Что это и кто её оформляет
Llicència d'obres majors (лицензия на крупные работы) — единственный режим в Барселоне, при котором аюнтамьенто изучает проект и выносит решение до начала работ. Её регулирует ORPIMO, городская ордонанса о процедурах работ, а запрашивают её через ту же процедуру Oficina Virtual, что и уведомления.
Вы как собственник или застройщик — владелец лицензии: подписываете заявление, платите сбор и ICIO и отвечаете за обязательства во время стройки. Но базовый и рабочий проекты составляет и подписывает дипломированный специалист, обычно архитектор, а заявление считается полным только с informe d'idoneïtat tècnica от аккредитованной организации. Подать на себя можно, но без архитектора дела не будет. Ниже — что именно делаете вы и когда.
Когда это крупные работы, а когда нет
По статье 3 ORPIMO лицензия нужна, среди прочего, для: нового строительства; капитальной реконструкции, то есть глобальной работы по всему зданию с увеличением объёма или числа квартир, сменой основного назначения или общей перепланировкой с затрагиванием фасада, лестничных узлов или патио; увеличения объёма или застраиваемой площади; укрепления или реконструкции с глобальным вмешательством в фундамент или несущие конструкции; реконструкции со сменой назначения здания; создания новых квартир; работ на фасадах зданий категорий A, B или C, кроме текущего содержания; лифта снаружи здания; земляных работ; строительства бассейнов.
Примеры: переделать торговое помещение на первом этаже в Эшампле в жильё, разделить большую квартиру на две, надстроить этаж над домом в Сарриа — всё это крупные работы. Капитальный ремонт квартиры без вмешательства в конструкцию — нет, он идёт через comunicat immediat. Частичное усиление конструкции или лифт внутри здания — через comunicat diferit. Если дом в Кастельдефельсе или другом городе, классификацию и процедуру задаёт местный аюнтамьенто, хотя логика обычно похожая.
Что подготовить и кто это делает
С вас данные застройщика и собственника, кадастровый номер и договор с техником. Если в здании живут арендаторы или другие жильцы, на вас же декларации о временном переселении и возврате со списком законных жильцов. Для некоторых работ перечень консультации потребует ещё предварительное заключение по жилью, его выдаёт сам аюнтамьенто.
Архитектор составляет базовый проект с документами из приложения 1 ORPIMO и мерами энергоэффективности, визирует его в коллегии, когда это требуется по закону, и собирает предварительные заключения из перечня: по наследию, если здание под охраной, по пожарной безопасности, от Parcs i Jardins при наличии деревьев, по крупным работам. Затем получает informe d'idoneïtat tècnica в аккредитованной организации: Col·legi d'Arquitectes de Catalunya, Col·legi d'Aparelladors de Barcelona или инспекционные компании из списка Oficina Virtual. Для нового строительства, капитальной реконструкции и смены назначения предварительное градостроительное заключение вы сами не запрашиваете: по данным аюнтамьенто, его делает муниципальная служба внутри дела о лицензии.
Пошагово: подача заявления
Начните с консультации на Oficina Virtual: бесплатно, действует полгода, подтверждает, что это крупные работы, и даёт перечень документов и предварительных заключений. Заявитель и представитель в деле должны совпадать с указанными в консультации. Если подавать будет архитектор, впишите его представителем сразу или потом измените консультацию.
Когда у архитектора готовы проект и informe d'idoneïtat, заявление подаётся через процедуру «Tramitació d'expedients d'obres o d'instal·lacions de radiocomunicació (llicència, comunicat o actuació d'urgència)». Если подаёте вы, входите через idCAT Mòbil, Cl@ve, электронный DNI или сертификат, заполняете форму, прикладываете документы и подписываете. Можно и лично, по записи в OAC своего района. Профессиональные застройщики, компании и техники подают только онлайн.
После подачи аюнтамьенто присылает на почту подтверждение и самоначисление сбора за градостроительные услуги. Оплатить его нужно не позже чем через два месяца, онлайн или в банках из платёжки, и рассмотрение не начнётся, пока сбор не оплачен. По данным страницы процедуры на сайте Ajuntament (обновлена в 2026 году), сбор — 4,96 евро за квадратный метр работ, минимум 385 евро, для нового строительства, капитальной реконструкции и увеличения объёма, и 385 евро для остальных лицензий.
Рассмотрение, сроки и решение
ORPIMO устанавливает максимальный срок решения два месяца по общей процедуре и три, если нужно обязательное заключение пожарных или службы наследия. Считается только время администрации: пока исправляют ваши документы, срок стоит. Если чего-то не хватает, вас попросят донести за десять дней, иначе заявление сочтут отозванным. Если в заключениях исправимые недостатки, даётся один раунд исправлений до пятнадцати дней. При отрицательных заключениях — десять дней на возражения.
Решение приходит по электронной почте вместе с самоначислением ICIO: 4% от сметной стоимости по налоговой ордонансе 2.1 на 2026 год. Вы платите до начала работ, после чего аюнтамьенто присылает обычной почтой декрет о выдаче лицензии со сроками начала и окончания. Если сроки не указаны, это год на начало и три года на завершение. Если аюнтамьенто не успело с решением, ORPIMO предусматривает положительное молчание, но на странице процедуры сказано, что для лицензий его нужно запросить отдельным заявлением. И права на то, что противоречит градостроительным планам, оно не даёт никогда.
Ещё одно: аюнтамьенто готовит изменение ORPIMO в рамках плана Barcelona Fàcil, чтобы расширить лицензии по этапам и начинать крупные работы раньше. Общественная консультация прошла в декабре 2025 года. Проверьте, вступило ли оно в силу, когда будете подавать.
Перед стартом и во время работ
Выданная лицензия ещё не старт. ORPIMO требует сначала подать: рабочий проект с визой коллегии и заявлением техника, что он соответствует одобренному, а при необходимости и энергосертификат; назначение и согласие руководителя работ, руководителя исполнения и координатора по охране труда; назначение строительной компании; назначение аккредитованной организации, которая будет вести контроль. Дату начала сообщаете вы вместе с этой организацией. При новом строительстве и надстройках контроль идёт на старте, если нужна разбивка, после каркаса первого этажа и после кровли; о каждом этапе сообщают в течение пяти дней с отчётом организации.
На объекте должны лежать лицензия, одобренный проект и подтверждение технических назначений, а с улицы должен быть виден стенд с номером дела, датами, владельцем и подрядчиком. После окончания вы убираете ограждения и леса, восстанавливаете повреждённый тротуар и сообщаете о завершении в течение пятнадцати дней. Для крупных работ дальше идёт уведомление о первом заселении (comunicació de primera ocupació).
Типичные ошибки
Пропустить два месяца на оплату первого сбора и остаться без рассмотрения. Сменить представителя, не изменив консультацию. Начать работы с выданной лицензией, но без поданного рабочего проекта и назначений, что даёт аюнтамьенто право остановить стройку. Строить график без учёта времени на исправления, которое в два-три месяца не входит. И классика: считать раздел квартиры на две внутренним ремонтом. Если появляется новая квартира, это крупные работы. Правила меняются, тем более что изменение ORPIMO уже в работе, поэтому перед подачей проверьте актуальную страницу процедуры. Если не хотите вести это сами, BCN YARD оформит лицензию вместе со стройкой.
seuelectronica.ajuntament.barcelona.cat