En pocas palabras: dos registros distintos y quién presenta
Tras ampliar una casa, levantar una planta, construir en la parcela o hacer una rehabilitación importante, el inmueble cambia en dos sitios. El Catastro lo describe a efectos fiscales: de él dependen el valor catastral y el IBI. El Registro de la Propiedad protege derechos: qué es tuyo exactamente y con qué cargas.
Al Catastro hay que declarar la alteración en dos meses desde que acaba la obra. Puedes hacerlo tú: en línea en la Sede Electrónica del Catastro con certificado digital o Cl@ve, en la Gerencia, en los Puntos de Información Catastral o en el ayuntamiento. No hace falta declarar si el notario o el registrador ya han comunicado los datos, o si el ayuntamiento tiene aprobado el procedimiento de comunicación y envía él mismo al Catastro la información de la licencia concedida.
En el Registro la ampliación entra con una escritura de declaración de obra nueva o de ampliación. La escritura la redacta el notario, pero reunir los papeles, elegir notaría y presentarla en el Registro lo puedes hacer sin intermediarios.
Cuándo hace falta y cuándo no
Hace falta cuando cambia lo que consta del edificio: superficie, número de plantas, construcción nueva en la parcela o cambio de uso. Ejemplos: añadiste una habitación y cerraste un porche en tu casa de Castelldefels; subiste una buhardilla en Sant Just; uniste dos pisos del Eixample en uno. En todos estos casos, si no actualizas, Registro, Catastro y realidad no coinciden, y saldrá a la luz al vender o hipotecar: banco y notario comparan descripciones.
La declaración catastral, según el propio Catastro, cubre nueva construcción, ampliación, reforma o rehabilitación. Si cambiaste la cocina y pintaste, ni la superficie ni las características varían y no hay nada que declarar. Si dudas de si tu reforma cuenta como alteración, pregunta en un Punto de Información Catastral antes de que pasen los dos meses.
Ampliación antigua sin licencia. Si ya prescribió el plazo en que el ayuntamiento podía ordenar el derribo, el artículo 28.4 de la Ley de Suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015) permite inscribirla en el Registro con un certificado de antigüedad. Es otra vía y no equivale a legalizarla.
Documentos y quién los hace
Para el Catastro, según su portal: certificado final de obra visado por el colegio, o escritura de fin de obra, o cualquier documento que acredite la fecha de terminación; fotos en color de cada fachada; plano de situación de la construcción sobre la cartografía catastral; planos de cada planta con distribución distinta, según lo realmente construido; memoria de materiales y calidades; y documentación del coste. El certificado y los planos los prepara el técnico que dirigió la obra; las fotos y el formulario puedes hacerlos tú.
Para el Registro, según el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015: la licencia municipal o, si la obra iba por comunicación, la acreditación de que se presentó y pasó el plazo sin resolución en contra; el certificado del técnico de que la obra terminó conforme al proyecto; y los documentos que acrediten los requisitos de la normativa de edificación para entregarla a los usuarios y las autorizaciones sobre su aptitud para el uso previsto y la eficiencia energética. El notario te dará la lista exacta para tu caso.
Para una ampliación antigua por el artículo 28.4: certificado del ayuntamiento o de técnico, acta notarial descriptiva o certificación catastral descriptiva y gráfica donde conste la terminación en fecha determinada y una descripción que coincida con la escritura.
Paso a paso
1. Abre la resolución de la licencia. El ayuntamiento que aplica el procedimiento de comunicación al Catastro debe advertirte por escrito, al conceder la licencia, de que quedas exento de declarar. Si lo pone, no presentas nada al Catastro; si no, da por hecho que te toca.
2. Pide al técnico el certificado final de obra y los planos actualizados. 3. Acuerda con la notaría la escritura de declaración de ampliación de obra nueva. Pide que incluya la referencia catastral y la descripción gráfica: así notario y registrador comunican los datos al Catastro y tú no tienes que declarar. 4. Firma y presenta la escritura en el Registro de la Propiedad; normalmente la notaría la envía telemáticamente.
5. Si nadie ha comunicado nada, presenta tú la declaración. En la Sede Electrónica del Catastro entras con certificado o Cl@ve, eliges la declaración de alteración por nueva construcción, ampliación o reforma, adjuntas la documentación y guardas el justificante. En persona, en la Gerencia, en un Punto de Información Catastral o en el ayuntamiento.
6. Comprueba el resultado: pide la nueva certificación catastral y una nota simple, y verifica que superficie y descripción coinciden.
Después de presentar
Según el portal del Catastro, la Administración tiene seis meses para resolver la declaración. La nueva descripción cambia el valor catastral y con él el IBI: lo verás en los siguientes recibos del ayuntamiento.
En el Registro, el registrador califica la documentación e inscribe; si falta algo, recibirás una nota de calificación con los defectos, que puedes subsanar y volver a presentar. En las obras antiguas del artículo 28.4, el registrador lo notifica al ayuntamiento, que debe hacer constar por nota al margen la situación urbanística de la construcción.
Guarda el juego completo: licencia, certificado final, escritura y certificación catastral. Es lo que pedirán comprador y banco cuando vendas.
Errores habituales
Creer que la licencia lo actualiza todo. La licencia no inscribe nada en el Registro, y al Catastro solo llega donde el ayuntamiento aplica el procedimiento de comunicación.
Esperar a vender. Diez años después es más difícil localizar al técnico que dirigió la obra, y la operación se para hasta que el notario cuadra la descripción.
Entregar al Catastro planos de proyecto en lugar de lo construido. Se piden planos de lo realmente ejecutado.
Confundir inscribir una obra antigua con legalizarla. La inscripción por el artículo 28.4 va acompañada de una nota sobre su situación urbanística y no la convierte en legal.
No revisar el resultado. Un error de superficie en la certificación catastral afecta durante años al IBI y a la valoración en una venta.
Antes de presentar
Los modelos y el procedimiento cambian, así que antes de presentar revisa el apartado actual de trámites del portal del Catastro y confirma con la notaría la lista para el Registro. Si prefieres no hacerlo tú, BCN YARD puede preparar la documentación de obra junto con la propia construcción.