En pocas palabras: qué es la ITE y quién la presenta
La ITE, inspecció tècnica de l'edifici, es una inspección visual del edificio residencial que hace un técnico competente. Con ella redacta el IITE, informe d'inspecció tècnica de l'edifici: describe el edificio, su estado de conservación y las deficiencias que se ven. Los defectos ocultos quedan fuera, y la propia Generalitat lo advierte en sus preguntas frecuentes.
Con el informe cerrado, la comunidad de propietarios o el propietario único del edificio pide el certificat d'aptitud de l'edifici. Puedes presentarlo tú mismo o a través de un representante, por ejemplo el administrador de fincas, ante la Agència de l'Habitatge de Catalunya en el portal Tràmits Gencat. El trámite no tiene tasas, según la página del procedimiento. Lo único que pagas son los honorarios del técnico.
Cuándo es obligatoria y cuándo no
La obligación afecta a los edificios de uso residencial, tanto plurifamiliares como unifamiliares: la inspección debe hacerse antes de que el edificio cumpla 45 años. En el parque antiguo el calendario ya se agotó. Según Tràmits Gencat, los plurifamiliares construidos hasta 1950 debían tenerla hace tiempo y los últimos plazos por año de construcción vencieron en 2020. Si tu finca del Eixample es de los años diez y la comunidad no tiene certificat d'aptitud, no vas a tiempo: vas tarde.
No están obligados los unifamiliares separados 1,5 metros o más de la vía pública, los edificios con una declaración de ruina ya iniciada y las viviendas unifamiliares con cédula de habitabilidad vigente mientras no caduque. Una casa de Castelldefels de 1985 alineada a la calle llegará a los 45 años en 2030, así que conviene encargarla con margen.
La ITE no es un permiso para reformar tu piso; para cambiar la cocina no la necesitas. Pero sin IITE la comunidad no puede pedir en Barcelona la ayuda del Consorci de l'Habitatge para rehabilitar el edificio, porque se exige antes de la solicitud. Además, el certificado caduca: 10 años si no hay deficiencias o son leves, 6 años si son importantes y 3 años si son graves.
Qué preparar y quién hace cada cosa
El técnico. Pueden hacer la inspección arquitectos, arquitectos técnicos o aparejadores, ingenieros de edificación y graduados en ciencias y tecnologías de la edificación. Debe tener seguro de responsabilidad civil vigente y ninguna incompatibilidad profesional, por ejemplo con la empresa que luego hará las obras. El informe se hace obligatoriamente con el Generador d'informes IITE, el modelo del Decret 67/2015; al cerrarlo, recibe un código identificativo.
La comunidad. La junta decide encargar la ITE y elige técnico, o lo delega en el administrador. Tenéis que garantizar acceso a todo: cubierta, sótano, patio, fachadas, instalaciones comunes y, a veces, algunos pisos. Reunid lo que haya: Llibre de l'edifici, ITE anteriores, actas de obras de fachada o cubierta y planos.
El propietario o el presidente. Firma la solicitud del certificat d'aptitud e indica el código del IITE. Si la presenta el administrador, necesitará acreditar la representación.
Paso a paso: de la inspección a la solicitud
Primer paso: acuerda con el técnico el alcance, el plazo y el precio, y pide presupuesto por escrito. Segundo: la visita; ayuda mucho que alguien de la comunidad acompañe al técnico y abra los espacios. Tercero: el técnico cierra el IITE en el generador y te entrega el informe con su código.
Cuarto: la solicitud. Tienes cuatro meses desde la fecha de cierre del informe. En línea: portal Tràmits Gencat, ficha «Inspecció tècnica dels edificis (ITE) – Certificat d'aptitud de l'edifici», opción «Sol·licitar el certificat d'aptitud de l'edifici». Necesitas identificación digital: idCAT Mòbil, Cl@ve o certificado de la FNMT. Rellenas el formulario, indicas el código del IITE, firmas y guardas el justificante de registro.
En persona solo pueden presentarlo las personas físicas, en las oficinas de atención de la Generalitat en Barcelona, Girona, Lleida, Tarragona y Terres de l'Ebre, con cita previa. Autónomos, empresas y entidades están obligados a hacerlo en línea, así que si lo gestiona el administrador irá por internet. Guarda el justificante: la ayuda del Consorci para rehabilitar el edificio acepta el certificat d'aptitud o el resguardo de haberlo solicitado.
Después de presentar: plazos, deficiencias y el Ayuntamiento
La Administración resuelve en un máximo de tres meses. Si en ese plazo no hay notificación, según la ficha del trámite la solicitud se entiende estimada por silencio administrativo positivo. Una copia del certificado vigente se pide en la misma página de Tràmits Gencat.
Si el técnico encuentra deficiencias, el informe las califica como lleus, importants, greus o molt greus. Cualquier deficiencia exige un programa de obras con dirección técnica. Hay un año para ejecutarlo si son leves o importantes y seis meses si son graves o muy graves. Si hay deficiencias graves y no se han tomado las medidas urgentes de seguridad, el certificado se deniega.
En Barcelona existe además el trámite «Comunicació a l'Ajuntament de deficiències detectades a la ITE» en la Oficina Virtual. Lo presenta el técnico en cuanto detecta una deficiencia con riesgo para las personas, y es gratuito. Las medidas urgentes, como una red en fachada o una visera sobre la acera, pueden requerir sus propios permisos de ocupación de la vía pública.
Si se te pasan los cuatro meses, la solicitud se inadmite y hay que rehacer el informe. No pasar la ITE es una infracción grave con multa prevista.
Errores habituales
Esperar a que llegue una carta. Nadie está obligado a avisarte, y la multa o la ayuda denegada llegan precisamente a quien esperó.
Acceso incompleto. Si el técnico no pudo subir a la cubierta o bajar al sótano, el informe queda cojo y el defecto que no vio sigue ahí. Coordínalo con los vecinos antes de la visita.
Dejar pasar los cuatro meses entre el cierre del IITE y la solicitud. El técnico lo cierra en mayo, la junta lo discute hasta octubre y el informe ya no sirve. Preséntalo en cuanto lo tengas; para la solicitud no hace falta acuerdo de junta.
Empezar las obras de fachada justo después de la ITE sin permiso. El programa de obras no sustituye al comunicado o la licencia de obras del Ayuntamiento.
No guardar los papeles. El IITE y el certificado van al Llibre de l'edifici: los pedirán en la venta de pisos, en la siguiente ITE y en cualquier ayuda.
Antes de presentar
Las normas y los formularios cambian, así que antes de presentar revisa la ficha actual del trámite en Tràmits Gencat. Si la comunidad prefiere no ocuparse, BCN YARD puede encargarse de la gestión junto con las obras que resulten de la inspección.