Cuándo necesita su reforma una llicència d’obres majors
En Barcelona, la llicència d’obres majors hace falta cuando la reforma afecta a la estructura, al volumen o a la configuración del edificio: derribar o modificar elementos portantes, ampliar superficie o volumen, añadir una planta, cambiar el número de viviendas o el uso del local, o intervenir en elementos protegidos. Una reforma interior que no toca la estructura suele tramitarse por comunicado (comunicat), no por licencia.
La categoría exacta de su proyecto la confirman el técnico y el Ajuntament. Cómo distinguir obra mayor de obra menor lo explicamos en otra guía. Aquí tratamos lo demás: qué cambia en el proyecto, en el presupuesto y en el calendario cuando la licencia es necesaria.
Casos típicos en pisos y casas
En un piso del Eixample, el caso más frecuente es abrir la cocina al salón quitando una pared que resulta ser de carga. En las fincas antiguas muchas paredes interiores soportan forjados, y a simple vista no se nota. En el mismo grupo entran abrir una ventana nueva en fachada, cerrar un balcón o una galería, unir dos viviendas o dividir una, construir un altillo que añade superficie útil o transformar una buhardilla modificando la cubierta.
En una casa unifamiliar hablamos de ampliaciones, de una planta más o de cambios en la estructura o la fachada. Si piensa ampliar, empiece por lo que permite el planeamiento urbanístico para su parcela.
Qué cambia en el equipo
La obra mayor necesita un proyecto técnico firmado por un técnico competente, con cálculo estructural allí donde se toque la estructura. Quién puede firmarlo lo explicamos en una guía aparte. Durante la obra se nombra una dirección facultativa, con director de obra y director de ejecución, además de un coordinador de seguridad y salud.
Las paredes de carga y la fachada son elementos comunes del edificio, así que modificarlas requiere el acuerdo de la comunidad de propietarios. Ese acuerdo se consigue antes de presentar la documentación, no en paralelo a la obra.
Qué cambia en el presupuesto
Al coste de la obra se suman los honorarios del proyecto y de la dirección facultativa, el ICIO y la tasa de la licencia, y la documentación de gestión de residuos. El ICIO y la tasa los calcula el Ajuntament; el resto se confirma con el técnico y con el gestor.
En la propia obra aparecen partidas que no existen en una reforma de acabados: apuntalamiento al retirar una pared de carga, vigas metálicas, refuerzo de forjados. Como referencia, nuestros niveles de reforma integral empiezan en 1.000 €/m² (Basic), 2.000 €/m² (Standard) y 3.000 €/m² (Luxury), sin IVA. Los trabajos estructurales van como partidas propias en el presupuesto, después de la visita y las mediciones.
Qué se puede hacer mientras se tramita
Mientras el expediente está en trámite, ni demoliciones ni trabajos estructurales. Empezar sin licencia expone a una orden de paralización, a sanciones y al coste de legalizar lo ya hecho. Los riesgos de reformar sin licencia los tratamos en otra guía.
El tiempo de espera, en cambio, se puede aprovechar. Detallar el interiorismo y la memoria de calidades, elegir materiales, pedir muestras, cerrar presupuesto y contrato, y planificar entregas. Lo que todavía no conviene es encargar piezas cuyas medidas dependen del proyecto: si el Ajuntament pide cambios, habría que rehacer el pedido. El plazo de tramitación depende del proyecto y de la carga de trabajo del Ajuntament, y se confirma al presentar la solicitud.
Con la licencia concedida y al terminar la obra
La obra se ejecuta estrictamente según el proyecto aprobado. Si durante los trabajos cambia algo de la estructura o del volumen, el cambio se tramita oficialmente, no de palabra en obra. La dirección facultativa lleva el libro de órdenes y revisa los momentos clave, como la colocación de vigas antes de cubrirlas.
Al final, la dirección facultativa emite el certificado final de obra y se comunica el fin de los trabajos al Ajuntament. Si ha cambiado el número de viviendas o las condiciones de habitabilidad, puede hacer falta una nueva cédula de habitabilidad. Si ha cambiado la superficie, se actualiza el Catastro.
Cómo se refleja en el contrato
En el contrato con el constructor, el inicio de obra se vincula a la concesión de la licencia, y el presupuesto a una versión concreta del proyecto. Se deja por escrito quién prepara y presenta la documentación, quién trata con el Ajuntament y quién responde de los cambios. Los pagos van por fases, y la primera fase tras la licencia suele ser la demolición y la estructura.
Trabajamos junto con el técnico que redacta el proyecto, y hay un único responsable de obra. Envíenos el plano y cuéntenos qué quiere cambiar. Respondemos en menos de una hora, en ruso o en español, y le diremos qué régimen es probable y quién tiene que confirmarlo.