Кто такой jefe de obra и чем он отличается от аппарехадора?
Jefe de obra, это представитель подрядчика на объекте: он организует людей, материалы и график. Аппарехадор (aparejador, он же arquitecto técnico) обычно работает как директор исполнения работ и проверяет, что построенное соответствует проекту и качеству. Первый делает, второй контролирует, и работают они на разных сторонах.
Закон о строительстве (LOE, Ley 38/1999) обязывает подрядчика назначить jefe de obra, который по квалификации или опыту подходит сложности объекта и технически представляет подрядчика на площадке. Директор исполнения (art. 13) входит в техническую дирекцию и от подрядчика не зависит: его нанимает заказчик. Если на объекте человек совмещает обе роли, контроля нет, потому что проверяющий и исполнитель совпадают. В ремонте класса люкс это известный источник споров о качестве, которые вскрываются слишком поздно.
Кто есть кто на объекте по закону?
Закон LOE называет пять ролей. Заказчик (promotor, art. 9) решает, планирует и финансирует работы и получает лицензии. Проектировщик (art. 10) готовит проект. Подрядчик (constructor, art. 11) выполняет работы своими силами и субподрядчиками. Директор работ (art. 12) отвечает за техническую, эстетическую и градостроительную сторону. Директор исполнения (art. 13) контролирует материальное выполнение и качество.
Если вы заказываете ремонт, вы по закону промотор, даже если вы не девелопер. Это значит, что лицензии и приёмка актов лежат на вас, а не на подрядчике, хотя оформляют их обычно вместе. Директор работ и директор исполнения вместе с проектировщиком составляют техническую дирекцию (dirección facultativa); о том, что она контролирует и как её нанимают, мы пишем в отдельной статье. Директор работ подписывает акт начала и итоговый сертификат, директор исполнения проверяет материалы, подписывает частичные сертификации (certificaciones) и ведёт запись распоряжений в журнале работ.
Project manager в LOE не назван. Эта роль строится договором, а не законом.
Что такое project manager и нужен ли он заказчику?
Project manager управляет сроками, бюджетом и координацией, и права на подпись технических документов у него нет, если он не совмещает роль с квалифицированной профессией. Заказчику он нужен, когда объект крупный, подрядчиков несколько, а владелец далеко. Если ремонт ведёт один подрядчик с одним ответственным, отдельный менеджер часто лишний.
Различайте два варианта. PM на стороне заказчика независим от подрядчика, представляет ваши интересы, проверяет сметы, сроки и счета. PM на стороне подрядчика, это его сотрудник, который ведёт проект внутри компании; он полезен, но независимого контроля не заменяет. Когда в договоре написано «project management», уточните, чей это человек и перед кем он отвечает.
Независимый PM имеет смысл, если вы собираете проект из нескольких ремесленников (gremios) и никому не хотите отдавать общую ответственность; об этом варианте отдельная статья. Платят ему по договору, чаще процентом от стоимости работ или фиксированной суммой, условия обсуждаются. Если он есть, он не заменяет директора исполнения, а работает рядом.
Кто несёт ответственность за ошибки на стройке?
По LOE (art. 17) каждый участник отвечает за ущерб от собственных ошибок, считая от даты приёмки: 10 лет за дефекты фундамента и несущих конструкций, угрожающие устойчивости, 3 года за дефекты элементов и инженерных систем, нарушающие требования к жилью, и 1 год за дефекты отделки (этот срок относится к подрядчику). Ответственность индивидуальная, а если причину не установить или виноваты несколько участников, то солидарная.
Для ремонта это значит следующее. Ошибка проекта лежит на проектировщике. Ошибка выполнения лежит на подрядчике, а если контролёр пропустил то, что обязан был заметить, то и на директоре исполнения. Заказчик как промотор отвечает солидарно перед покупателями за дефекты строительства. Исключение составляют форс-мажор, действия третьих лиц или самого пострадавшего.
LOE применяется не ко всякому ремонту: закон охватывает новое строительство и определённые вмешательства в существующие здания. Для лёгких работ без вмешательства в конструкцию ответственность строится на договоре и общем гражданском праве, и детали стоит уточнить у юриста. Поэтому гарантийные условия, сроки и порядок приёмки лучше прописывать в договоре, а не полагаться на подразумеваемое.
К кому обращаться, если владелец живёт за границей?
Для повседневных вопросов, к jefe de obra или к одному ответственному за объект у подрядчика. Для технических споров о качестве, к директору исполнения. Для изменений проекта, к директору работ и проектировщику. Для денег, к тексту договора и сертификациям.
Заранее договоритесь о четырёх вещах. Кто на объекте принимает решения от вашего имени и до какой суммы; при необходимости владельцы оформляют для этого доверенность. Как часто приходят отчёты: на практике это еженедельное фото и видео с краткой запиской о выполненном и следующем шаге. Как фиксируются распоряжения: в журнале работ (libro de órdenes), письменно, а не в разговоре. На каком языке вы получаете документы: смета, акты и сертификации на языке, который вы читаете свободно.
Проверка на удалёнке работает, если есть независимый глаз. Директор исполнения подписывает то, что видел сам, и его отчёт о материалах и этапах даёт вам основание для платежа по сертификации. Платите по этапам, а не за обещания.
Как выбрать схему найма: подрядчик плюс дирекция или всё через менеджера?
Есть три рабочие схемы, и у каждой своя цена ошибки. Первая: один подрядчик на все работы и независимая техническая дирекция, нанятая вами. Вторая: подрядчик и проектировщик работают в связке, но подписи проектов и контроль остаются за независимыми специалистами. Третья: независимый PM и отдельные ремесленники.
Схема с одним подрядчиком даёт одну точку ответственности и меньше стыков между работами; её минус в том, что без независимого контроля вы проверяете подрядчика словами подрядчика. Связка подрядчика и проектировщика ускоряет решения, если проектировщик действительно независим по подписи. Схема с PM и ремесленниками дешевле на бумаге и тяжелее в управлении: каждый ремесленник отвечает только за свой участок, а стыки между ними нужно кому-то вести. Если вас нет в Испании, рискованнее всего последняя.
Как связаны проект дома и дизайн интерьера, объясняет отдельная статья. Для люкс-ремонта важно, чтобы все три роли знали друг друга по имени и работали по одному комплекту чертежей.
Как устроено у BCN YARD и о чём спросить любого подрядчика?
У BCN YARD за объект отвечает один человек, работают собственная бригада и проверенные субподрядчики. Мы ведём объекты на русском и испанском, отвечаем на заявку в течение часа, оплата идёт по договору, по этапам. Подписи проектов и техническую дирекцию делают независимые профильные специалисты, мы работаем по их документам.
Пять вопросов, которые стоит задать любой компании до договора. Кто будет вашим jefe de obra, по имени, и сколько объектов он ведёт одновременно. Кто директор исполнения и кто его нанимает. Как оформляются сертификации и по каким документам вы платите. Как вы получаете отчёты и на каком языке. Что в договоре сказано о приёмке и устранении дефектов. Подрядчик, который отвечает на эти вопросы сразу и без общих слов, обычно и стройку ведёт так же.
Мы покажем, как это выглядит на реальных объектах, например на квартире Urgel в Эшампле (109,80 м²) или на частном доме с бассейном. Напишите, и мы расскажем, как распределили бы роли на вашем.
Частые вопросы
Кто такой jefe de obra и чем он отличается от аппарехадора?
Jefe de obra представляет подрядчика на площадке: люди, материалы, график. Аппарехадор обычно работает директором исполнения: он независим от подрядчика, проверяет качество и материалы и подписывает сертификации. Один выполняет, другой контролирует, поэтому совмещать роли в одном лице нельзя: проверять самого себя невозможно.
Нужен ли независимый project manager заказчику?
Нужен при крупном объекте, нескольких подрядчиках и отсутствии владельца в Испании. Если ремонт ведёт один подрядчик с одним ответственным и есть независимый технический контроль, отдельный менеджер часто лишний. Спрашивайте, чей человек носит должность PM: ваш или подрядчика, и перед кем он отвечает за результат.
Кто несёт ответственность за ошибки на стройке?
Каждый за свои: проектировщик за проект, подрядчик за исполнение, директор исполнения за пропущенный контроль. По LOE сроки считаются от приёмки: 10 лет для конструкции, 3 года для инженерии и habitabilidad, 1 год для отделки у подрядчика. Для лёгких работ вне LOE действует договор и гражданское право.
К кому обращаться, если владелец за границей?
По текущим вопросам к прорабу или ответственному за объект у подрядчика, по качеству к директору исполнения, по изменениям проекта к директору работ. Заранее договоритесь об отчётах раз в неделю, о письменных распоряжениях в журнале и о том, кто решает вместо вас, возможно по доверенности.