¿Hace falta un poder para firmar el contrato de reforma?
No siempre. El contrato de reforma en España puede celebrarse con libertad de forma, de modo que el propietario puede firmarlo él mismo, a distancia y con firma electrónica. El poder hace falta cuando actúa otra persona en tu nombre: firma, recibe las obras, presenta solicitudes en el ayuntamiento, habla con la comunidad y con las compañías de suministros.
Es una orientación general y no asesoramiento jurídico: la forma adecuada para tu caso la confirma el notario, y los requisitos documentales varían de una entidad a otra. Por eso, antes de otorgar nada, haz una lista de los actos que debe realizar la persona de confianza y consulta al notario si una forma concreta servirá. El panorama completo de la reforma a distancia lo ofrece nuestra guía sobre reformar viviendo en otro país.
¿Qué se puede delegar en un representante durante la reforma?
Firmar el contrato y las actas, aprobar cambios dentro de un límite, recibir las fases, presentar documentos en el ayuntamiento, negociar con la comunidad, contratar o cambiar de titular los suministros y recoger las llaves. Para cada acto basta un poder de distinta amplitud.
El poder general da al representante una gama amplia de facultades y sirve cuando hay que actuar con flexibilidad. El especial nombra actos concretos: firmar el contrato con tal empresa, presentar la solicitud de licencia en tal dirección, recoger las llaves. Para una reforma suele ser más razonable un poder especial o limitado: arriesgas menos y el alcance queda claro para ambas partes.
Piensa aparte en lo que el poder no incluye. Los pagos desde tu cuenta, la venta o la hipoteca de inmuebles y la firma de contratos de crédito exigen facultades propias y una decisión distinta. De los pagos de fases hablamos en la guía de NIE, cuenta y pagos, y del permiso de la comunidad en la guía de autorización de obras.
¿Poder notarial o consular: cuál elegir?
Si no estás en España hay dos caminos principales: el consulado de España en tu país de residencia o un notario local con apostilla y traducción. Los consulados de España en muchos países otorgan poderes notariales para su uso en España: un poder firmado ante el cónsul surte efecto en España sin apostilla ni traducción. Según la información del Consulado de España en Londres, ese poder no tiene validez en el propio país donde se firma, y el consulado no formaliza operaciones inmobiliarias. Hacen falta pasaporte en vigor y cita previa.
El segundo camino: poder ante un notario local, luego apostilla y traducción al español por traductor jurado. Es más largo y exige varios pasos, pero sirve cuando no hay consulado cerca o se quiere un poder de larga duración.
Si vas a viajar a Barcelona, el poder puede otorgarse ante un notario español: es la forma más sencilla de asegurarse de que lo acepten tanto el banco como el ayuntamiento. El notario también te orientará sobre cómo redactar los límites. La decisión final sobre la forma tómala con el notario y no con un esquema general.
¿Qué es la apostilla y hace falta?
La apostilla es un sello que acredita la autenticidad de la firma y la cualidad del firmante de un documento público. Hace falta cuando el documento se expide en un país y debe surtir efecto en otro, si ambos países son parte del Convenio de La Haya de 1961. El convenio suprime la exigencia de legalización consular y la sustituye por una sola apostilla.
Vale también para los actos notariales: un poder firmado ante un notario de tu país suele necesitar apostilla para ser aceptado en España. La apostilla la pone la autoridad que haya designado el país de origen del documento, a menudo el ministerio de justicia o de exteriores o un tribunal. Si el país no es parte del convenio, hace falta la cadena de legalización a través del consulado de España.
Un poder en español se admite sin más traducción; en otro idioma hace falta traducción jurada. Conviene comprobar estos requisitos con el notario antes de pagar apostilla y traducción: un error en el orden de los pasos cuesta semanas.
¿Se puede limitar un poder por importe y por tiempo?
Sí. En el texto del poder pueden fijarse actos concretos, un importe máximo, una vigencia y la necesidad de que actúen dos apoderados conjuntamente. El notario ayudará a redactarlo de forma que las entidades ante las que se presente no tengan dudas sobre sus límites.
Para una reforma es razonable limitar el poder: relación de actos (contrato con la empresa nombrada, solicitud de licencia, recepción de obras), importe máximo de modificaciones y plazo hasta la entrega de la obra y de las llaves. Después el poder se revoca o caduca. Cualquier poder otorgado ante notario o cónsul puede revocarse en cualquier momento mediante otro documento, pero hay que comunicar la revocación a quienes se les presentó el poder.
El límite de importe no sustituye al control. Un apoderado con límite puede encargar de más dentro de esa cifra, así que el sistema de aprobaciones y los informes siguen siendo imprescindibles. Del orden de los cambios durante la obra hablamos en la guía de control de cambios.
¿Cómo se otorga un poder paso a paso?
Empieza por el representante y la lista de actos, luego elige la forma y compruébala con el notario. Los pasos son: decidir en quién confías; anotar lo que debe hacer; llamar al notario o al consulado y aclarar los requisitos; pedir cita; preparar el pasaporte y los documentos del inmueble; firmar; recibir la copia y, si hace falta, la apostilla y la traducción; entregar una copia al contratista, al banco o al organismo.
El plazo depende de la cola: en los consulados va de unos días a varias semanas, y la apostilla y la traducción añaden tiempo. Deja margen: el poder hace falta antes de empezar la obra, no después del primer problema. Guarda una copia tú y otra tu representante, y el original, quien vaya a presentarlo.
Para los trámites en línea con la administración, tu representante necesita sus propios medios de acceso digital. Qué hace falta lo describe la guía de idCAT Mòbil, Cl@ve y certificado. Si tu caso no es estándar, por ejemplo varios propietarios o un inmueble hipotecado, elige la forma con el notario.
¿Cómo puede ayudarte BCN YARD con el poder?
No somos notarios ni damos asesoramiento jurídico, pero podemos preparar la lista de actos que en la obra requerirán la firma o la presencia de tu representante: contrato, actas de fase, solicitud en el ayuntamiento, llaves. Con esa lista, al notario le resulta más fácil redactar el poder. Llevamos las obras en ruso y en español, con un único responsable; escríbenos y, tras la visita y la medición, prepararemos el presupuesto.
Preguntas frecuentes
¿Puedo otorgar el poder en el consulado del país donde resido?
Sí, si el consulado de España en tu país ejerce funciones notariales. El poder firmado allí surte efecto en España sin apostilla ni traducción, pero no tiene validez en el país donde se encuentra el consulado. Hacen falta pasaporte en vigor y cita previa; consulta en la web del consulado qué tipos de poder otorga.
¿Qué hago si el poder está en otro idioma?
Hace falta una traducción al español por traductor jurado, y normalmente se traduce junto con la apostilla. Los requisitos de la traducción y del número de ejemplares varían entre banco, ayuntamiento y notario, así que pregunta a cada uno qué admite. Conviene tener un texto bilingüe preparado de antemano.
¿Cuánto cuesta un poder?
El coste depende del tipo de poder, del notario o consulado, y de la apostilla y la traducción. El notario o el consulado dan la tarifa exacta antes de la firma, y las tarifas son públicas. Para una reforma basta un poder especial, normalmente más sencillo y barato que uno general. Prevé un presupuesto aparte para la apostilla y la traducción.