не прораб.
Когда вы покупаете дом, а не владеете им, проверку делают до сделки. Если дом ваш, её делают до проекта: смета и разрешение на ремонт строятся на легальной площади. Незаконную часть иногда выгоднее сносить, чем оформлять, и это решение принимают до начала работ. Подробнее о процедуре читайте в нашем материале о легализации старых построек.
Что делать со старым бассейном и садом?
Бассейн 70–80-х почти всегда без переливного борта, с плиточной чашей, с технической ямой, которая давно протекает, и с насосом в сыром колодце. Его обследуют: герметична ли чаша, на что опирается, откуда течёт вода. Если чаша цела, её реставрируют новой облицовкой и гидроизоляцией, ставят современную фильтрацию и подогрев. Если трещины идут по конструкции, дешевле построить новую.
Переливной бассейн из старого сделать сложно: нужны другие отметки борта, перелив и ёмкость для воды. Поэтому, если вам нужен бассейн с видом без борта, на этапе выбора между ремонтом и сносом чаши считают оба пути.
Сад в такой вилле обычно разросшийся: сосны близко к стенам, корни под фундаментом, вечнозелёные заросли, которые мешают подъезду техники. Деревья оценивает арборист, корни под бассейном и стенами проверяют до работ. Орошение переделывают под капельное и учитывают ограничения на воду в засуху.
Как принять решение и с чего начать?
Порядок такой. Сначала выезд и замеры, чтобы понять состояние. Затем обследование конструкции, геотехнический осмотр, если дом на склоне, и справка из ayuntamiento с допустимыми параметрами. Потом две сметы: ремонт и снос с новым строительством, сравнённые по сроку, цене и итоговой площади.
В сравнении честно считают всё: вывоз мусора и асбеста, временное жильё, налоги, срок до въезда. На ремонте виллы с глубокой переделкой разница в цене со сносом иногда сокращается до минимума, и тогда выигрывает характер дома или площадь, которую нельзя получить заново.
BCN YARD ремонтирует квартиры и дома под ключ и строит дома. Ведём объект на русском и испанском, своя бригада и проверенные субподрядчики, один ответственный, оплата по договору, по этапам. Точную цену даём в смете после выезда и замеров; отвечаем на заявку в течение часа.
Частые вопросы
Сколько времени занимает реконструкция виллы 70–80-х?
Срок зависит от глубины переделки и согласований, поэтому честный ответ даёт только смета после обследования. Лицензия на работы в одних муниципалитетах выходит за пару месяцев, в других дольше. Закладывайте время на скрытые находки при вскрытии: асбест, гнилые балки, влагу. Точнее всего скажет осмотр дома со вскрытием кровли и стен.
Можно ли жить в доме во время ремонта?
При полной замене кровли, окон и инженерии жить в доме нельзя: нет воды, света, а пыль и шум идут весь день. Возможен поэтапный вариант, если у дома есть отдельное крыло или гостевой дом, но он удлиняет работы и поднимает стоимость. Обычно проще снять жильё на срок ремонта.
Нужно ли сохранять фасад старой виллы при ремонте?
Только если дом внесён в каталог защищённых зданий муниципалитета или стоит в охранной зоне. Обычная вилла 70–80-х обычно не защищена, но утепление фасада и новые проёмы всё равно проходят через лицензию. Проверку в каталоге делают в ayuntamiento до проекта. Если дом попадает в каталог, добавляется согласование с отделом наследия.