Qué es y quién la tramita
La llicència d'obres majors (licencia de obras mayores) es el único régimen de obras en Barcelona en el que el Ajuntament analiza el proyecto y dicta una resolución antes de que puedas empezar. Lo regula la ORPIMO, la ordenanza municipal de procedimientos de obras, y se pide en el mismo trámite de la Oficina Virtual que los comunicados.
Tú, como propietario o promotor, eres el titular de la licencia: firmas la solicitud, pagas la tasa y el ICIO, y respondes de las obligaciones durante la obra. Pero el proyecto básico y el de ejecución los redacta y firma un técnico competente, normalmente un arquitecto, y la solicitud solo se considera completa con el informe de idoneidad técnica de una entidad colaboradora. Así que la licencia la puedes pedir a tu nombre, pero sin arquitecto no hay expediente. Esta guía se centra en lo que te toca a ti y en qué momento.
Cuándo es obra mayor y cuándo no
Según el artículo 3 de la ORPIMO, necesitan licencia de obra mayor, entre otras: las obras de nueva planta; la gran rehabilitación, es decir, una actuación global en todo el edificio con aumento de volumen o de viviendas, cambio de uso principal o redistribución general que toque fachada, núcleos de escalera o patios; el aumento de volumen o de techo edificable; la consolidación o reforma con intervención global en cimientos o estructura; la reforma con cambio de uso del edificio; la creación de nuevas viviendas; las intervenciones en fachadas de edificios catalogados A, B o C, salvo conservación ordinaria; el ascensor por el exterior del edificio; los movimientos de tierras; y la construcción de piscinas.
Ejemplos: convertir un local de planta baja del Eixample en vivienda, dividir un piso grande en dos o añadir una planta a una casa de Sarrià son obra mayor. Reformar a fondo un piso sin tocar la estructura no lo es: va por comunicat immediat. Reforzar parcialmente la estructura o poner un ascensor dentro del edificio va por comunicat diferit. Si la casa está en Castelldefels u otro municipio, la clasificación y el procedimiento los fija ese ayuntamiento, aunque la lógica suele ser parecida.
Qué preparar y quién lo hace
Tú aportas la identificación del promotor y de la propiedad, la referencia catastral y el encargo al técnico. Si en el edificio hay inquilinos u otros ocupantes, también te tocan las declaraciones sobre realojo provisional y retorno con la lista de ocupantes legales; en ciertas obras la guía de la consulta previa pedirá además un informe de vivienda previo, que emite el propio Ajuntament.
El arquitecto redacta el proyecto básico con la documentación del anexo 1 de la ORPIMO y las medidas de ecoeficiencia, lo visa en su colegio cuando la ley lo exige y gestiona los informes previos que indique la guía: patrimonio si el edificio está protegido, prevención de incendios, Parcs i Jardins si hay arbolado u obras mayores. Después obtiene el informe de idoneidad técnica en una entidad colaboradora, como el Col·legi d'Arquitectes de Catalunya, el Col·legi d'Aparelladors de Barcelona o las entidades de inspección que publica la Oficina Virtual. Para obra nueva, gran rehabilitación o cambio de uso, el informe urbanístico previo no lo pides tú: según el propio Ajuntament, lo hace el servicio municipal dentro del expediente de licencia.
Paso a paso: la solicitud
Empieza por la consulta previa en la Oficina Virtual: es gratuita, dura seis meses, te confirma que es obra mayor y te da la guía de documentos e informes previos. El titular y el representante del expediente tienen que coincidir con los de la consulta; si el arquitecto va a presentar por ti, pon sus datos como representante desde el principio o modifica la consulta después.
Cuando el arquitecto tenga el proyecto y el informe de idoneidad, se presenta la solicitud en el trámite "Tramitació d'expedients d'obres o d'instal·lacions de radiocomunicació (llicència, comunicat o actuació d'urgència)". Si lo haces tú, te identificas con idCAT Mòbil, Cl@ve, DNI electrónico o certificado, rellenas el formulario, adjuntas los documentos y firmas. También puedes pedir cita en la OAC de tu distrito; los promotores profesionales, las empresas y los técnicos tienen que presentar por internet.
Tras la solicitud, el Ajuntament te envía por correo electrónico la confirmación y la autoliquidación de la tasa por servicios urbanísticos. Hay que pagarla en un plazo máximo de dos meses, por internet o en las entidades bancarias de la hoja, y la tramitación de la licencia no empieza hasta que la pagas. Según la página del trámite (actualizada en 2026), la tasa es de 4,96 euros por metro cuadrado de obra, con un mínimo de 385 euros, en obra nueva, gran rehabilitación y aumento de volumen, y de 385 euros en el resto de licencias.
Tramitación, plazos y resolución
La ORPIMO fija un plazo máximo de resolución de dos meses en el procedimiento general y de tres cuando hace falta informe preceptivo de bomberos o de patrimonio. Ese plazo cuenta solo el tiempo de la Administración: se suspende mientras corrigen tu documentación. Si falta algo, te pedirán que lo completes en diez días o se tendrá por desistida la solicitud; si los informes señalan deficiencias subsanables, hay un único trámite de enmienda de hasta quince días; y si hay informes desfavorables, tienes diez días de audiencia para alegar.
La resolución llega por correo electrónico junto con la autoliquidación del ICIO, que es el 4% del presupuesto de ejecución material según la ordenanza fiscal 2.1 de 2026. Pagas antes de empezar y después el Ajuntament te notifica por correo postal el decreto de la licencia con los plazos de inicio y final. Sin plazos fijados, son un año para empezar y tres para acabar. Si el Ajuntament no resuelve a tiempo, la ORPIMO prevé el silencio positivo, pero la página del trámite indica que en licencias hay que pedirlo expresamente mediante instancia, y nunca da derecho a algo contrario al planeamiento.
Ojo con una novedad: el Ajuntament está tramitando una modificación de la ORPIMO, dentro del plan Barcelona Fàcil, para ampliar las licencias por fases y poder empezar antes en obra mayor. La consulta pública fue en diciembre de 2025; comprueba si ya está en vigor cuando presentes.
Antes de empezar y durante la obra
Con la licencia concedida todavía no se empieza. La ORPIMO pide presentar antes el proyecto de ejecución visado con la declaración del técnico de que se ajusta al autorizado y, cuando toque, el certificado de eficiencia energética; la designación y aceptación del director de obra, del director de ejecución y del coordinador de seguridad y salud; la designación de la empresa constructora; y la de la entidad colaboradora que hará los controles. Tú y esa entidad comunicáis la fecha de inicio. En obra nueva y ampliaciones hay controles al inicio si hay replanteo, al terminar la estructura de planta baja y al acabar la cubierta, y cada fase se comunica en cinco días con el informe de la entidad.
Durante la obra debes tener en el sitio la licencia, el proyecto autorizado y la acreditación de las designaciones técnicas, y colocar un cartel visible desde la calle con número de expediente, fechas, titular y constructora. Al acabar, retiras vallas y andamios, repones la acera si la has dañado y comunicas el final de obra en quince días. En obra mayor viene después la comunicación de primera ocupación.
Errores típicos
Dejar pasar los dos meses para pagar la tasa inicial y quedarse sin tramitación; cambiar de representante sin modificar la consulta previa; empezar con la licencia concedida pero sin haber presentado el proyecto de ejecución y las designaciones, lo que permite al Ajuntament suspender la obra; o calcular el calendario sin contar el tiempo de subsanaciones, que no computa en los dos o tres meses. Otro clásico es pensar que un piso dividido en dos es una reforma interior: si se crea una vivienda nueva, es obra mayor. Las normas cambian, y más con la modificación de la ORPIMO en marcha, así que revisa la página actual del trámite antes de presentar. Si no quieres llevarlo tú, BCN YARD se encarga de la licencia junto con la obra.
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