Honorarios del arquitecto en una reforma: porcentaje del presupuesto o tarifa fija

¿Cuánto cobra un arquitecto por el proyecto de una reforma?

El arquitecto cobra un porcentaje del presupuesto de obra o una cantidad fija. En fuentes abiertas de 2026 aparecen horquillas desde el 4 % hasta el 10–12 % (Habitissimo, actualizado el 16/09/2026) y del 8–15 % por proyecto, planificación y supervisión en conjunto (guía de Barcelona Metropolitan, marzo de 2026, patrocinada). A mayor presupuesto, menor porcentaje.

Estas cifras no se pueden sumar ni promediar, porque describen servicios y volúmenes distintos. Habitissimo calcula una parte del presupuesto de ejecución material (PEM) y separa proyecto y dirección de obra. La guía patrocinada da una sola cifra para todo, supervisión incluida, y la escribe para el mercado de Barcelona. Por eso un «10 %» en un artículo y un «10 %» en otro pueden esconder trabajos distintos.

En la práctica, antes de comparar ofertas de arquitectos, desglósalas en los mismos bloques: proyecto, tramitación de la licencia, dirección de obra, seguridad y salud, visado y emisión del certificado final. Se compara por bloques, no por el total.

¿De dónde viene la diferencia de porcentajes?

La diferencia se explica por cuatro factores: alcance del servicio, tamaño del presupuesto, complejidad y nivel del autor. La palabra «porcentaje» importa mucho menos.

Alcance. Solo el proyecto cuesta menos que el proyecto con dirección de obra, y Habitissimo muestra la dirección como una cantidad aparte: en su ejemplo de vivienda unifamiliar media, unos 6 000 € de proyecto y unos 3 000 € de dirección. Tamaño. En obras grandes el porcentaje baja; en pisos pequeños los arquitectos suelen dar un importe fijo, porque un porcentaje de un presupuesto modesto no cubre el trabajo mínimo. Complejidad. Mover elementos estructurales, soluciones de fachada, protección del edificio y muchos detalles a medida elevan la dedicación. Nivel. Los estudios de lujo con dirección artística completa, proyecto de ejecución elaborado y detalles constructivos valoran su trabajo por encima de la media.

La fuente también influye. Un artículo patrocinado por un estudio funciona como publicidad de ese estudio, así que su rango debe leerse como la visión de un mercado y no como la media nacional. Un buen hábito es pedir dos o tres ofertas y compararlas por bloques.

¿Qué conviene: porcentaje o tarifa fija?

Para un proyecto nuevo con alcance claro conviene una tarifa fija por fases; para una casa compleja con alcance cambiante, un porcentaje con tope. Depende de lo bien definido que esté el volumen.

Porcentaje. A favor: los honorarios crecen con el encargo y no hay que renegociar el contrato con cada cambio. En contra: el arquitecto no tiene incentivo para abaratar la solución, porque cuanto más cara la obra, mayor su parte. No es una acusación sino una propiedad del esquema; se corrige con un techo al porcentaje y una lista clara de servicios. Tarifa fija. A favor: conoces de antemano el importe del proyecto. En contra: si crece el alcance, aparece la discusión sobre la adenda, por eso se escribe en el contrato qué cuenta como cambio de encargo. Esquema mixto: fijo por el proyecto y porcentaje o tarifa por horas para la dirección de obra.

Existe una variante intermedia: fijo por el proyecto y pago por fases de la dirección según número de visitas y actas. Es cómoda para quien no vive en España y quiere ver qué paga. Sobre los modelos de cobro de los interioristas hay otra guía: los esquemas son parecidos, solo cambia el servicio.

¿Qué entra en el proyecto y qué en la dirección de obra?

El proyecto describe qué y cómo construir; la dirección de obra comprueba que lo construido responde al proyecto. Son dos servicios distintos con pago distinto y ambos deben constar en el contrato.

El proyecto incluye memoria, planos, mediciones, presupuesto, cálculos y la documentación para obtener la licencia. La dirección incluye visitas a la obra, control de conformidad con el proyecto, resolución de dudas técnicas, actas y el certificado final. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, artículo 12) describe al director de obra como quien dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales y suscribe el certificado final; el control de ejecución de materiales y trabajos lo lleva aparte el director de la ejecución de la obra, normalmente un arquitecto técnico (aparejador).

Por eso los «honorarios del arquitecto y del aparejador» son dos facturas distintas: el primero cobra proyecto y dirección de obra, el segundo el control de la ejecución, las mediciones y la calidad de los materiales. Pagas a ambos y la oferta debe dejar claro quién firma qué. Sobre el control en obra hay otra guía, la de la dirección facultativa.

¿Es obligatorio un arquitecto en la reforma de un piso?

No siempre: hace falta proyecto técnico cuando las obras modifican la estructura, el aspecto general o el uso. Para un acabado ordinario que no toca elementos portantes, a menudo basta una comunicación o una licencia sencilla con documento técnico, y lo decide el ayuntamiento.

La LOE (artículo 2) exige proyecto para las intervenciones en edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica: las totales y las parciales que cambien de forma esencial la composición exterior, la volumetría, la estructura o el uso característico. Para un edificio residencial el proyecto lo redacta el técnico con la titulación habilitante, que para el uso residencial es el arquitecto (artículo 10). Habitissimo indica que las obras de mantenimiento de una vivienda, como cambiar suelos y revestimientos, no requieren proyecto, pero depende del tipo de obra y del municipio.

En una reforma de nivel lujo, con muros desplazados, huecos nuevos, refuerzo de forjados, instalaciones y climatización nuevas, en la práctica hace falta proyecto firmado. Aun cuando la ley no lo exija, un técnico independiente te sirve de control sobre el contratista. Qué obras necesitan licencia en tu zona se confirma en el ayuntamiento o con el gestor.

¿En qué se diferencia el arquitecto del interiorista y cómo se le paga?

El arquitecto responde de la estructura, la normativa y la firma; el interiorista del espacio, los materiales, la luz y el mobiliario. En una obra compleja hacen falta ambos y el contratista ejecuta sus decisiones.

El interiorista dibuja la distribución, elige materiales, luz y mobiliario, pero la firma del proyecto técnico la pone quien tiene derecho a ponerla según la ley. El contratista construye, pero no debe controlarse a sí mismo, de modo que la dirección de obra es mejor dejarla a un técnico independiente. A quién contratar primero y cuándo se justifica un estudio «todo en uno» lo analiza otra guía.

Pago. No pagues todo por adelantado. Una vinculación razonable a los documentos: parte a la firma, parte a la entrega del proyecto, parte a la presentación de la licencia y el resto de la dirección en visitas mensuales o actas. Preguntas al arquitecto antes de firmar: qué incluye el precio, quién firma, cuántas visitas a la obra, qué pasa si crece el alcance, cómo se cierra el final y quién paga el visado y las tasas (el importe de las tasas se confirma en el ayuntamiento).

¿Cómo lo trabaja BCN YARD?

BCN YARD construye y reforma según proyecto; las firmas de los proyectos las ponen técnicos independientes de la especialidad. No cobramos honorarios de arquitecto ni lo sustituimos: tenemos presupuesto de obra y un único responsable.

Llevamos las obras en ruso y en español y podemos ayudarte a preparar el encargo al arquitecto y después valorar la obra según su proyecto. Referencias de reforma sin IVA: desde 1 000 €/m² en Premium, desde 2 000 €/m² en Luxury y desde 3 000 €/m² en Signature; el precio exacto, tras la visita y las mediciones. Escríbenos desde la página de visita y mediciones o a través de la web; respondemos en una hora.