En resumen: cuándo es legítimo un aumento
Un cambio de precio en plena obra es legítimo en cuatro casos: usted ha cambiado el alcance de los trabajos; al demoler ha aparecido un defecto que no se podía ver en la visita; en un contrato por medición, las cantidades reales han resultado distintas; o ha elegido un material más caro que el previsto como partida alzada a justificar. En todos ellos el aumento se documenta por escrito y antes de ejecutar, con explicación y cálculo.
Todo lo demás —«se nos olvidó incluirlo», «han subido los materiales» sin cláusula que lo prevea, «pague o paramos»— es motivo para detenerse y aclararlo antes de pagar.
Los cuatro motivos legítimos
Cambio de alcance a iniciativa suya. Ha añadido un vestidor o ha decidido trasladar la cocina: es trabajo nuevo y se paga aparte.
Defecto oculto. Una viga podrida bajo el suelo antiguo, una grieta en el muro detrás del revestimiento, una tubería de plomo en el forjado. La condición es una: un profesional diligente no podía verlo en la visita. Diferencia de mediciones. Si el contrato se basa en precios unitarios, el total se calcula por los metros realmente ejecutados. Partida alzada. El presupuesto prevé 40 €/m² para el azulejo y usted elige uno de 90 €/m²: la diferencia la paga usted, y es justo.
Lo que no debería convertirse en un extra
La retirada de escombros, la imprimación, la protección del suelo y del ascensor, la tornillería o el rejuntado forman parte de los trabajos; sin ellos no se pueden hacer. Si el contratista los cobra aparte después de firmar el presupuesto, el presupuesto estaba incompleto desde el principio.
Lo mismo con lo previsible. La instalación eléctrica de un edificio de los años 60 casi seguro hay que renovarla, y un profesional lo ve en la primera visita. La subida de precios de materiales tampoco justifica un aumento si el contrato no incluye una cláusula de revisión. Y ningún aumento debería llegar en forma de ultimátum: «pague hoy o mañana la cuadrilla no viene».
Cómo se documenta bien un aumento
Un cambio de precio correcto es un documento breve que usted firma antes de que empiecen esos trabajos. Explica qué cambia y por qué. Adjunta fotos del defecto descubierto o la descripción de su petición. Las cantidades están medidas y los precios salen del contrato; si la partida no existía, el nuevo precio está justificado. E indica si afecta al plazo.
Si el contratista propone «primero lo hacemos y luego lo calculamos», pida al menos el orden de magnitud por escrito, aunque sea en un mensaje. Los trabajos hechos sin acuerdo previo son difíciles de discutir después, y aún más difíciles de pagar con tranquilidad.
Un ejemplo: el defecto oculto en un piso del Eixample
En muchas fincas antiguas del Eixample los forjados se apoyan en vigas de madera o metálicas con bovedillas cerámicas. Al levantar el suelo puede aparecer que las cabezas de las vigas junto a la fachada están podridas por años de humedad. Antes de abrir no lo ve ni el contratista ni usted. Aquí el aumento es legítimo: hace falta la visita de un técnico, un cálculo de refuerzo y una partida nueva en el presupuesto.
En cambio, renovar la instalación eléctrica antigua o las bajantes del mismo piso no es un defecto oculto: se ve desde el primer día y tiene que estar en el presupuesto inicial. Compare siempre con esa pregunta: ¿podía un profesional verlo antes de empezar?
Cómo protegerse desde el contrato
Pida un presupuesto con precios unitarios por partida: así cualquier cambio de cantidades se valora con precios ya pactados. Las partidas alzadas deben estar señaladas y tener un importe claro. En el contrato, deje escrito el procedimiento de cambios: propuesta por escrito, su conformidad y, solo después, la ejecución.
Los pagos por fases ligados a trabajos terminados mantienen el equilibrio entre las partes. Antes de demoler en un edificio antiguo tiene sentido hacer catas en los puntos dudosos, para que parte de las sorpresas se conviertan en partidas conocidas. Y reserve un margen por encima del presupuesto: en edificios antiguos es una práctica sensata, no una señal de desconfianza.
Cómo lo hacemos nosotros
Elaboramos el presupuesto después de la visita y las mediciones, desglosado por partidas, con niveles que van desde 1.000 €/m² (Basic) hasta 3.000 €/m² o más (Luxury), sin IVA. El pago va por contrato y por fases. Si durante la obra aparece algo nuevo, el responsable del proyecto se lo muestra en obra o con fotos, lo valora y lo acuerda con usted antes de ejecutarlo.
Si ya le han presentado un aumento que le genera dudas, en el artículo sobre qué hacer cuando el presupuesto se dispara explicamos cómo actuar. Lo esencial: no firme ni pague bajo presión hasta tener una explicación por escrito.