Respuesta corta: en qué se diferencia
El comunicat diferit es un régimen intermedio entre el comunicat immediat y la licencia de obras mayores. Se presenta al ayuntamiento una documentación con parte técnica firmada por un profesional, y la obra solo puede empezar cuando vence el plazo en el que el ayuntamiento puede revisarla y oponerse. Con el comunicat immediat se puede empezar nada más presentarlo.
Qué régimen necesita su proyecto lo determina el técnico según la ordenanza municipal y la dirección concreta. Las listas de obras y los plazos cambian, así que cualquier cifra se comprueba en la sede electrónica del ayuntamiento en el momento de presentar.
Qué obras suelen entrar aquí
A grandes rasgos, es una reforma de más calado que un cambio de acabados, pero sin tocar estructura ni alterar el volumen del edificio. El ejemplo típico es redistribuir un piso: derribar y levantar tabiques, mover la cocina o el baño con nuevos recorridos de desagüe, sin tocar muros de carga ni forjados.
La frontera la marca la estructura. Cambiar alicatado y sanitarios en el mismo sitio suele caber en el comunicat immediat. Derribar un muro de carga o abrir un hueco en él ya es licencia de obras mayores. Cómo clasificar su proyecto lo explicamos en la guía sobre obra menor y obra mayor.
Qué se presenta
La base del expediente es la documentación técnica firmada por un profesional competente: memoria de las obras, planos del estado actual y reformado, presupuesto. Se acompaña de la declaración responsable, los datos del solicitante y del inmueble, la autorización de la comunidad cuando hace falta y la documentación de gestión de residuos. Se pagan tasas e impuesto de construcciones, cuyo importe confirma el ayuntamiento.
La lista completa de documentos de cada procedimiento la tratamos en otra guía, y quién puede firmar el proyecto, en otra. Lo esencial aquí: la documentación debe describir exactamente lo que se va a construir.
El plazo de espera y cómo aprovecharlo
Mientras corre el plazo de revisión no se puede empezar a derribar. Pero no es tiempo perdido. Cabe todo lo que de todos modos hay que hacer antes de la obra: firmar el contrato, aprobar muestras de materiales, encargar ventanas, cocina y muebles de fabricación lenta, pactar con el administrador el horario de trabajos ruidosos y el uso del ascensor.
Una reforma bien planificada arranca el día en que vence el plazo, con los materiales ya pedidos. Una mal planificada arranca el mismo día, pero las primeras semanas el equipo espera entregas.
Qué puede salir mal
El ayuntamiento puede requerir correcciones o documentación adicional. En la práctica, el plazo se desplaza hasta que se responde. Los motivos más habituales son un expediente incompleto, discrepancias entre planos y memoria o la falta de autorización de la comunidad cuando se necesitaba.
El segundo problema aparece ya en obra. Si durante la ejecución se decide mover otro tabique o el baño y la documentación sigue igual, la obra deja de coincidir con lo presentado. Ante una inspección o la queja de un vecino, eso se convierte en su problema. Cualquier cambio de distribución se contrasta primero con el expediente.
Ejemplo: un piso en el Eixample
En un piso del Eixample se quiere abrir la cocina al salón y añadir un segundo baño. Sobre el papel es un candidato típico al comunicat diferit. Pero en las fincas del Eixample parte de los muros interiores son de carga, y si el que separa cocina y salón lo es, el proyecto pasa a licencia de obras mayores con cálculo de estructura. Hay que averiguarlo antes de presentar, con el técnico en el piso, no después de abrir la pared.
Una regla práctica para estos pisos: mientras el técnico no haya confirmado el régimen, no fije con el equipo una fecha de inicio, no contrate la retirada de muebles para un día concreto y no firme el alquiler temporal sin margen. Entre un régimen y otro cambian los documentos y también el tiempo hasta poder empezar, así que conviene organizar la vida familiar pensando en el escenario más lento.
Siguiente paso
Envíenos el plano del piso y una descripción de lo que quiere cambiar. Junto con el técnico determinaremos el régimen, prepararemos el expediente para que lo presentado coincida con lo que se construye y aprovecharemos la espera para los pedidos. Respondemos en menos de una hora, en castellano y en ruso.