Коротко: два разных учёта и кто подаёт
После расширения дома, надстройки, новой постройки на участке или крупной перестройки объект меняется в двух местах. Catastro, государственный кадастр, описывает недвижимость для налогов: от него зависит кадастровая стоимость и налог IBI. Registro de la Propiedad, реестр собственности, защищает права: что именно вам принадлежит и под какие обременения.
В Catastro изменения нужно задекларировать в течение двух месяцев после окончания работ. Сделать это можно самому: онлайн на Sede Electrónica del Catastro с цифровым сертификатом или Cl@ve, в Gerencia del Catastro, в Puntos de Información Catastral и в аюнтамьенто. Декларацию можно не подавать, если данные передал нотариус или регистратор, или если аюнтамьенто принял процедуру сообщения и сам передаёт в Catastro сведения о выданной лицензии.
В Registro de la Propiedad пристройку вносят через escritura de declaración de obra nueva o ampliación (нотариальный акт о новом строительстве или расширении). Сам акт вы не составите, его делает нотариус, но собрать документы, выбрать нотариуса и подать в реестр вы можете без посредников.
Когда это нужно, а когда нет
Нужно, когда меняется то, что записано о здании: площадь, число этажей, новая постройка на участке, изменение назначения. Примеры: пристроили комнату и закрытую террасу к дому в Кастельдефельсе; надстроили мансарду над домом в Сант-Жусте; объединили две квартиры в Эшампле в одну. Во всех этих случаях без обновления реестр, кадастр и реальность расходятся, и это всплывёт при продаже или ипотеке: банк и нотариус сверяют описание.
Кадастровая декларация по списку Catastro касается новой постройки, расширения, реформы или реабилитации. Если вы поменяли кухню и перекрасили стены, площадь и характеристики не изменились, и подавать нечего. Если сомневаетесь, считается ли ваша реформа изменением, спросите в Punto de Información Catastral до истечения двух месяцев.
Старая пристройка без лицензии. Если сроки, в которые Ajuntament мог потребовать сноса, прошли, статья 28.4 закона о земле (Real Decreto Legislativo 7/2015) позволяет внести её в Registro по сертификату о дате окончания. Это отдельный путь, и узаконивание он не заменяет.
Документы и кто их делает
Для Catastro, по данным портала: certificat final d'obra (сертификат окончания работ) с визой коллегии, либо нотариальный акт об окончании, либо другой документ, подтверждающий дату окончания; цветные фото каждого фасада; план расположения постройки на кадастровой карте участка; планы каждого этажа с разной планировкой по факту; описание материалов и качества отделки; документы о стоимости. Сертификат и планы делает техник, который вёл работы; фото и форму можете сделать сами.
Для Registro, по статье 28 Real Decreto Legislativo 7/2015: разрешение Ajuntament на работы (лицензия) или, если работы шли по уведомлению, подтверждение подачи и того, что срок прошёл без запрета; сертификат техника о том, что работы закончены по проекту; документы о выполнении требований законодательства о строительстве для передачи здания пользователям и о разрешениях, подтверждающих пригодность для использования и энергоэффективность. Точный список нотариус даст под ваш случай.
Для старой пристройки по статье 28.4: сертификат Ajuntament или техника, нотариальный акт с описанием или кадастровая справка с графикой, где видна дата окончания и описание совпадает с актом.
Пошагово
1. Откройте решение о лицензии. Аюнтамьенто, которое применяет процедуру сообщения в Catastro, обязано письменно предупредить об освобождении от декларации в момент выдачи лицензии. Есть такая фраза, значит в Catastro подавать не нужно; нет, значит считаем, что нужно.
2. Получите от техника certificat final d'obra и актуальные планы. 3. Договоритесь с нотариусом о escritura de declaración de ampliación de obra nueva. Попросите включить кадастровый номер и графическое описание: тогда нотариус и регистратор сами передадут данные в Catastro, и декларация от вас не понадобится. 4. Подпишите акт и подайте его в Registro de la Propiedad; обычно нотариус отправляет его электронно.
5. Если никто не передал данные, подайте декларацию сами. На Sede Electrónica del Catastro войдите с сертификатом или Cl@ve, выберите подачу декларации об изменении по новому строительству, расширению или реформе, приложите документы и сохраните квитанцию. Лично можно подать в Gerencia, в Punto de Información Catastral или в аюнтамьенто.
6. Проверьте результат: запросите новую кадастровую справку и nota simple из Registro, убедитесь, что площадь и описание совпадают.
После подачи
По данным портала Catastro, на решение по декларации у администрации шесть месяцев. Новое описание меняет кадастровую стоимость, а за ней налог IBI: изменение вы увидите в следующих квитанциях от аюнтамьенто.
В Registro регистратор проверяет документы и вносит запись; если чего-то не хватает, вы получите квалификацию с отказом или приостановкой и списком недостатков, которые можно исправить и подать снова. Для старых построек по статье 28.4 регистратор уведомляет аюнтамьенто, и тот вносит пометку о градостроительном статусе постройки на полях записи.
Сохраните комплект: лицензию, сертификат окончания, акт, кадастровую справку. При продаже покупатель и его банк попросят именно их.
Типичные ошибки
Считать, что лицензия сама всё обновила. Лицензия не вносит пристройку в Registro, а в Catastro передаётся только там, где аюнтамьенто применяет процедуру сообщения.
Ждать продажи. Через десять лет техника, который вёл работы, найти сложнее, а сделка стоит, пока нотариус не сверит описание.
Подавать в Catastro планы по проекту, а не по факту. Нужны планы того, что реально построено.
Путать внесение старой постройки в Registro с её узакониванием. Запись по статье 28.4 сопровождается пометкой о градостроительном статусе и не делает постройку законной.
Не проверить итог. Ошибка в площади в кадастровой справке годами влияет на IBI и на оценку при продаже.
Перед подачей
Формы и порядок подачи меняются, поэтому перед подачей откройте актуальный раздел процедур на портале Catastro и уточните у нотариуса список для Registro. Если не хотите заниматься этим сами, BCN YARD может подготовить документы по работам вместе с самим строительством.