Cronograma de una reforma de lujo: ¿cuánto pasa desde la compra hasta la mudanza?
En la práctica, de la escritura a la mudanza pasan de 7 a 10 meses si la distribución no cambia, y de 10 a 15 si cambia y hace falta proyecto técnico con su trámite municipal (comunicat o, en obras mayores, licencia). Es una referencia para un piso de 100 a 200 m² en Barcelona. El calendario exacto llega con el presupuesto.
La mayor parte de ese tiempo no es obra. Los trabajos en el piso ocupan más o menos la mitad del plazo; el resto son decisiones, pedidos de materiales y permisos. El propietario que empieza a pensar en la reforma cuando recibe las llaves pierde dos o tres meses. Un piso del Eixample con techos altos y suelo hidráulico, un ático con terraza en Sant Gervasi, una casa en Pedralbes: en todos primero va la preparación y solo después el primer derribo.
Abajo, los meses paso a paso, con lo que haces tú y lo que hace el equipo. Los plazos son orientativos, porque dependen de la superficie, del estado del edificio, de los suministros y de las decisiones de la comunidad de propietarios.
¿Qué ocurre en los dos primeros meses: visita, mediciones y proyecto?
Los dos primeros meses se van en visita, mediciones y decisiones sobre la distribución. No hay obra todavía, pero este tramo decide si cumplirás el plazo total.
El equipo visita el piso, toma medidas, revisa electricidad, tuberías, bajantes, humedades y muros de carga, y te explica qué se puede mover y qué no. Tú apruebas la distribución y el nivel de acabados. Referencias de BCN YARD sin IVA: Premium desde 1.000 €/m², Luxury desde 2.000 €/m², Signature desde 3.000 €/m²; el precio exacto llega en el presupuesto tras la visita y las mediciones. En paralelo se desarrolla el proyecto de interiorismo: planos, alzados, despiece de baldosa y piedra, esquema de iluminación.
Hay una sola trampa de calendario. La consulta previa del Ajuntament de Barcelona es obligatoria y fija el régimen: comunicación o licencia. Según el Ajuntament, vale seis meses, y dentro de ese plazo hay que presentar la solicitud de las obras. No tiene sentido pedirla medio año antes del inicio real.
Si todavía no has comprado el piso, una visita técnica antes de firmar la escritura ahorra uno o dos meses: conoces el estado de las instalaciones y puedes tenerlo en cuenta en el precio de compra.
¿Cuándo conviene pedir los materiales de plazo largo?
Pídelos en cuanto apruebes la distribución y el estilo, sin esperar a la licencia ni al inicio de la obra. Piedra, ventanas, carpintería a medida, sanitarios, lámparas y puertas suelen tardar entre 8 y 16 semanas, y las piezas únicas más. Es una referencia del sector: el plazo se confirma con el proveedor el día del pedido.
Qué pedir pronto: planchas de mármol o piedra (se eligen en persona, según el dibujo de la veta), sanitarios e instalaciones empotradas (las medidas hacen falta antes de pasar tuberías), luminarias empotradas, baldosa y parquet con un margen de en torno al 10 % por cortes y roturas, y electrodomésticos de cocina, que fijan el tamaño de los huecos.
Qué pedir después: ventanas, armarios empotrados, puertas y todo lo que se fabrica a la medida del hueco ya terminado. Esas medidas se toman tras el derribo, cuando se ve la geometría real de los muros. En un edificio antiguo del Eixample las paredes rara vez están a plomo, y encargar por plano antes del derribo es una causa habitual de holguras y repeticiones.
También se da el error contrario: se pide la piedra, luego cambia la distribución y la plancha ya no encaja en el nuevo despiece. De ahí el orden: distribución, despiece, pedido.
¿Qué se puede hacer antes de tener la licencia?
Antes del permiso puedes preparar, pero no ejecutar obras. Preparar significa medir, inspeccionar, hacer el proyecto, elegir y pedir materiales, hablar con la comunidad y comparar presupuestos.
El régimen depende del alcance de las obras. Según el Ajuntament de Barcelona, con la comunicación inmediata se puede empezar tras pagar la tasa, y con la diferida hay que esperar un mes desde la presentación, salvo que el Ajuntament indique otra cosa. Para las obras mayores hace falta licencia y no se puede empezar antes. Cuánto tarda depende del distrito y del alcance, así que se confirma en el Ajuntament o con el gestor (hay un análisis aparte en el artículo sobre plazos de licencia).
Lo que sí puedes hacer sin permiso: catas puntuales para revisar tuberías y forjados, con el visto bueno del propietario y los vecinos, retirar muebles, desmontar electrodomésticos y una limpieza ligera. Lo que no: tirar tabiques, mover zonas húmedas o tocar la fachada. Las obras sin permiso conllevan paralización y sanción, y legalizar después sale más caro.
¿Cómo transcurren los meses de obra: sin cambiar la distribución y cambiándola?
Sin cambiar la distribución, la obra de un piso de 100 a 150 m² suele durar de 4 a 6 meses; cambiándola y reforzando la estructura, de 6 a 8 o más. El orden de las fases es el mismo; cambian el comienzo y la duración.
Sin cambios: las primeras semanas son de derribo y retirada de escombros; después, las instalaciones en bruto (electricidad, fontanería, saneamiento, climatización), el enlucido, la solera y la impermeabilización de zonas húmedas; luego baldosa, piedra, falsos techos, carpintería y puertas; al final, pintura, parquet, montaje de luces y sanitarios, limpieza y revisión. Las fases se solapan: mientras se coloca el alicatado del baño, en el salón ya se levanta la estructura del techo.
Cuando cambia la distribución, antes de la obra se añaden el proyecto y el trámite municipal (en Barcelona, comunicat con técnico para redistribuir o reforzar vigas de forma puntual o parcial; licencia de obra mayor solo si la intervención en la estructura es global), y en el piso el traslado de tabiques, el refuerzo de vigas, las nuevas bajantes y la aprobación de la comunidad. Cada una de esas partidas suma semanas y depende de terceros: arquitecto, técnico, Ajuntament. De ahí la horquilla de 10 a 15 meses frente a 7 a 10.
Hay un factor de temporada: en agosto se frenan los suministros y las gestiones, así que el calendario se monta para que los pedidos pesados y las presentaciones no caigan en ese mes.
¿Qué hace el propietario y qué hace el equipo en cada paso?
El propietario decide en las fechas pactadas y el equipo lleva todo lo demás. Si una decisión llega tarde, el calendario se desplaza, y casi siempre el origen está ahí.
Decisiones del propietario, por orden: distribución y nivel de acabados; piedra, baldosa, parquet, sanitarios e iluminación antes del pedido; muestras y colores definitivos antes de pintar; recepción de cada fase. El equipo se ocupa de la visita y las mediciones, el presupuesto, el proyecto, las compras, la presentación de documentos, el calendario, los subcontratistas, el control de calidad, la limpieza y la entrega.
En BCN YARD hay una sola persona responsable de la obra, y la llevamos en ruso y en español, así que las dudas no se pierden entre idiomas. Si vives en otro país, basta con viajar en unos pocos puntos clave: aprobar la distribución, ver el despiece de piedra y la luz en el piso, revisar antes de pintar y recibir la obra. Conviene fijar cada visita en el calendario con antelación para comprar billetes con fechas que no se muevan.
¿Cuándo mudarse: justo al terminar o un mes después?
Múdate tras la recepción y el cierre de los remates, normalmente de 2 a 4 semanas después de la limpieza final. Antes se puede, pero tendrás olor a pintura, polvo y operarios en casa.
Antes de las llaves debe estar hecho esto: lista de remates cerrada; electricidad y climatización revisadas y en marcha; estancias ventiladas tras la pintura y las colas; suelos con aceite o microcemento con la dureza alcanzada. Textiles, ropa de cama y mobiliario tapizado conviene llevarlos cuando el olor haya desaparecido. Coordina las entregas con la comunidad: ascensor, horarios y protección del portal.
BCN YARD lleva reformas y obra nueva en Barcelona, la costa y la provincia. El calendario mes a mes de tu piso lo preparamos tras la visita y las mediciones, y lo incluimos en el presupuesto. El pago es por contrato y por fases. Respondemos a la solicitud en una hora.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo pasa desde la compra del piso hasta la mudanza tras la reforma?
Si la distribución no cambia, suelen ser de 7 a 10 meses: dos o tres para visita, proyecto y compras, de cuatro a seis de obra y cerca de uno para la recepción. Si cambia y hace falta licencia, de 10 a 15 meses. El plazo exacto se indica en el presupuesto, tras la visita y las mediciones.
¿Cuándo empezar a pedir los materiales?
En cuanto se aprueben la distribución y el despiece, sin esperar a la licencia. La piedra, los sanitarios, las luminarias y la baldosa se piden pronto. Ventanas, puertas y armarios empotrados, después del derribo y con las medidas reales de los huecos, porque en edificios antiguos las paredes rara vez están a plomo.
¿Qué se puede hacer antes de tener la licencia de reforma?
Preparar: medir, hacer el proyecto, elegir y pedir materiales, hablar con la comunidad y comparar presupuestos. No se pueden iniciar las obras. En obras menores en Barcelona, la comunicación permite empezar tras pagar la tasa o pasado un mes, según el tipo.
¿Cuándo mudarse: nada más terminar o más tarde?
Mejor de 2 a 4 semanas después de la limpieza final, con los remates cerrados, la electricidad y la climatización revisadas y sin olor a pintura ni a cola. Textiles y mobiliario tapizado, lo último; coordina las entregas con la comunidad.